最近陆陆续续跟一些行业内的人士有些交流，关于这个产业的未来有两条主线变得越来越清晰了。一个是市场集中度的继续提高（这一点也几乎是整个行业的共识），另一个是利润率的下降。这两年行业内普遍10%左右的净利率，高周转公司50%以上的自有资金回报率长期来看是不可持续的，也是接触的不少业内人士的共识（简单说，地产不可能持续那么赚钱，如果一直这么高的收益率持续下去，用不了几年全世界的钱都被地产公司赚走了）。
理论上来说，对于高周转公司，IRR的下降无非就是周转率下降和销售利润率下降两种途径。个人认为，如果目前主流高周转公司的商业模式不发生什么大的变化（银行融资、预售要求等方面不发生什么大的变化），周转率下降的空间并不大。这样的话，未来龙头地产公司会在市场集中度上升的过程中应该会伴随着利润率的下降，我觉得长期稳态的利润率可能是在5%甚至更低一些。为什么是5%呢？是因为在经营方面精耕细作的龙头地产公司，单单融资成本的差异就能带来比小公司高3个百分点的利润率（很多无差别竞争的行业中，公司之间盈利差异大多数都可以归结为利息成本的差异，比如光伏，钢铁、航运）。还有建筑、原材料采购、营销上的规模效应，以及并购方面的资金优势（例如大体量的项目并购买家是非常有限的），这些方面大公司会在利润率上至少形成2-3%左右的利润率差异。
如此，经营管控较好的龙头地产公司可能会获得5%左右的利润率，而小的地产公司则变得不赚钱了甚至亏损，主动或被动的退出市场。也就是利润率的下降和行业集中度的提升应该是个并行的过程，谁也不会在很赚钱的时候退出市场，行业集中度也不会在行业很好的时候提高。
除了这一类高周转的龙头之外，理论上还有可能存在的一类公司是产品比较有特色，获得一定溢价的公司，也有可能长期生存下去。但其实我对这个判断本身并没有太大的信心，这个行业将来是不是真的会有小而美的公司存在？
至于量的方面，除非房价会真的崩盘（政府在一定范围内确实可以通过土地控制房价，中国政府在这方面的控制力确是其它市场经济国家所不具备的），否则应该不会断崖式的下跌，也许会像其它国家一样在经历高峰之后缓慢回落。
如果这些判断成立，我们投资地产股的选股逻辑也就变得比较清晰的。
