買房、賣房一直是我們很多人都要面對的問題。由於房產屬於大宗資產，牽一髮而動全身，在決定買賣房問題上，大家都是相當慎重。本文利用春節期間市場走訪，與房產行業大佬面對面交流，並結合自己多年從業經驗，總結出這篇買賣房經驗，應該說具有參考價值。這裡也要特別說一點，下面這些經驗總結，非官話，非足不出戶言論，條條肺腑之言。主要分買賣房通用法則和注意事項，建議收藏。
通用法則
1.對樓市中出現的4個詞語理解：“成交”，房產中介只關心成交，不關心價格，促成買賣雙方達成一致併成交是他們的目的；“多套房”，沒有3套以上的房子，就不要天天擔心房產稅，何況還路漫漫，但4無老房子不是越多越好；“橫盤”，上下浮動5-10%都叫橫盤，也都屬於正常。“樓市調控”，目的不是打壓房價，而是保障房地產健康平穩發展和金融經濟安全。
2.房地產市場遵循“沒有隻漲不跌，也沒有隻跌不漲”規律，漲多了就會調整，調整了就會繼續，沒有所謂永遠的橫盤，沒有人能做到，也不可能。
3.國內房價仍然遵循“螺旋式上升規律”，中間雖然有小插曲，但改變不了趨勢，原因就在於我們的制度模式和發展模式，以及我們現在所處的階段。下一波低谷基本會比上一波波峰高。
4.錯過了本輪房價上漲期就讓它過去，如果要買房，整體上可等待成交量有力回升，並持續兩個月以上再選擇入手。值得注意的是，由於本輪樓市調控祭出了從來沒有過的“限價”政策，所以，如果你所在城市有價格倒掛15%以上的新房入手是沒有問題的，因為我們不相信這次調整會有20%以上跌幅，極個別爆炒的地方除外。
5.利用高槓杆投資多套房產，並瞬間實現階層跨越的時代已經過去。價格、資金成本、政策都不允許。如果要靠房產保值增值，需要做好長期規劃，我們認為至少是3-5年以上時間的資金和工作安排，畢竟生存是第一位的。
6.本輪最佳置換窗口期在2018年上半年之前，當時正確的操作是“先賣”。當然，現在不是不可以置換，有資金實力的，先買限價盤，後再擇機出掉老房子，沒資金實力的，一邊賣一邊找限價盤買。置換期，把4無“無學區、無商業配套、無交通、無好物業”房子果斷置換掉，否則你將來置換會花更多的錢。
7.改變過去以“城市等級”劃分房產價值的傳統觀念。城市群、都市圈才是未來房產價值區分標準。城市圈越強大（指經濟），房產價值越高，反之越低。舉例：強城市圈衛星小城房價不一定比一些省會城市房價低。不要擔心核心城市周半衛星城位置偏、通勤時間長、人口不足問題，未來圈內城市都是同城化發展，交通將會被首先解決，異地生活、工作會成為常態，新進城市人口都會填充到圈內城市來。
8.不要被“一二線城市房價漲上天、三四線樓市軟綿綿”的思想所誤導。事實上，一二線房價在漲，三四線也沒有停歇，早晚而已。過去一直在被證實，將來還是如此，全國大部分地區的樓市基本還是一盤棋，不可能你的城市一直漲，我的城市一直跌或者不漲。準確的說法是“漲多漲少”的問題，參照第7點，概括為一句話“強圈城市增值、弱圈城市保值”。
9.根據7、8兩點，長期居住的城市，如果是弱圈城市，買一套自住即可，如果餘下還有經濟實力準備買房，儘可能的把房子選在強圈城市，因為我們有限的資金可不僅僅是保值，還要實現收益最大化。
10.關於買房的城市選擇，拉出來再重點強調一下。目前國家規劃了眾多城市群，發展較好的城市圈就那麼幾個，大部分城市圈還處於萌芽或起步階段，特別是集全省之力的建設某一個城市，這些城市圈內的核心城市尚處於一個快速發展期，即使有心也無力顧及周邊的衛星城，只有待核心城市發展相對成熟後，才有精力和時間發展輻射衛星小城，包括外溢的產業轉移。所以，這個時間不是3、5年就能完成，買這些地方房子來增值的要慎重，無論是抗調整，還是上漲，都遠不及強圈城市，資金一旦被限制住，或讓我們失去更多好機會。
11.普通人群儘量不要去碰公寓、商鋪和旅遊養老房。即使在樓市很火熱期，我們都能接到此類產品的銷售電話，原因就是這類房子不好賣，當然，買到手後也就更難轉賣出去。千萬不要有“由於資金少，公寓好買就買一套公寓放著，到後面有機會再置換住宅”的想法，因為這樣會讓你置換的成本更加高昂。當然，土豪買幾套養老別墅、買幾層公寓、囤幾套商鋪作為沉澱資產之用，不是我們關心的。關於旅遊度假房，除了海南，我們是沒信心。
12.樓市穩定期，千萬要切記“買賣房不是炒股，不要被某個熱點事件、某項政策所左右，快進快出行不通”。
買新房注意事項
1.籤合同
購房人的聯繫地址一定要準確無誤填寫；後期買房收據、發票、銷售合同等都會按照這個地址來郵寄。在履約過程中，合同約定了權利義務，如要求你按期提供按揭資料，開發商按照你這個地址發函，由於你未按時履約，可能導致被要求退房或者罰沒定金。另外，還要注意“定金與訂金”的區別，訂金可以退，定金則不能退。所以，我們在選擇房子的時候，不要被開發商巧舌所迷惑，瞭解清楚了後再“下定”。
2.貸款
一般情況下，要求銀行流水是房貸月供的兩倍。在買房之前，我們要注意自己的流水是否充足；買房貸款前，儘量不要辭職，即使要辭職，儘量等到房貸下款後再辭；儘量選擇開發商指定合作的銀行貸款，如果款下不來，可以督促開發商想辦法，如果自己找的銀行沒下款，你可能存在違約責任。
3.看房
房子不是很好賣時，開發商往往會造勢，營造搶房氛圍。你買房時，一定要到現場瞭解真實情況，通過向周圍認了解開發商和前期物業的口碑。另外，要注意區分開發商展示的是實體樣板間，還是在售樓處搭建的樣板間，一般情況下，售樓處的樣板間都會比實體的大，根據自身情況，做好效果評估。最後，就是在決定買房之前，要查看開發商“五證”，只有證照齊全的房子才能具備銷售資格。
買二手房注意事項
1.產權是否清晰
通過核查房主身份證和不動產證真實性，確定是否具備交易資格。比如一些醫產、校產等並沒有獨立的產權，只有使用權，自然也不具備上市交易資格。還有如集體土地上蓋的小產權房、共有產權房、被抵押房源等，由於產權關係複雜，很多情況是不具備上市條件的，買這類房子一定要慎重。另外，由於房產交易合同不能對抗已事先約定成立的租賃合同效力，我們還要查看所購房子是否出租以及租期，以防我們不能及時拿房。
2.寫明交易程序和違約責任
二手房交易，一般經過帶看房、籤合同、付首付款、過戶、房屋交接和付清尾款程序。在二手房過戶過程中，一定要求房屋產權證上的所有人到場。在房屋交接過程中，需要查看水電氣等費用有無結清，防止後面扯皮。另外，在房價波動期，誠心買賣房屋還是要約定一個相對適度的違約金額，以防止因違約金額太小而毀約。凡是能夠想到的條款，事無鉅細，均應在合同或補充條款中書面約定，防止口說無憑。
3.瞭解房屋現狀
這裡主要關注兩個點，一是房屋的質量，比如房屋牆體、房頂、地板是否有漏水痕跡，房屋面積是否與不動產證上一致，房屋隔音效果如何，房間外部噪音如何？建議我們在買房前，分白天晚上不同時段去感受一下；二是向小區門衛、保潔、鄰居瞭解一下該房屋是否有過刑事案、盜竊案什麼的，凶宅出售的價格往往比小區其他房源價格低出不少，這一點我們要特別注意。
房子，對於我們普通老百姓來說，是人生中的一件大事，馬虎不得。上面我們歸納總結了買賣房的經驗，是不少人集體智慧總結，希望能夠對大家有所幫助。最後，也祝願大家買賣房順利、住有所居。
