厂长的话
昨天晚上，恒大公告，总额1300亿的对赌协议，863亿已经搞定，155亿即将搞定，还有282亿正在努力搞定。9月24日，当“恒大恳请支持重大资产重组”的文件刷屏时，各路人马从销售回款到负债率，360度分析恒大的危机，如今证明，是我们咸吃萝卜淡操心了。而在9月25日的股债双杀中慌不择路的投资者，再一次充当了资本市场的核心资产——“韭菜”，28日恒大股价和债券全线大反弹，今日再次暴涨。
恒大的1300亿朋友圈
问：比短短5天内，迅速凑齐800多亿还上更强悍的秀肌肉方式是什么？
答：对方不用你还了。
前者体现的是硬实力，后者体现的是软实力。当然，根本上还是够硬。
前几天的“挟诸侯以令天子”的造谣文件中提到，如果2021年1月31日前深深房的重组未能完成，1300亿战略投资资金将从权益变为负债，可能导致恒大现金流断裂。
这事的背景是，2016年10月，A股上市公司深深房发布了恒大准备借它的壳上市的公告，为了满足负债率要求，恒大在2017年引入了3轮战略投资，中信、山东高速、苏宁等外部企业合计投入1300亿元人民币，共获得恒大地产约36.54%的股权。
但这里面有对赌协议，如果到2021年1月31日还不能完成上市，要么恒大加点利息回购；要么恒大再白送战略投资者18.27%的股权，36.54%加上18.27%，达到54.81%，大出血不少，绝对控制权也没了。
当然，这份文件上虽然有着“恒大”字样的印章，但恒大是拒绝的，甚至跑去报警。
接着，恒大公布硬核经营数据、发布恒大汽车拟申请在科创板上市和物业分拆申请获批的利好，一系列组合拳虎虎生风。
一方面表示我很好，文件造谣；另一方面花式证明，这事真不是我干的。
昨天，恒大又放出了终极大招，核心意思是，战略投资者的1300亿，863亿不要求恒大回购了，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。
签字仪式上，大佬云集，剩下那些没谈妥的，也大都在列，估计问题也不大了。
选项里只有A和B，而恒大填了C，还获得了满分。
网友对许老板的膜拜之情溢于言表：
最精髓的评论是，“欠1300万会成失信执行人，欠1300亿就是董事局主席”。当然，这个“欠”字，准确性还有待提高：
也有心疼股民的：听消息炒股票，会被玩死！
这就很没见过世面了，见过黄金造假、扇贝来又去、洗衣液不翼而飞的A股投资者表示，尽管玩，死了算我输。
地产信托投资人又慌了
相比股票来说，信托和私募基金的隐性价值则是充分体现，危机来临时你一时卖不出去，也就无形中避免了因流言蜚语割在地板，跺脚骂娘。
下图是网上流传的一份各家信托公司的涉恒大集团业务余额，加起来超过800亿，不过数据准确性有待考证。
这次事件一出来后，有朋友来问，恒大的信托安不安全，还有更多的朋友在交流中，提到对地产项目打起来退堂鼓。
一个同在上海的老读者说，开始看百强，然后看50强，再到30强，现在恒大也幺蛾子横飞，这3强也不顶事了啊。
不得不说，过去几年的雷潮，弄得大家有点风声鹤唳了。
我们先看恒大。
首先呢，除了“大而不能倒”的因素，这些战略投资者愿意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变，本质上还是恒大赚钱能力强大。
今年上半年，恒大累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%，销售回款率达89.4%，同比增长23个百分点。1-8月，恒大实现合约销售额4506亿元，同比增长22%，按6500亿目标计算，完成率为69.3%。
此外，恒大的土地储备非常强大，据恒大2020年半年报，其拥有2.4亿平方米的土地储备，总货值高达3万亿，足以满足公司未来3-4年发展需要，其中一二线城市占比达66%。
据世邦魏理仕估值，恒大土储估值达1万亿。恒大的负债是8000多亿，土地就可以覆盖了。当然，问题在于变现麻烦，周期长。
地产项目就是这样，资产是一个相对稳定的升值。项目别太离谱，出了问题，不至于血本无归，大部分钱是可以回来的。
翻看了恒大的几个信托项目，大多有不错的抵押物作为增信。
一些介绍详细的项目会提到抵押率。
比如西部信托•恒大XXX五期集合资金信托计划（B类）十三期，产品规模1.3亿，产品期限12+3个月（满12个月可提前还款，3个月为归集期），（税后）收益100万—300万—1000万：8.2%-8.5%-8.8%，半年分配一次，该计划各期总的抵押率是58.43%。
大业信托•开封恒大XX三期项目贷款集合资金信托计划，募资不超过1.8亿元，信托期限12个月，预期年化收益率8.4%-8.8%（增值税后净收益），每半年分配一次，提供了三项抵押担保，这个就属于蛮扎实的。该计划各期总的抵押率约49%。
大业信托•开封恒大XX项目二期贷款集合资金信托计划，募资不超过3.5亿元，期限12个月，收益率8.3%-8.6%（增值税后净收益），每半年分配一次，该计划各期总的抵押率47%。
抵押率是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比，抵押物评估总值10亿元，信托计划本期和前期累计发行6亿，那抵押率就是60%。越低越好的。
这里的三个，仅看抵押率，那是选第三个比较好。当然，还要考虑融资主体、收益等其他因素。
也有部分项目，风控略水，比如【XX信托-XX一号恒大项目】，规模：2亿，期限：24个月，半年付息，收益是100万—300万—1000万：8.1-8.4%-协定，
风控看着挺多，真出事都不顶用。。。
虽然恒大安全度是较高的，但也不建议这种，多一道安全栓总是好的。
地产企业的选择上，“三道红线”现在是个新的参考指标：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%
2、净负债率大于100%
3、现金短债比小于1倍
根据触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。具体划分比较复杂，不说了，来看下根据2019年年报，最后划分结果。
政信信托和房企信托，是现在可以投资的两类。
Top30的房企，如果大家还是有疑虑，那就以处于下面的，绿色和棕黄色区域的，作为主要选择范畴。如果新年报出来了，有企业负债降下来了，再做增加。
当然，项目区域，抵押物，抵押率等，也要综合来考量。
