（圖：北京明發廣場商品房區現狀）
來源|鳳凰網房產 作者|周博通 任英楠 童甜甜
明發集團會成為下一個中弘股份嗎？沒有人能完全否定。
5月31日晚間，停牌三年多的的明發集團(國際)有限公司（00846.HK，以下簡稱明發集團）發佈公告稱，參照審核委員會於內部監控審閱結果公告披露的建議，公司一名高級內部審計經理將於2019年6月履新。公司亦正與內部監控顧問商討有關進行建議其後內部監控審閱的工作。
這並不意味著明發已經脫離危險區，即將復牌恢復交易。由於尚未能合理解釋此前多起關聯交易，明發集團尚難以獲得監管機構和市場的認可。
紙面的之外，明發更需要面對實體經營的困境。10年前以商業綜合體概念強勢進入北京上海等一二線城市，如今北京、上海明發商業廣場項目的空置，已經成為其商業進軍一線戰略折戟的標誌。
明發如何歸去來。
折戟一線
從北京南六環與大廠高速交界處向南，不到1km便是北京大興區北京明發商業廣場，20萬平米的商業住宅城市綜合體在2010年宣告了明發進軍北京的雄心勃勃。
2010年1月，上市不久的明發集團迎來了高光時刻：1月5日，其以最高限價10億元並配建0.88萬平方米租賃住房的代價，競得北京大興2宗土地，總規劃建築面積13.16萬平方米；一年後的1月6日，其又以115%溢價率、3.87億元的代價，競得上海市嘉定區2宗商辦用地，總規劃建築面積12.84萬平方米。
北京和上海的這兩個項目，肩負著明發戰略重心向一二線城市轉移的重任，並按慣例被命名為“明發商業廣場”。
按照明發集團最初的設想，位於大興區南六環近生物醫藥基地地鐵口的北京明發廣場要打造成一個具有濃厚現代都市氣息的居住社區和商業綜合體。
如今的北京大興明發廣場，鳳凰網房產走訪發現只有兩家店面在營業中，一家美髮店位於商品房區內沿著小路走進去的店鋪，店外玻璃上貼著美髮字樣的紅色橫幅，店內十分冷清，還有一家小超市在位於住宅區明發雅苑的門口。
明發集團官網商業地產北京明發廣場項目中顯示，北京明發廣場擁有6萬㎡的風情商街，7萬㎡的住宅，及4000㎡的自建幼兒園。
明發集團計劃在該區域建住宅區共5棟樓，住宅區早已全部建好交付，但原規劃中的商業區和幼兒園現狀卻不盡人意。
（圖：北京明發廣場商品房區現狀）
據2015年就在開始這裡工作的明發雅苑住宅區保安介紹說：“商業廣場因為存在房產證問題，所以這邊顯得冷清，不過今年已經在解決了，內部有通知說今年十一左右商品房區會熱鬧起來。”保安補充道，“商品房那邊有的地方里面已經在裝修了。”
一份來自內部的通知對未來的預期，似乎在說明北京明發廣場依然沒有放棄讓自己“復活”。與北京的項目“慘淡”相比，明發上海的商業廣場面臨更復雜的問題。
2011年，明發以115%溢價率、3.87億元的代價在嘉定摘得兩幅商辦地塊，其中原本規劃為商業廣場的c13-3地塊工地內如今雜草叢生，兩棟一高一矮的建築已顯現輪廓。大致可以看出稍矮的四層樓有商場的雛形，另一棟18層建築也已結構封頂。
鳳凰網房產隨後進入工地現場，與一位負責人攀談得知項目已停工近一年，至於停工原因，其直言表示是“沒錢了！”另外鳳凰網房產注意到，工地門口的一排告知欄櫥窗中，原本一塊“工程概況”廣告牌被特意摘下，藏在了櫥窗的後方，而這塊廣告牌上顯示的工程建設單位正是“明發集團上海實業有限公司”。
在工地內部轉了一圈，發現兩棟建築周圍腳手架和安全綠網已摘除，但建築本身還是水泥毛坯的模樣，工地現場幾位工人忙著為建築安裝鐵質圍欄，種種跡象顯示明發這棟商場大樓短期內沒有重新開工的跡象。
鳳凰網房產接著來到明發嘉定項目位於白銀路滬宜公路交界的售樓處，保安人員表示“售樓處現拒絕接待來訪客戶，有什麼事問我都知道”，當被問及已停工的c13-3地塊何時復工，保安人員透露的時間節點是“明年年初”。
明發的技巧
鳳凰網房產發現上文提到的c13-3地塊瀕臨爛尾階段，而工地正前方的商住公寓卻早已交付並投入運營。
從工地處仰望這棟約16層的商住公寓，可以看到不少房間外側曬著衣物被單等物品，生活氣息濃厚。另外還有一些住戶自制簡易衣架，將繩子栓在了走廊外側，用以晾曬衣物。
鳳凰網房產來到這棟商住公寓的前方大門處，發現其物業公司是“金地物業”。進入金地物業所在辦公室的3樓，以長租公寓運營商身份詢問是否有可租房源時，金地物業公司工作人員告知，沒有大量空房可供出租，但“少量的話可與業主商談”。另外工作人員介紹，這都樓的水電都是商用標準，比一般的民用標準貴上不少。
（圖：上海明發廣場商品房區現狀）
同樣的情況在北京明發廣場項目上也有所體現，明發集團計劃在該區域建5棟住宅及1個商業區，住宅區早已全部建好交付，但原規劃中的商業區卻不盡人意。
中金公司曾在研報中指出，明發集團從2002年開始就將業務重心轉向商業地產。明發集團轉戰商業地產開啟發展的新模式，希望以城市商業運營能力佔據先發優勢。明發集團商業地產起點很高，廈門第一個商業項目廈門明發商業廣場讓明發集團名聲大噪。而商業也帶著明發走出廈門，開始全國化佈局。
2009年上市之後，明發加快了拿地進程，包括北京及上海項目在內，明發在全國各地多以商業+住宅的模式進行拿地，不過往往在住宅板塊建成出售後，商業板塊始終難以“上線”或者長年撂荒。
據鳳凰網房產瞭解，在一線城市之外，合肥、南京等強二線城市也出現住宅銷售火熱，商業“無人問津”“管理混亂”等問題。
據此，有不願具名的業內人士透露，明發廣場之所以住宅賣得好商業落地差，其實住宅土地漲價紅利已經彌補了商業部分可能帶來的風險，“即便商業部分賣不出去，也能通過前期的住宅收回成本，甚至完全盈利。這種操作手法有點空手套白狼的意思。”
據此前媒體報道，明發集團在進入新地區之前，經常會以簽訂拿地“諒解備忘錄”的形式和當地政府部門洽談。在全國實施土地招拍掛之後，明發集團的這一方式並未停止，2010年和2011年明發集團獲得的大部分地塊均事先簽訂了諒解備忘錄。明發集團在2010年到2012年6月期間，與諒解備忘錄方式相關的土地儲備建面多達約240萬平方米。
如今回顧明發上市後集中拓展的商業住宅項目，鮮有成功的明發商業廣場實際落地。
艱難復牌路
商業上的混亂也蔓延在明發集團內部的管制上，自監管層的關注體現了這一點。
監管層對明發集團在2014年有三筆出售發生的真實性存疑，分別是出售天津一項目51%的股權、出售代價為1.8個億，出售8個物業單位的使用權給最終控股股東及其關係密切的家庭成員、出售代價為6.4個億，出售42組物業的使用權給一名分包商。另外，在現金付款和收款上分別有約9億元和5.4億元沒有合法書面證明支持。
會計師在報告中還指出，上述大部分涉及的支付方為明發集團本身或其受薪行政人員的關連人士，而管理層不能提供足夠的文件證明上述收款源自不同人士，並未能提供令人信納及一致的解釋來說明交易的商業實質。
2016年3月17日，明發集團前核數機構普華永道對外稱，因其未能對明發若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當的審核憑證，故對明發2015年財務報表“不發表意見”。
會計事務所一旦對財報不發表意見，說明該公司財務數據真實性難以得到保障。就在半年前同樣是普華永道對佳兆業的財務材料不信任聲明進一步加劇了佳兆業時間的嚴重性，而此次普華永道的“沒意見”也成為明發三年停牌的起點。
緊接著普華永道的聲明，是港交所責令明發集團自2016年4月1日起停牌，並給出四個復牌條件：對前核數師提出的事宜進行調查並披露調查結果；處理2015年財報中的審核保留意見；將所有重大資料告知市場；刊發所有尚未發佈財務業績。
3年之後，明發針對這些問題有完美的解答。
首先，在對前核數師提出的事宜進行的調查結果披露方面。直到2019年3月31日，一份關於《獨立法政調查主要結果概要》的公告姍姍來遲。
根據明發這份《調查概要》顯示，獨立法政調查員在調查中發現多宗明發集團與其他七間公司的資金流動交易，而上述七間公司則與明發集團董事局主席黃煥明三名家庭成員有關，其中包括黃煥明的兒子。
此外，在調查過程中，獨立調查員還遭遇了若干電子儀器格式化、硬盤失靈、數據刪除、若干第三方拒絕面談等多重“限制”。在《調查概要》中，明發集團針對普華永道提出的疑問一一進行了解釋說明。
核心問題還是未得到解決——誰該為問題負責。但這些事情可能牽涉到大股東的一些行為。要解釋清楚，就要讓當時的管理層，而不是大股東去承擔責任，而且還要獲得監管機構的接納。只有這樣大股東和董事才能獨善其身，這是明發一直難以復牌的原因。
目前，明發2016年至2018年的年報、半年報均未發佈，明發稱預期尚未發佈財務報表及報告將於2019年6月結束時或之前刊發。
2019年4月7日，明發集團三年來首次發佈年度未經審核管理賬目。2018年公司實現收入116.08億元，同比增長16.5%；毛利41.68億元，同比增長36.3%；年度利潤13.35億元，同比減少13.54%。
但停牌也仍在繼續，這很容易讓人聯想到佳兆業。同樣是創始人捲入貪腐案以及公司財務報告有問題，這使佳兆業停牌19個月之久。而明發遭遇的問題，要更加棘手。
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