市场风向变了。
已经有一些发现端倪的粉丝私聊功夫君，
佛山今年大行情怎么看？进入2020年，我们观察到，整个市场最明显的变化有两个：
一是各区备案价屡屡突破天花板；
二是4月各盘看房人数暴增，连外围区域也不例外。
那么，对于2020年的佛山楼市，要不要买，怎么买，其实并不复杂，只要你能看准楼市节奏，在楼市大行情面前，其他都是次要因素。
01.佛山市场最明显的转变：从备案价开始
从去年中开始，桂城有一批项目取得全新备案价，部分房源高达3万/平，例如保利葉公馆、万科金域蓝湾II。
今年初，保利天悦调整了备案价，一套复式单元最高去到5万/㎡，超越广钢新城，一石激起千层浪。
这股势头犹如星星之火，在整个城市燎原。如今，在佛山新房备案价排行榜中，TOP10已经是清一色的3字头，而前三甲均达到4万以上。
所谓的备案价，就是房源最高网签价基准线。也就是说，以上项目的确有可能以备案价成交。
很明显，主城区死死限制在2字头的时代，已经远去，我们甚至可以大胆一点猜想，3字头成为市场主流，或许不远了。
02.桂城稳居王座，关键在于实力与供求
值得留意的是，在备案价排行前十当中，有七盘均属桂城范畴，你是否想过，为何是桂城？
归根到底，实力与供求决定了区域价值。
一方面，桂城坐拥佛山最好的地段和资源。
桂城不仅是佛山市中心集聚度最高的CBD区域，还是广佛同城的第一高地，两者的叠加效应，为其打下坚实的价值基础。
在产业上，桂城金融高新区奠基13年来，共吸纳了670家金融机构，总投资金额超1120亿，每一年都有突破性发展，更是看得见的实力。
除了产业这张王牌，无论是配套、交通还是环境等指标上，桂城都是没有对手的存在。
广东金融高新区实景图
另一方面，桂城中心土地资源相当稀缺，新房长期供不应求。
一周前，南海2020年供地计划出炉，位处桂城街道的宅地一共有12宗，其中5宗在三山、5宗在平洲、2宗为回迁或租赁用地，传统意义上的桂城中心区域竟一宗都没有。
当前的桂城中心区域，基本靠旧改析出土地，例如颇受关注的永胜、聚龙、洲表、宝华、北约等，均采取整村改造的形式，改造成本高，周期很长。
想要等到这些旧村改造完成，商品房入市，恐怕届时的佛山楼市，已不是你我所能想象的了。
桂城旧改
03.想在桂城买房？关键要把握这一点
也许你想问，未来桂城最具价值的地段，是不是就是这些旧村改造区域了？这倒未必。
中心地段固然加分，然而最珍贵的资产，往往位于稀缺景观旁，例如湖边、江边。
比如，在保利天悦首开3.5万/㎡之前，千灯湖旁的二手项目，早有部分单位能卖到这个价，大多低调成交。
再比如，10年前万科已提前布局桂城江岸位置，开发有万科金域蓝湾，当年一入市就受到了不少本地新贵的喜爱。
到了二期组团，也是佛山众多高备案价项目中，去年第一批拔得头筹取得3万+的项目。
在顶级资产上，我们还可以参考一下隔壁广州。
数据显示，天河、海珠、荔湾、番禺网签单价最高的，全部都是一线江景豪宅，分别是侨鑫汇悦台、天誉半岛、珠光御景壹号、星河湾半岛，都在10-20万/㎡以上。
一线江景顶豪：侨鑫汇悦台
所以，未来的桂城，最具价值的地段有两处：
一处依旧是千灯湖，可惜一线湖边宅地基本为零，唯有开发二线湖景板块；
另一处则是
打开版图，桂城中心区域有两条水道环绕，北侧为佛山水道，南侧为东平水道，其中后者比前者的景观更佳。
就像广州珠江核心河段，视野开阔，平缓优雅，其资产价值，远不是上下支游能相比的。
东平水道
说了这么多，最后再给大家几条更实在的建议。
第一，想买桂城，就选传统意义上的桂城中心。
桂城中心有着最好的生活配套、景观资源、医疗体系，特别是在教育这一块，政府重视，师资优秀。
虽然平洲、三山的项目也能取得很高的备案价，但两者发展还需时日，而板块溢价却已被提前透支。
第二，当下的桂城新房，其实项目不多，这道选择题很好做：
首先两个老盘可以直接排除，保利葉公馆已收官，宏宇景裕豪园在清小户型尾货，近路边且选择不多。
其次是两个新盘，一是顶豪保利天悦，主打大户型，以高交标见长，均价3.9-4.2万/㎡，适合现金充裕，且能稳定承担2万或以上月供的富裕型买家。
另一个就是万科金域蓝湾II，有桂城为数不多的三房户型，还有江景资源，有规划地铁，大品牌，社区运营不错，很实在的一个项目，确实可以看看。
关键是，三房单价2万多，性价比的确OK，对手头资金不多的年轻置业者来说，是仅存的置业桂城的一扇窗。
最后，中心价值永不眠，想买桂城，还是趁早吧。
