都已經2020年了，杭州灣新區為什麼還這麼火？
上週，杭州灣新區成交271套，成交參考均價13069元/㎡，環比上升0.7%。而這個數據，是在杭州灣大部分樓盤都已經沒有什麼可售房源的情況下達成的。
昨天，我們前往杭州灣新區，看到這麼一個工作日中，售樓處裡是這樣的情形。
像我們杭州灣踩盤看的第一個項目，祥源漫城，在復工之後加推的房源已經基本售光，目前僅剩下6套，基本都是1樓、2樓。據這邊的銷售說，像前幾周，包括清明節的時候，來看房的人非常多，基本上一週能賣出100套以上。現在他們的工作基本比較清閒，等到下個月，項目會再
加推3000套的房源。
而目前有充裕房源的項目，比如說卓越蔚藍海岸，昨天售樓處是這樣。
而銷售跟我們說，這已經算是人比較少的時候了，像清明節假期的時候，項目售樓處是這樣。
杭州灣新區目前常駐人口數不到30萬，其中本地人口很少，大部分都是外來人口。那麼，到底都是什麼人在買杭州灣呢？
我們詢問了幾個樓盤的銷售，像綠地海灣、祥源漫城等，銷售坦言，目前買杭州灣的購房者，大部分都是浙江的投資客，其中寧波市區的最多，其次是周邊的一些城市，像衢州、台州等，基本上來了差不多就能訂房了。
去年年初的時候，杭州灣的均價差不多在1萬左右，像藍光雍錦灣等項目，9000多的房源也十分多見。那時候全國的樓市雖然偏冷，但是憑藉著低房價、不限購的優勢，同時加上鋪天蓋地的營銷，著實火了一把。
比如說去年國慶的時候，合生杭州灣國際新城開盤，一共放出800套房源，憑藉著均價11000元/平米的價格優勢，在開盤那天吸引來1300組客戶前來認籌搶房，最終開盤即清盤，去化率達到了98%。
像這樣的開盤場面在去年的杭州灣屬實屬於家常便飯，在買的最好的時候，杭州灣平均一週就能夠賣出近900套房，領跑整個寧波大市。
去年全年，杭州灣新區以24986套的成交量穩居寧波大市第一 ，與2018年相比量價齊升。
但是，經過去年一年的狂飆，杭州灣的均價已經上漲到了13000元/平米，相比去年年初的11000元/平米，可以說價格優勢已經削弱了很多。像嘉善的某些樓盤，均價也就在1萬3左右。很多上海浙江的投資客，再提起杭州灣，基本上就會說，
“杭州灣已經被炒過一波了”。
那麼，在這種情況下，為什麼杭州灣新區還會吸引這麼多購房者呢？
01
首付20萬，二套房也能做三成
在杭州灣新區踩了一圈盤後，我得出這麼一個結論，雖然杭州灣的均價漲了上來，但是這裡的購房門檻，在整個長三角來說，依然是很低的。
拿政策來說，杭州灣新區目前仍然是一個不限購的狀態，外地人不需要落戶社保這些操作，有錢就可以直接買房。
而長三角其他的熱門區域，像花橋太倉這些，基本上鎖的鎖，即使可以通過破限購的方式購房，但2、3萬的社保錢總是免不了的。即使是嘉善，目前也是限購一套。所以就不限購這條而言，杭州灣仍然有無可比擬的優勢。
拿購房資金門檻而言，雖然杭州灣的均價已經漲了上來，但是實地走訪各個樓盤就會發現，目前各個項目基本都有折扣優惠。比如說祥源漫城、綠地海灣，基本上按時付清首付的話，都會享受95折的優惠，最後的均價在1萬2左右。
不僅如此，我們走訪時發現，目前杭州灣均價11000元/平米的房源仍然不少見。比如說藍光雍景灣，折後均價就在1萬1左右。而像雅戈爾原鄉項目，50平的小戶型均價1萬出頭，110平的房源，均價更是僅有9000元/平米。
也就是說，雖然杭州灣的均價整體漲了上來，但是細究到具體項目，杭州灣的價格優勢仍然存在。
除此之外，杭州灣目前首套房僅需三成首付，而即使是二套房，有貸款再還，仍然可以做成三成首付！目前長三角的大部分投資客，基本上名下都是有房的，而想要再投資一套時，往往就會被5成甚至八成的首付門檻勸退。
而投資杭州灣的話，也就只需要三成首付。在杭州灣，11000元/平米的三房，總價一般在1百萬出頭。也就是說如果想投資這樣的經典三房，首付30萬到40萬就可以搞定，而同樣的房子放到其他地方，比如說花橋，那二套房八成首付足足需要150萬以上。
政策和資金的雙重低門檻放在這裡，可以說，基本上杭州灣適配於所有想要小額投資的購房者，基數大了，自然仍然很受歡迎。
02
空城？不存在的
除了購房門檻低外，杭州灣之所以仍然受歡迎的另一個原因，就是杭州灣的價值窪地屬性仍然沒有改變。
很多寧波本地人，提起杭州灣，往往第一印象就是遍地都是投資客，到處都建房子，但是沒有什麼人。等到房子都建好了，人口卻沒有引進來，到時候杭州灣就變成了一個鬼城。
杭州灣真的是鬼城嗎？
不存在的！
去年年初，我去杭州灣踩過一次盤，那時候對這裡的印象真的與上面的說法有點像。這裡真的就是房子多，但是街上卻看不到什麼人，恍惚間覺得進了一座空城。而去年中旬再次來到杭州灣的時候，人流量似乎有些增加，但是我的注意力幾乎都被滿街滿街的房產中介吸引走，那個時候幾乎每個路口都會有三四個中介站著攬客。這樣我就更加劇了這裡房比人多的印象。
雖然那時候的樓盤銷售也告訴我，現在杭州灣的人是不多，以後會好起來的。但是我對這種說法不以為然。在中國這十幾年的大發展大基建中，誕生的鬼城並不多，而這些鬼城大多數都變成了時代的眼淚。
城建了起來，怎麼吸引人口進入，一直以來都是地方政府的一大難題。即使是蘇州這樣的經濟強市，去年的人口流入也才只有2.5萬，逼的蘇州政府不得已開放了人才落戶門檻。
而像南通的通州灣新區，定位與杭州灣新區非常像，同樣想走產業新區的路線，而且發展時間更是遠遠長於杭州灣新區，但是去年到那裡的時候，看到的仍是滿目的荒蕪，只有一棟棟沒有人，甚至都沒有裝修的建築矗立在蘆葦蕩中。
通州灣如此，杭州灣為什麼不會如此呢？
然而昨天再次來到杭州灣的時候，這裡的人氣確實讓我吃了一驚。一年前那個沒什麼人的商業中心，如今已經人流滿滿。而街道上的車輛也明顯多了很多，甚至也開始出現了堵車的現象。
按照寧波政府的規劃，杭州灣新區目前人口27.6萬以上，預計到2030年時，常駐人口增至55萬以上，也就是說，平均每年的人口增量在3萬以上。
杭州灣的底氣何在呢？產業
相比於通州灣等產業新區，可以說，杭州灣的產業規劃做得要優越太多。很多地方做產業新區，往往很難吸引到真正高質量的企業入駐，於是就選擇引進一些紡織、加工等低端第二產業入駐，通州灣就是一個例子。
但是杭州灣憑藉著居於滬杭甬三地中心的得天獨厚的地理位置，和浙江這麼個政治優勢，成功吸引來當時如日中天的吉利汽車入駐杭州灣新區。
2018年，吉利汽車最新研發中心落戶杭州灣新區，而在去年，又陸續開工、完工了新能源車生產線、碰撞及風洞實驗室、賽車場等項目。
數字經濟產業園
僅吉利汽車一家，在去年上半年，就投資了295億元在杭州灣新區，打造一個汽車項目群。
吉利新型研發中心
吉利汽車入駐之後，杭州灣新區又吸引了大眾和一系列汽車周邊企業進入杭州灣，最終形成了一條完整的汽車產業鏈。
去年葉檀財經研究人員根據創新力的五大核心評判指標和相關數據資料來評判過最具創新力的城市，發現在最具創新力的70個大中型城市中，寧波的排名迅速竄升。比如在
新能源汽車產業中，排名第3；在高端裝備製造產業中。佔比排名第4。而這主要的助力，就來源於杭州灣新區。
截止2019年，杭州灣新區已引進多達40家世界500強企業 。汽車、通用航空、智能電氣製造、新材料、生命健康、高端裝備製造等六大先進製造業都是杭州灣核心產業。
從2009年正式設立杭州灣新區以來，十年之間，杭州灣地區生產總值、工業總產值、財政總收入年均增速分別達到29%、20.1%、37%， 成為長三角經濟發展速度最快的區域之一，併成功升格國家級經濟技術開發區。
中央電視臺更是用長達10分鐘的鏡頭點贊杭州灣。《經濟半小時》節目以《風從海上來，潮湧長三角 》為題，從杭州灣醫院、復旦大學寧波研究院、長三角一體化等多個點位對杭州灣進行了報道。
相信所有人都知道產業對於人口乃至樓市的支撐，很多地方在過去幾年裡，房價跟隨著大勢不斷上漲，但是浪潮退去後，突然發現並沒有足夠的產業去支撐這個上漲的房價，房價是上來了，但是卻沒有人接盤，最終成了一地雞毛。
而杭州灣新區最大的特點，恰恰就是雄厚的產業實力，而且基本上都是屬於高端產業，甚至是形成了完整的產業鏈。有產業，就永遠不缺人口，有人口，就不用擔心房價沒有支撐。
同時，杭州灣的大部分交通規劃已經開始施工。
比如說今年年底就可以通車的杭甬智慧高速，全面支持自動駕駛，並全程無線充電，汽車不停一邊跑一邊充電，屆時
只需30分鐘即可到達杭州主城。
比如說今年確定開始施工的通蘇嘉甬(滬嘉甬)高鐵，通車後，寧波到上海只需要1個小時，寧波直接進入上海1小時經濟圈。並且會在杭州灣設有站點，杭州灣到上海也將只要30分鐘左右！
03
總結
總體來說，杭州灣新區目前仍然處於一個發展的初期，人口目前仍然談不上很多，但是由於新區規劃定位高，同時在產業上目前發展的相當不錯，
從長期上看，仍然是浙江一個非常具有投資價值的區域。
退一步講，浙江花了很大的精力修建了杭州灣跨海大橋，把上海跟寧波直接鏈接到一起，而杭州灣新區就處於杭州灣跨海大橋之下，屬於上海乃至江蘇進入寧波的一個門面 。這樣的一個區位優勢，想要發展不起來都不太可能。
同時目前杭州灣價格相比之下仍然處在低位，均價在1萬1到1萬3之間。且房型選擇多樣，像65-75的兩房，80-95的三房，100平以上的四房等，都是房源充足。
而且杭州灣仍然是不限購的一個政策，也就是說，如果是首套房的話，首付30萬到40萬就可以購房。同時即使是二套房的話，也可以首付三成，相對而言的購房投資成本很小。如果手裡有空餘的資金，又想要長期投資，那麼杭州灣可能會是一個不錯的選擇。
