作為近兩年步入大眾視野的房產投資渠道之一，法拍房由於天然價格優勢，吸引越來越多剛需自住客關注和參與。實際上，法拍房內幕和暗箱操作手法異常多，入行不深的小白稍有不慎亦會進坑、被人套路。
近日，一套深圳灣三湘海尚雙拼法拍房異常惹人關注，主要是因為前後進行了4次掛拍，並且每次原因在於悔拍。
根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》中第二十四條明確規定：
拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
簡而言之，買受人悔拍後，繳納保證金直接衝抵拍賣房債務人的債務。前後4次保證金合計660萬，而債務人欠款僅有522萬，直接抵扣債務人所有的欠款。事實真是如此嗎？難道有4個傻蛋平白無故替老賴還錢？
01
蹊蹺：掛拍4次，次次悔拍！
三湘海尚小區進入司法拍賣過程的房源，在整個拍賣歷史上也僅有3套（含本房源），關注度自然居高不下。
房源信息
執行裁定書
這套房源為三湘海尚一期A座一單元3A、3B雙拼戶型，市場評估價1408.8萬，產權所有人為公司產權。先後出現4次掛拍，前3次皆悔拍：第一次掛拍時間為2019年1月31日、第二次掛拍時間為2019年4月4日、第三次掛拍時間為2019年5月17日、第四次掛拍時間為2019年7月2日。
第一次掛拍
第二次掛拍
第三次掛拍
第四次掛拍
不過，每次起拍價格一致均為1127.0559萬元，增加幅度也為5萬元，但保證金前兩次為110萬，後兩次為220萬，合計660萬，債務人欠款僅有522萬，完全可以覆蓋。
至於前3次皆悔拍（第4次意向待定），可以從競拍記錄發現一些端倪：
比如在7月2日這場競拍中，競買號R8503前後13次出價，最可疑一點是倒數第二次出價1432萬時，已是最高出價，為何再來一次加價255萬，把價格抬到1687萬，完全是多此一舉。
1月31日競拍中，競買號V8382前後出價29次，本場競共71次，佔據40%。有如此強烈的競買意向，為何最終悔拍，難道不知悔拍後果嗎？
同樣在4月4日競拍中，發現競買號Z1399競買43次，本場共計競買102次，佔據42%。
在5月17日競拍中，競買號W6437出價9次，本次共計競買27次，佔據1/3。
看到這裡，想必大家已經知道這其中一些暗箱操作手段：通過不斷競價抬高競拍價格，並且一定是最終的最高競拍者。
02
套路：多人競買，多次悔拍，力保房源！
第一次悔拍者
第二次悔拍者
第三次悔拍者
繼續深扒前三次悔拍者信息，可以明確看到兩個“90後“參與法拍房競買，就一般而言這種年齡段競拍法拍房概率又有多大呢？
至少目前可以看出其中套路是，通過不同“白手套”來參與競拍，達成競拍成功後，再悔拍，這樣起拍價格不會降低（一般流拍後降幅20%），且最終競拍價維持1600萬以上，讓其他買家知難而退。這其中主要原因可能有以下兩點：
原因一：長期看漲此房源，通過悔拍方式，保住房源。
三湘海尚148平左右雙拼戶型市場價在1800-1900萬左右，不過該競拍房源為低樓層可能稍低，大概在1800萬左右。
競買價1600多萬，再加上公司產權屬性稅費，基本接近市場價。所以，從最後一次7月2日那場競拍看出，本來1432萬競拍成功，偏要多此一舉加價255萬，把價格抬到1687多萬，目的無非爭取一定時間，看漲此房源，通過後續特殊渠道或手法保住房源。
原因二：產權公司盈利分配不公，內部意見不統一。
三湘海尚這套雙拼房產權人債務僅有522萬，與房產市場價值完全不匹配。另外，就一般而言這類貿易公司盈利相對還不錯，其法人有5家公司，是完全有能力償還債務的。
最大問題可能是公司盈利分配不公，內部股東意見不統一，導致出現被法院強制執行，但部分人又想保住房源。
福利：
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