近年來，政策調控持續，房企拿地、融資等開發成本承壓，房地產整體利潤增速和利潤水平面臨下行壓力。
在行業增速放緩，規模見頂的當下，部分房企開始在主營業務之餘，紛紛試水其他多元化業務，在這其中，商業、物管、文旅等多元化發展方向較為常見，同時也有很多創新業務並不完全適合房企。
綜合來說，依託主業，借勢“地產開發+”運營的拓展業務在某種程度上更能幫助企業實現雙贏，這主要是因為這些業務主要是在地產開發的基礎上衍生出來的，因此房企的地產開發能力就是天然的護城河，業務的發展又會反哺企業的地產開發和業績增長。
01、地產開發+城市運營
可享城市發展過程帶來的紅利
地產開發+城市運營模式主要以中國金茂、招商蛇口等為代表，一般會先通過企業之間的合作獲得大規模的待開發土地，隨後再通過持續多年的開發和運營，引進各類資源和產業並推動整個片區的發展，若能將該片區打造成產業新城，房企則可以享受城市發展過程帶來的紅利。
城市運營模式可以有效幫助企業這拿地方面建立一定的優勢，尤其是在取得大面積綜合地塊方面。
截止至2020年7月，中國金茂的城市運營項目進入公司土儲面積約為1200萬方左右，在上半年企業銷售中，城市運營項目佔比已達21%，未來仍有繼續提升的趨勢。
表：中國金茂已落地城市運營項目（單位：萬方）
02、地產開發+城市更新
拿地成本方面有明顯優勢
地產開發+城市更新模式的代表企業有佳兆業和富力等，隨著整體市場規模見頂，行業也逐步由“增量市場”向著“存量市場”轉變，在這其中，城市更新業務也成為了眾多房企的選擇之一。
城市的發展和煥新一直以來都需要依賴建築及產業的更新，有不少房企通過參與城市更新進程從而加深在一線城市中的佈局，值得一提的是，通過城市更新拿地，在成本方面有著明顯的優勢。
據瞭解，2008年以來，佳兆業平均每年轉換總建築面積逾100萬平方米的舊改項目作為土地儲備。最近3年來，佳兆業每年銷售業績中有超30%均來自於城市更新。
表：截止2020年中期佳兆業未納入土儲的舊改項目情況（萬平方米）
圖：佳兆業2017年-2020年上半年舊改項目佔銷售總額比例
03、地產+商業雙輪驅動
通過住宅銷售反哺商業發展
地產+商業雙輪驅動模式的代表企業為新城、龍湖、華潤等。在這其中華潤和龍湖主要是憑藉強大的資金優勢，持續深耕佈局商業地產，為企業貢獻穩定的盈利和現金流。
而新城則採用獨特的以售養租方式，首先在斬獲的綜合體地塊內規劃吾悅廣場商業來提升配套，推動住宅銷售，然後通過住宅銷售回籠資金來反哺商業發展，二者相輔相成推動企業業績實現了高速的突破。
截止至2020年中期，新城共在全國佈局了139座吾悅廣場，總計累計開業數量仍為63座，按照管理層的預期，截止至2020年底新城開業吾悅廣場總數有望超過90座。
圖：吾悅廣場2016年-2020H1開業及營收、出租率情況
04、輕資產代建提振銷售
持續增強品牌市場影響力
輕資產代建提振銷售模式的代表是綠城和金地。近幾年來代建快速發展，躍入房企視野之中，不少房企開始試水代建業務。
代建需要行業內對房企品牌有高認可度，而其優勢也很明顯，企業僅需輸出管理，而無需面對資金壓力和土地難題，代建項目的銷售也可增厚業績；另一方面，通過對代建、營銷的輕資產輸出，也能持續增強品牌的市場影響力。
近4年，綠城代建每年都可以為企業貢獻30%左右的銷售額，提振作用十分明顯。另外代建業務由於是輕資產輸出，並不需要企業拿地以及出資，因此業務風險極低且利潤率高，建成之後還可以繼續輸出企業的物業管理服務，獲得持久收益。
目前國內的代建業務仍處於發展之中，未來前景十分廣闊，多家房企已經開始積極試水這一業務。
圖：綠城中國2016年至2020年中期投資、代建銷售及代建佔總銷售額比例
總體而言，房企間的競爭持續加劇，土地紅利日漸退潮，房企競爭力的強化需要企業另闢蹊徑，結合自身特點建立起更加精細化的運營管理模式。
依託“地產開發+”運營的衍生業務，不僅可以幫助企業收穫業績增長，更提升了企業的盈利能力，可謂雙贏。
目前大的市場環境下，依靠土地增值的粗放時代已經一去不復返了，轉而以勤練內功，依靠運營增值的模式漸漸為廣大房企所接受。某種意義上，中國房地產企業做大做強必將走向不同業態以及不同區域的跨區域、多項目運營狀態。
為此，高景亞太特打造《標杆地產項目總經理高階實戰研修班》，幫助項目總在成長的路上，能夠在同一時間同時運作多個處於不同區域、不同開發週期的項目，推進項目運營能力持續提升，提升企業的管理能力。
