戴德梁行2018-05-15
作者 戴德梁行研究院
引言
你关注的房价最近涨了吗？哪些城市房价涨幅最大？在房地产调控步步深化的背景下，住宅交易量是否减少？一起来看近期国内房地产市场走向。
销售面积涨幅回落 市场趋于理性
一季度，全国住宅销售面积 为26,114万平方米，同比涨幅回落至2.5%。全国住宅新房销售均价达到8,275元/平方米，较上年同期上涨8.7%，全国住宅均价首破8字头。
新房销售面积方面 一季度全国住宅销售面积为26,114万平方米，同比涨幅回落至2.5%。全国24个重点城市综合月均成交量较上年全年月均成交量均出现下滑，其中一线城市月均成交量领跌28.4%。
▲全国住宅销售面积走势（点击查看大图）
资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部
在房地产调控步步深化的背景下，国内房地产投资趋于理性，投资结构也得到进一步优化。一二线城市较为集中的东部地区作为首轮经历房地产调控的区域，市场处于理性回归状态，膨胀的需求逐步收缩，成交量下滑已成趋势。
而在楼市轮动效应后，需求接力释放的西部及东北地区已现疲势，预计未来库存去化速度将逐渐放缓。
▲2018年一季度全国重点城市均价及去化周期分布 （点击查看大图）
数据来源：中指数据库、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
一、二线城市楼市分化加剧
分区域看，一线城市本季度新房 价格较上年全年均价下降4.64%，月均成交量亦大幅下跌28.4%，市场处于理性回归态势。而部分非热点城市仍处于去库存的中后期，价格伴随前期成交热度而逐步抬升，庞大的基数令全国住宅均价再创新高。
一、二线重点城市价格走势 呈现明显分化。一线城市一季度新房价格较上年全年均价下降4.64%而部分发达二线城市房价已处于高位，部分高价盘入市对整体价格影响较大，令价格出现回升。普通二线城市一季度综合均价相较上年全年均价则上涨了8.66%，与发达二线城市均价差距有缩小的趋势。
▲重点城市住宅销售均价分布示意图（点击查看大图）
数据来源：中指数据库、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
今年首季度部分二线城市在相对宽松的楼市调控下迎来了住宅价格的显著增长，对于中西部及东北部的普通二线城市而言，在国家未出台更加严厉的调控措施之前，量价仍存上扬空间；但同时“遇涨即调”的政策导向恐将快速覆盖相应热点城市而维持整体市场的稳定性。
另一方面，租赁市场的加快建设和发展将逐渐成为住宅市场的另一个发力点，“租购同权”方向下不断分流住房需求的同时，也将吸引更多包括开发领域、运营板块，及资本市场的投资进入。