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楼市接下来风向会不会转？贷款以后更难拿到手？房价是不是暂时到了头？房租会不会涨出一个新风口？
这些问题，房企和买房人一样操心。
所以，在这个楼市起伏不定的9月，房企是最好的“风向标”，尤其是见过大风大浪的千亿级头部房企，更能看见未来。
而且，不听他怎么说，只看他怎么做。软银总裁孙正义认为，只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。毕竟，数字告诉我们，那些要去地产化的房企，业务收入里，房地产的占比并没少。
毕竟，真真切切卖出去的房，收回来的钱，付出的利息，买到的地，和花了大价钱当敲门砖才进入的新业务，不仅切实透露出他们当下的处境和对趋势的判断，也切实影响到未来楼市，和我们息息相关。
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新房规模见顶，TOP3销售破万亿
去年中国新房销售约16.9亿平米，已经见顶。这一点无论是房企、证券还是中介，都基本达成共识，10亿平米被认为是可能回落并且稳定的量。上半年，国家统计局数据显示，全国商品住宅销售面积6.69亿平米，销售金额为5.66万亿元，同比分别增长3.2%和14.8%，增速放缓。
在这样的框架下，半年报中很多房企都表示不刻意追求规模。规模5000亿+的房企在喊降速，无论是主动还是被动，都在降速，3000亿左右的还在奋起直追。
“房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼，去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%，今年上半年已经去到了30%，也就是半年时间增长了6个百分点。”恒大认为，未来3-5年，TOP10房企集中度会到40%左右，假设全国10万亿销售，TOP10有4万亿的规模，其中TOP3房企占到20%左右的话，每个地产商大概有7000亿的销售量，也就是恒大现在5000-6000亿，随着集中度的变化产生空间。
一年过半，对今年的销售目标，头部房企还是普遍看好。上半年销售额1941.9亿的融创，同比增幅74.0%，自2010年上市以来，便是“销售额跨越式增长”的典型黑马，今年目标是4500亿。上半年录入971亿销售额的龙湖，也对全年2000亿的目标充满信心。
值得注意的是，7、8月份的销售环比在降。亿翰股份董事长陈啸天曾分析，7月TOP10房企成交量环比大概跌了3成，8月数据和7月差不多，仍是下降趋势。他认为，国家限制房价上涨，令到企业供应动力不足，而且三四线需求释放也到了一个阶段性尾部。
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审慎成主流，宁愿错失不愿错投
如何拿地，在哪拿地，拿了多少地，即是衡量地产企业实力的指标之一，也体现出房企对未来2-3年市场的预判。
总量来看，克而瑞统计数据显示，今年上半年房企土地投资力度整体弱于去年，TOP30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。《2018年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》数据显示，碧桂园、万科、保利摘得上半年拿地金额TOP3。
审慎拿地已成共识。自2017年国家实施房地产宏观调控政策不断深入以来，“限地价、限房价、竞自持”等成为全国土地市场热词，从各大房企的中报信息来看，“审慎拿地，伺机而动”成为下半年龙头房企主流作风。
2018年上半年土地储备和拿地主战场冠军碧桂园，目前位于中国内地的土地储备达3.64亿平方米，在中期业绩会上首次提出“降速”，称未来会根据市场情况的变化，决定拿地的速度和规模。
对比2017年同期，恒大土储面积上涨约10%，但也曾表示，为降负债率计划，恒大未来三年土地储备将每年降5%-10%，相当于每年减少1000万到2000万平米土地储备，显示出谨慎拿地的态度。
中海地产在2018年也回归保守，虽然其总土地储备为6748万平方米，创下历史新高，但对于买地投资，中海地产总裁颜建国表示，现阶段中海会采取很谨慎的态度对待，宁愿错失机会，也不想投错几块地。
从布局来看，一二线重点城市以及部分经济发达的三线城市，仍是龙头房企拿地首选，但房企对于城市选择也在分化，并因此焦虑。比如，三、四线城市依旧是碧桂园的主战场，龙湖却聚焦一线城市，恒大主攻一二线及经济发达的三线城市，四线基本不考虑。
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手上钱越多，反倒对市场越不乐观
在调控越发严厉的2018上半年，各位老板都聪明的把钱留在自己手里，等待的就是下半年伺机吞并购的机会。手上的钱越多，其实意味着大家对于市场持不乐观态度。碧桂园、万科、龙湖、中海、手里都握有大量的现金。
在业绩会上，中海老大颜建国强调了N+1次“谨慎”，如今他们手里的现金多，一季度比较积极，二季度放缓，三季度就进入观察，等待更好的机会。龙湖CEO邵明晓也是这么预计，直言三、四季度还有好的买地机会。
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曾经高负债圈地抓住时机，如今融资也占先机
在没有失控的前提下，净负债率的高低，反映出房企资金杠杆的使用情况和长期偿债能力，但同时也是企业的路径选择。去年半年报时，夏海钧曾坦言，恒大用高负债换来的土地，牢牢抓住了中国房地产的黄金 20 年，成就了今天恒大的龙头地位。
不过从2016年起，连续三年的半年报，恒大的净负债率一路从432%、240%降到了今年的127%。在恒大的计划里，到2020年6月末，净负债率力争降至70%左右，并力争长期维持在此。
同样选择高杠杆奔跑的还有融创。但是在金融去杠杆的背景下，融创资产增厚至6699.42亿元，有息债务整体下降95亿，账面现金874.2亿，净负债率下降25.7%至193%。孙宏斌也在业绩会上表示，未来两三年，去杠杆将成为融创的基本方向。
也有头部房企选择一贯稳健，比如中海、万科和华润等。中海净负债率虽同比大涨，但仍保持在相当低位，28.1%的净负债率远低于同行，碧桂园、万科、华润亦属稳健，均保持在60%以下。
TOP100企业营业收入量级分布及平均净负债率
亿翰智库分析指出，营业收入超过500亿和100-500亿规模的房企净负债率位于相对较高的水平，在行业集中度提升的背景下，市场竞争更加激烈，这类房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈，因此在杠杆使用上相对激进。
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预判调控新政或再出台 房企城市选择起分歧
在全球贸易风险不断加大的背景下，受美国与其他国家利率差扩大以及美国经济强于其他国家的影响，人民币贬值风险增大，资产抛售和资本外流风险增加，今年中美之间贸易摩擦频繁背景下，若贸易冲突进一步升级，或将导致外向型经济困难，间接影响下半场房地产市场需求。
对于下半年房价走势，万科、华润等多数头部房企都更倾向于中立趋稳的选项。房价的平稳趋缓意味着政府调控政策影响市场对走势的预期。
华润预测，随着中央重申“房住不炒”主基调，坚持因城施策，各地房地产限制政策依旧从紧执行，棚改审批趋严，调控效果日趋明显。同时，金融去杠杆与防风险并行，监管愈发严厉，行业资金面承压。此外，政府稳妥推进房地产税立法，密集出台租赁市场支持政策，多元化土地供应，不断推进房地产长效机制的构建。
佳兆业预计全国各线城市房价仍呈现分化趋势，一线及热点二线城市房价涨幅在严格执行房地产调控政策下将趋向平缓；三四线城市随着短期内投资需求的存在，房地产市场仍将缓慢增长。
尽管业绩光鲜，但我们知道其中部分是之前已经售出平滑过来的数据，真正的销售发生在6个月甚至更早之前。在头部房企的半年数据里，浓浓的秋意扑面而来，慎拿地，广囤粮，降负债，加之近期多家房企曲线减员，准备过冬动作明显。
当被问到现在这个市场到底是个什么模样？孙宏斌说，“买融创股票可能会比买我们的房子空间大很多。”
站在买还是不买十字路口的购房者，你怎么看？