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上周东莞楼市十分热闹，不断有特价房、打折促销等消息传出。东莞楼市降价信号频传，房价松动市场预期明显。
东莞楼市降价真的来了？
楼三姐了解到，随着“金九银十”的到来，楼市成交没有明显好转，开发商开始加大促销力度，83折、89折及特价房等促销现象不断出现，有个别楼盘调整价格后比原来叫价下降了两三千元/平方米。
楼三姐发现，这一轮东莞大促销潮由东莞几个品牌房企名下楼盘率先启动，促销打折后价格下滑10-20%，价格下调以几千元以上计，力度很大。
楼市频传降价信号
上周，东莞多个楼盘出现降价信号，多个楼盘一次降几千元促销！位于万江的金地艺境水岸进行“83折起”促销，中介销售人员介绍，精装修公寓1.2万元/平方米起，洋房均价则在1.7万元/平方米左右。据了解，经过打折后一套位于10楼的公寓产品成交单价约为1.29万元/平方米，之前该楼盘公寓定价在1.55万元/平方米以上，洋房定价则在2万元/平方米左右，调整后价格下降约3000元/平方米。
楼三姐了解到，降价后该楼盘的成交效果与之前相比有明显好转。
价格回落现象在东莞楼市越来越多，特价房、打折促销等现象增多。有中介发出消息称，碧桂园万象松湖推出特价房促销，特价单位95-105平方米公寓价格在11000-12000元/平方米之间，据了解，该楼盘此前的定价约在1.5万元/平方米左右。特价房的价格较正常价格便宜了不少。
除了旧盘推出特价房、调整价格外，市场成交冷淡，开发商的预期下滑，新盘定价也较早前吹风价便宜了不少。位于麻涌的碧桂园信鸿铜雀台在推荐时吹风价是2万元/平方米以上，但在近期开盘签约均价约为1.45万元/平方米，加上精装修价格，均价约1.6万元/平方米，与此前的预期相比，价格理性了许多，与其它楼盘相比，该楼盘开盘去化率也十分理想。
新盘理性入市抑制旧盘涨价
受到新盘入市定价理性影响，一些前期销售效果较好的旧盘也不敢明显涨价，甚至暗暗回调价格。以水乡新城片区为例，麻涌的新盘碧桂园信鸿铜雀台以1.6万元/平方米价格精装修房入市，同一区域的洪梅旧盘保利海棠洋房价格则维持在1.55万元/平方米左右，别墅定价维持在1.8万元/平方米左右，同时启动了二三级联动进行推售，同一区域内同类楼盘市场竞争激烈，互相抑制着房价上涨。
新盘入市对于旧盘价格的抑制表现更明显的是新纳入主城区的石碣、高埗镇区楼市。自去年石碣、高埗纳入城区后，两镇区楼盘吸引了不少中心城区购房者前去置业，房价也因此从1万元/平方米不断上涨至目前的1.6-1.7万元/平方米。不过，近期位于高埗的万科第五城加大宣传力度，以“13999元/平方米起”的价格吸引了许多购房者的目光。业内人士介绍，该楼盘体量很大，按照目前宣传定价相对较低，加上开发商的品牌效应，已经吸引了许多购房者暂停购房步伐等待其入市。“石碣、高埗楼市的购买力就这么多，这一个楼盘出来有可能将这些购房需求都扫光了。”该名业内人士表示，这也让周边许多楼盘加大推货和促销力度，希望赶在这个大盘入市前出货回笼资金。
楼三姐发现，上周高埗镇的新世纪颐龙湾签约59套洋房，签约均价为14438元/平方米，签约价格保持平稳；而石碣的阳光城愉景湾在8月初以1.65万元/平方米的价格首次开盘获得不错的销售效果后，在近期也要加推16栋产品，据开发商透露，定价约在1.5万-1.6万元/平方米之间。
中心城区新盘定价仍高
尽管周边镇区楼盘定价纷纷回落，但是新增供应量稀缺的莞城、东城、南城楼盘定价仍然偏高。楼三姐了解到，近期入市的中心城区楼盘分别有莞城的丰华珑远翠珑湾和东城的万科皇马郦宫，根据东莞市发改局官方网站上公布的备案价格数据显示，丰华珑远翠珑湾不少洋房备案价为1.95万元/平方米，其中仅有一套住宅备案价为3.2万元/平方米，但是现场销售人员表示，楼盘有学区房优势，加上装修价格，该楼盘洋房的定价预计要达到3万元/平方米以上。而万科皇马郦宫洋房的销售价格约为2.9万元/平方米，按照目前了解到的信息，两个楼盘的定价均处于目前房价的高位。作为市场稀缺的产品，两大楼盘优势明显，推新货入市备受关注，有一定的购房群体。但是受到目前楼市限价、限贷、限购、限签影响，定价过高使得楼盘的首付增加，能够承担的购房人群减少，另外，受限签影响，单价过高楼盘签约困难，需要排队等候，预期回笼资金也将较慢。
与中心城区新盘不同，周边镇区也仍然有个别楼盘定价偏高，销售效果并不理想。记者了解到，目前主打中心城区客户的周边镇区楼盘定价多在1.7万元/平方米以下，而有个别楼盘定价在2万元/平方米以上，对于中心城区购房者的吸引力明显减少，加上首付高，楼盘的销售速度十分缓慢。
业 • 内 • 观 • 点
楼三姐根据东莞市统计局公布数据统计发现，今年1-8月东莞新建商品住宅签约26102套，2017年1-8月东莞新建商品住宅签约29049套；而2016年1-8月东莞新建商品住宅签约达57298套；可见自东莞出台限购政策以来，东莞新建商品住宅签约快速回落，成交下滑，与此同时，在楼市调控政策影响下，房价保持平稳，这使得销售金额下滑，房企回笼资金变得十分困难。
业内人士表示，一方面，进入第四季度，房企也将迎来年终总结，急需回笼资金完成全年销售任务，而显然“金九银十”这一传统楼市旺季是促销的最好时机；另一方面，多数品牌房企债务即将到期，在目前银根收紧的环境下，急需要回笼资金来偿还；第三，开发商们对楼市调控政策从原来的“短期”改变认知，变为“长效机制”，对后市不乐观，转变思路“现金为王”回笼资金过冬。另外，在经过大半年的博弈后，开发商们也发现本地购房者对于价格的敏感度更高，当楼盘调高价格时，不少购房者干脆进入观望阶段，销售速度马上放慢，因此为了快速出货、回笼资金，开发商将更多的借助打折促销、特价房、降价等手段来刺激成交。
优房超·瑞城搜也介绍，伴随着调控政策的影响力，买卖双方预期保守，预计“金九”成色不足，但随着营销力度、业绩冲刺及供应加大，后市成交量仍有反弹动力，价格方面整体坚挺，局部项目或区域会采取小幅促销和让利。
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