经过外墙翻新后，商品房换新颜。广报全媒体记者石忠情摄
大洋网讯 买卖二手房，维修资金余额将要由买家支付给原业主？维修资金在什么情况下可以申请使用？业主不交存维修资金或不能收楼？前天下午，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。
据了解，《东莞市住宅专项维修资金管理办法》于2014年8月31日颁布实施至今已逾四年，将于2019年8月到期。针对维修资金管理中遇到的维修资金缴存规模的快速增长、使用范围和数量的逐步增加等问题，市住建部门拟订了《东莞市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。
交存标准：住宅40元/m2非住宅50元/m2
《办法》提出，在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其首期维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由业主负责交存。维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。
此外，属于出售公有住房的，其首期维修资金由业主和售房单位共同负责交存。业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为当时本市房改成本价的2%；售房单位按照多层（7层以下）住宅不低于售房款的20%、高层（7层以上〈含〉）住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。
交存规定：建设单位代交首期维修资金
《办法》提到，在业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转维修资金的，维修资金由维修资金中心代管。维修资金交存主体应当在办理不动产登记证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前，足额交存维修资金。
在《办法》实施之日起取得房屋预售许可证（现售备案证）的建设单位，应当按照下列规定为买受人代交首期维修资金：以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋报建面积代交首期维修资金；以现楼方式销售的，在申请核发商品房现售备案证前，按照房屋的实测面积代交首期维修资金。新出售公有住房的，公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将维修资金存入专户管理银行的专用账户。
建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期维修资金；房屋购买人未按照本《办法》交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。
过户要求：买二手房需向原业主支付维修资金余额
《办法》提出，维修资金使用后，业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至首期标准。
由于房屋转让等原因，引起业主变更的，已足额交存维修资金的，该物业分户账中结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户，维修资金户名不作更改；原业主交存的维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方若另有约定，则按照约定来交存维修资金的余额。
未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，且买卖双方在物业转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。
使用情况：公共设施维修和更新由相关业主共同分摊
《办法》明确，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照规定分摊，包括住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的、涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为相关业主。商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
如何申请：经“双2/3”业主同意 在小区显著位置公示
维修资金如何申请使用？《办法》规定，由物业服务企业根据维修和更新改造项目制定《维修和更新、改造方案》，同时应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（简称“双2/3”业主）同意，并在小区显著位置公示。
使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在8万元以上（含8万元）的，应当实行审价，但维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。
应急情况：危及生命财产安全可申请使用
发生以下可能危及房屋安全及业主生命财产安全的情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或业主委员会可以按应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金。包括电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；楼体外立面存在脱落危险；产权未移交供水公司的二次供水水泵、配套供水管道等公共供水设施出现损坏、堵塞、爆裂和更换的；排水设施堵塞、爆裂；未移交供电部门的供电设施损坏，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；其他危及房屋使用和人身财产安全的情况；涉事主管部门出具证明的。
特别提醒：保修期内维修不得使用维修资金
《办法》还提出了不能使用维修资金的几种情况：保修期内应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；应当由物业服务企业承担的住宅共用部位等的维修和养护费用。
（广报全媒体记者蒋幸端）
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