最近的南京楼市，有点冷！
在南京主城，有这么一个区域：根据百度地图导航，距离新街口10公里、距离河西3公里、距离南京南站4公里、距离江宁百家湖7公里，这就是城南“两桥片区”（铁心桥-西善桥片区）。
这个区域新房限价3.5万/㎡，最高地价直逼3万/㎡，地铁、商业、教育、医疗相对配套齐全。但就是这样的区域，纯新盘开盘给出主城罕见的1750元/㎡的巨大优惠，却仅卖出5.4成，可谓去化惨淡！
1、区域纯新盘开盘遇冷，推出1750元/㎡巨大优惠，开盘仍没卖完
就目前来看，区域是雨花台区重点打造，位于南京南站与河西南之间，由于新房限价，价格在3.5万/㎡以内。
区域纯新盘禹洲嘉荟星岛于11月14日首次开盘，推出1、2号楼共308套精装房源，户型面积89-129㎡，均价34996元/㎡，共有665组买房人抢308套房，中签率46.3%。
据了解，开盘当天现场成功选房的购房者可以享受四重优惠：
前期办理贷款资格服务卡优惠50元/㎡；
7天内签约并贷款资料齐全优惠1200元/㎡；
一次性付款或纯商贷优惠200元/㎡；
当天认购优惠300元/㎡；
这样折算下来可以优惠1750元/㎡，按照35000元/㎡来算，最小面积88㎡总价至少优惠了15.4万，最大户型128㎡可以优惠22.4万元。要知道，在南京主城，开盘能给出这么大的优惠，这可能是第一家。
就是这么大的优惠情况下，禹洲嘉荟星岛的去化并不是很理想。今天，掌柜君在南京网上房地产查询发现，开盘12天，禹洲嘉荟星岛成交167套，去化5.4成。
其实，禹洲嘉荟星岛46.3%的中签率不算太低，但销售结果却不是很理想，多少有点出乎意料。但仔细分析，这个结果也是意料之内！
1、随着楼市不断调控，整个市场遇冷，对于买房人来说，购房资格和贷款资格更加珍贵，这种背景下，买房人会更加理性。
2、3.5万/㎡的限价，房价预期过高，周边二手房价格偏低，一二手房没有出现价格倒挂。作为城南区域，新房限价在3.5万/㎡，但项目周边二手房主要在2.2-2.5万/㎡，价格过高。
3、项目没有验资，买房人均可报名摇号，这在一定程度上就导致买房人可以没成本报名，但开盘当天观望情绪比较浓厚，对市场预期也在下降。
4、在买房人普遍认知里，这边属于安置房遍地的区域，而且区域二手房普遍在2.5万/㎡内，禹洲嘉荟星岛上市新房3.5万/㎡，这个价格与河西南及南京南站持平，板块性价比不高，买房人并不会买单。
2、曾是老南京人不认可区域，以安置房为主，近年来改善型需求旺盛
掌柜君先给大家看下，南京城南雨花台区的“两桥片区”（铁心桥-西善桥片区）的大致范围：
（“两桥片区”范围图）
作为雨花台重点打造的“两桥”板块，区域内有众多的拆迁安置房和经济适用房，如春江新城、福润雅居、新河苑等小区，均价多在2.2-2.5万/㎡左右。
其实，对于很多老南京人来说，这个区域是他们非常不认可的地方，因为远、交通不方便、及种种历史原因，并不受到本地人的认可。
而且区域一直缺乏商品房，随着2009年万科首进城南，打造万科金色里程，受到不少区域改善人群的关注。
据掌柜君统计，2016年-2018年8年，两桥片区共成交7宗涉宅用地，最高楼面地价直逼3万/㎡，为上海大名城的铁心桥G45地块，楼面地价29093元。随着品牌房企的进驻，区域内部改善型产品不断面市。
（上海大名城G45项目效果图）
今年6月底，区域世茂城品加推最后楼王5号楼，户型面积143㎡，精装均价34380元/㎡，仅72套，吸引1018组买房人，中签率仅7.1%，当晚50分钟卖完。至此，区域长达5个月无新房在售。
（世茂城品收官房源开盘现场）
具体来看，区域有软件谷，拥有华为、中兴等IT精英，有巨大的购买力，加上区域改善型换房需求递增，造成商品房销售火热。
3、区域地价“拦腰砍半”，下跌近15100元/㎡，地王或将割肉亏本上市
据统计，近2年“两桥板块”共出让7幅涉宅用地，最高楼面地价直逼3万/㎡，为上海大名城的铁心桥G45地块，楼面地价29093元。要知道，这个地价甚至超过河西、南站等区域部分地价。
而随着楼市调控不断深入，开发商拿地资金要求较高，整个区域的地价都出现不同程度的下降，甚至直接“拦腰砍半”。今年8月6日，铁心桥G41地块在又4家房企报名情况下，短短几轮就被龙湖拿下，成交楼面地价13993元/㎡，相比区域最高下降15100元/㎡。
这个地价下降，对于之前拿地的房企来说，真的是肉疼。以世茂和禹洲为例，这2块地地价在1.2万/㎡左右，上市新房在3.4万/㎡左右，对于开发商来说，有一定的利润空间。而后面上市的这些地块，特别是上海大名城G45地块，地价逼近3万/㎡，区域限价3.5万/㎡，未来可操作利润空间较低，再加上融资成本，甚至可能要割肉亏本上市卖房！
4、区域纯新盘最快下月上市，销售更是喊话：价格接不接受都会卖光！
随着中海、龙湖、绿城、招商、电建等品牌房企的进驻，这个区域也将会受到更多买房人的关注，同时区域的价值也将逐渐呈现。
（区域楼盘分布图）
上周，掌柜君去区域实地踩盘，了解几个纯新盘最新动态，具体可点击查看：南京这个区域二手房成交单价近3.85万/㎡，3大纯新盘最新动态曝光
不过，近日也有其他媒体爆料：区域某纯新盘预计12月首次开盘，放风价3.4万/㎡。目前意向客户多达千组，项目置业顾问表示：我们项目就100多套房子，客户已经多达1000多组，喜不喜欢我们都会售罄，价格接不接受都会卖光！
在现在整体市场下行的背景下，置业顾问说出这样的话，可谓勇气。至于项目最终的去化，只能等待市场来检验。
5、市场下行，新房价格过高、一二手房价格不倒挂，造成这个区域楼市遇冷
其实，针对“两桥板块”的现状，认真分析下原因，这个区域的房价还是存在一定下行的可能性：
1、南京整体楼市遇冷，买房人更加理性
在整体楼市不断深入调控，市场下行信号明显，而在这种背景下，买房人的购房资格和贷款资格更加珍贵，买房人也会更加谨慎出手买房，变得理性。
2、区域新房价格过高，投资属性较低
"两桥板块"虽然距离河西、南京南站较近，但3.5万/㎡的新房价格属于过高，没有利好及配套支撑。对于买房人来说，区域性价比远远低于其他地区，投资属性较低。而且现在的行情下，投资客已经撤离，买房多数为了自住。
3、一二手房价格不倒挂，没有获利空间
现在区域新房限价3.5万/㎡，周边以安置房、经济适用房为主，价格在2.2万-2.5万/㎡，部分商品房均价3.2万-3.5万/㎡，一二手房价格倒挂不明显，没有巨大的获利空间。
4、普遍认知中的刚需板块，没有一定的改善人群基础
值得注意的是，“两桥板块”在买房人普遍认知中是刚需板块，区域并没有什么价值支撑和利好配套，对买房人来说，对未来预期收益较低。其次，区域没有一定的改善人群基础，直接从刚需板块升级为改善板块，缺乏一定的客户群体。
最后，在市场下行的行情下，对于开发商来说，从产品上下功夫，才能更好的获得买房人的认可，至于销售结果，还是要看市场接受程度。而对于买房人来说，年底在开发商回款压力巨大的背景下，或将出现促销卖房，可以好好的买房。