惠州，一直被称为深圳的后花园，在深圳房价几轮暴涨的引领下，已经成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，良好的区位优势，吸引了大量开发商重仓布局。
据相关数据显示，2015年进驻惠州的百强房企仅16家，三年不到的时间，这个数量就变成了50多家。记得楼市最火爆时，一度需要全款彻夜排队才能买到房。
好景不长，在中央去杠杆不断加码的大背景下，调控政策持续收紧，深圳房地产市场成交量陷入低迷。据最新消息，深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动，部分楼盘的实际首付比例不足一成，并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。业内人士指出，伴随房企销售增速放缓，年底开发商冲业绩压力加大，不少房企希望获取现金流“活下去”。
深圳楼市尚且如此，惠州作为临深地图上的重要板块，受到牵连在所难免，二手房市场成交量惨淡尤为突出。
“新房推推还是可以，二手房就没有人愿意推了。新房那么多，户型还好，没有中介费、没有那么多税，谁考虑二手啊，所以二手房成交量没有想象的活跃。”一位多年从事房产经纪业务的人士表示。
进入今年下半年，惠州整体楼市下行趋势显现，二手房市场首当其冲。上半年挂出来的房源一度出现疯抢的局面，然而现在，部分降价都还难以找到客源，情况急转直下，不免令人唏嘘不已。
“两个月了，卖了三套房，成交量比前几个月市场行情好的时候的一半都不如，二手房成交真的是太少了，不搞了，准备专心做新房。”一位从事中介业务人士表示。
据相关统计数据显示，预计11月底到12月份，惠州全市将有近万套新增住宅供应入市。据不完全统计，11月份，惠州共有超过50个盘入市，但考虑到客户数量减少，多个楼盘的推售周期延迟至11月下旬到12月。
在全国楼市下行的情况下，投资客和本地刚需自住客观望情绪浓厚，如何消化批量的供应是当下房企要考虑的问题，预计靠近年底，处于考核指标的完成及现金流回款的压力，多数楼盘折扣力度或将加大。
那么惠州的房地产市场到底怎么样呢，我们暂且分析一下：
宏观经济分析
1、2008年至2017年惠州GDP及人均GDP情况
从2008年至2017年惠州GDP及人均GDP情况来看，惠州GDP及人均GDP呈现逐年上涨态势，2017年惠州GDP为3,831亿元，人均GDP为80,205元。在产业结构方面，第二产业在惠州国民经济中占有的比重较大。
2、2008年至2017年惠州城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况
从2008年至2017年惠州城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况来看，城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈现逐年上涨态势，2017年惠州城镇居民人均可支配收入为36,608元。
惠州房地产市场情况分析
1、2017年1季度至2018年3季度惠州商品房成交数据
从2017年1季度至2018年3季度惠州商品房数据情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量有所浮动，2018年3季度供应量同比及环比增加明显。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所波动，2018年各季度成交量同比都有所增加，2018年3季度环比有所下滑。成交均价维持在11000-12000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度惠州商品住宅成交数据
从2017年1季度至2018年3季度惠州商品住宅数据来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量有所波动，2018年各季度供应量同比有所增长。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所浮动，2018年各季度成交量同比有所增加，2018年3季度环比有所下滑。商品住宅成交均价维持在10000-12000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度惠州土地市场成交数据
从2017年1季度至2018年3季度惠州土地市场数据情况来看，在土地供应幅数及供应面积方面，整体供应量有所浮动。在土地成交幅数及成交建筑面积来看，整体成交量上下有所波动，2018年各季度整体成交量同比有所下滑。
4、2017年1季度至2018年3季度惠州房地产市场去化情况
从2017年1季度至2018年3季度惠州房地产市场去化情况来看，在供应面积及供应套数方面，整体供应量相对比较充足，2018年二三季度供应量增加明显。在成交面积及成交套数方面，整体成交量有所波动，2018年3季度成交量同比有所增加，环比有所下滑。成交均价维持在11000-13000元左右/平米。整体供求比维持在0.7-2.8左右，供求关系相对比较正常。
5、2017年1季度至2018年3季度惠州各区域房地产市场去化情况
6、2018年10月份惠州房地产市场情况分析
土地市场:
10月公告土地11幅，公告土地面积19.8万平方米，环比-73.0%，同比-23.3%。其中经营性（商、住、办、综合）用地6幅，面积6.3万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地5幅，面积13.5万平方米。本月土地成交11幅，成交占地面积32.1万平方米，环比-64.1%，同比-53.0%。其中经营性（商、住、办、综合）用地10幅，面积29.4万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地2幅，面积6.4万平方米。土地成交楼板价3,145.7元/平方米，环比-2.3%，同比431%。
商品房市场:
10月商品房供求比为1.0，其中供应面积107.6万平方米，环比-56.8%，同比28%；成交面积108.8万平方米，环比-4.8%，同比104%。成交均价11,627.3元/平方米，环比-3.3%，同比6%。
商品住宅市场:
10月商品住宅新开盘15个。商品住宅供求比为0.9，其中供应面积99.6万平方米，环比-56.5%，同比26%，成交面积105万平方米，环比-3.1%，同比109%。成交均价11,227.9元/平方米，环比-1.3%，同比3%。
2018年惠州商品房供应区域分布
从2018年惠州商品房供应区域分布来看，在供应面积及供应套数方面，惠城区及惠阳区整体供应量相对较高。
2018年惠州商品房成交区域分布
其实，惠州楼市并不是单纯的惠州本地市场，因其区位优势明显，靠近深圳和香港，承载了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求。作为承接外溢需求的卫星城，惠州大量新建楼盘是有其存在的必要性的，但也需要进行合理的规划和管控。
预计随着粤港澳大湾区不断成熟发展，惠州位居湾区的独特区域优势将日益显现，城市经济发展前景广阔，未来可期。
附带：
惠州市场限购限售政策
目前不限购，采取限售政策（新购商品房三年后才准交易转让）。