别在该买房的年纪拼命工作
——老楼
我们买房除了关注时机，地段之外，还需要关注产品本身。以我一直以来的经验，购买一套二手房，需要调查清楚以下信息：
1、这个小区居住的业主大致是什么职业，收入水平、以及卖房换房的动机是什么，一般换去哪里。
调查业主的职业分布，可以大致推测小区的人群素质，也可以判断该楼盘未来的接盘对象，以便预估涨幅。
2、业主对现有小区的看法如何，户型、配套、教育、交通的反馈，从而得出这个小区的优劣势是什么。
通过在市场一线的深入看房，形成对这个楼盘的整体印象。只有形成了对一个楼盘的整体印象和估价坐标之后，你才会在将来笋盘出现的时候，果断行动。
也许将来某一天，你正在家带娃，或者是上班途中，突然接到中介的电话“姐姐您好，赶紧过来吧，XX小区一个小时之前刚扔出了一套XX面积、XX楼层、XX朝向的房子，单价XX，是市场价的8折，如果可以的话，建议您马上过来，同时我约一下业主，我们一起谈价格。”
因为你之前已经大量看房，知道该楼盘正常价格是多少，所以你马上就能判断中介的报价是不是8折，确认是真房源之后，你一定会立马撇下小朋友，或者给领导请个不存在的事假，然后以最快的速度到附近银行取上10万块，奔赴现场，把钱扔到业主面前，签下合同，锁死房源。
上面的过程才是淘笋的正确姿势，而不是某个阳光灿烂的早上，撞大运地去到某个小区，碰巧遇上一个中介跟你说：姐姐您运气真好，刚好我们小区出了一套8折笋盘，要不要一起去看看？
这个时候你如果去了，大概率是买不到好货的。
01、那么具体来说，我们买二手房应该怎样看房呢？
首先第一步要做的就是确定一个座城市的城脉方向，然后圈定版块和四五个小区，集中看房，大量洗盘。
第二步就是用脚丈量这几个小区的户型、楼栋、景观、配套，让中介陪着看房100套，把这个小区的优势、劣势、全部记在心中，80平的两房户型是什么朝向，几楼以上可以看到远处的风景等等，全部以“大数据”的形式导入你的大脑。
同时，这时你形成自己的估价体系，比如110平的带主套三房的总价在650万，那么北向的大概在620万，等等，以及过往6个月这个小区的成交频率、价格变化趋势等等。
你所有对这个小区的认识、信息导入都必须要你亲自用脚去丈量，中介的嘴、业主的话都是不可信的，你唯一要做的就是有事没事让中介约房给你看，看它100套你心里自然有底了。
这里不是不相信中介，中介的道德是一个问题，更大的问题在于中介的专业水平，真的很差，自己所做小区的几个户型都搞不清楚，朝向、景观、物业费、配套的小学有没有直升初中也搞不清楚，实在无语。
我有一次跟一个中介去看一套120平的三房，直到进去了主人房，小中介才慨叹地说：“你看，主人房还有一个卫生间，是套间啊，太好了”，我心里早就想骂人了“滚远一点，120平的还做不了套房，这小区的设计是体育老师教的吗？
更可笑的是，你中介竟然不了解这个信息，我KAO！”
其实很多中介看房量远远不及我们，在带我上来看房之前，估计他都没有亲自看过这个户型，周围的楼盘数十个，细微到户型就上百个了，他哪记得那么多？
他们整天关在小房间里，拼命打电话Call客，哪有时间像我们这样到处看房，对楼盘各个优缺点了然于胸呢！
所以，有些中介水平真的一般般。
题外话，当上述的工作做好之后，就要选择本小区交易量比较好的1-2个御用中介，这个很关键，他们是传送信息的第一人。这个御用中介一定是在这个小区楼盘干了三到五年，甚至五年以上的，他熟悉该楼盘过往成交价，他知道各种户型的稀缺度以及周边的配套设施等等。
跟笋盘一样，御用中介也是淘出来的，我去看房，除了房子看很多，中介也会接触很多，然后在几个中介里面，选一个最靠谱的。
庆幸的是，我除了房子看得准，看人也准，每次交易中介都做得很令我很满意，甚至很多都成了朋友。
当你确定好御用中介之后，短期内就不用再去踩盘了，回家躺倒睡觉，直到你的电话铃声响起，屏幕上出现“XX小区链家地产小李”或者“XX小区中原地产小刘”，然后等他们在电话那头报价，看看有没有值得入手的笋盘。
这里还有另外一个非常重要的价格估值和判断的问题，中介给你的价格笋不笋，你是一定要具备判断标准，甚至这个小区什么户型、什么楼层、什么楼栋的价格是多少、笋盘8折去到什么价位，你都要非常清楚，只有这样你才能判断小张、小刘给你的价格是不是真的笋。
你对一个小区的价格估值决定了你的入手成本，很关键，非常关键。
另外，成交当天，你除了带着10万现金赶赴现场之外，你还得让你的御用中介小刘安排一个适合谈判的地方。
价格谈得差不多了，把黑色塑料袋的现金往业主面前一堆，“我们纯粹刚需，老婆就是喜欢你家的这个户型，通风采光很好，景观还不错，虽然价格有点小贵，本来我还想看看其他的楼盘，但她作为女人我拧不过，今天就过来下定”。
女人、刚需、房子喜欢、价格稍贵、现金都是重要元素。
说自家女人喜欢，价格小贵，是给业主满足感，房子贵了都有人买，他肯定会很高兴；说自家拧不过女人来下定是给业主压力，因为自己是被迫来交易的，机会转瞬即逝，这时你再把10万现金一推，中介两头一拉，估计合同就签了。
02、正确理解笋盘与低首付的奥义
看完这些，你一定会默默地想：你说的都对，那单价低的楼盘是否更容易涨？更容易翻倍？遇到低首付的楼盘又怎么选？
以下这段话价值100万：在同一个板块之内，只要小区和户型不是硬伤，不是那种“名声在外”的硬伤，一般价格略低的房源在升幅上是跑赢平均水平的。
因为城市的底层购买力是远远未衰竭的，他们也是最猛的一波购买力，以南京为例，买得起1.5-2万房子的人，是远远多于买3万单价以上的人群的。
正常而言，一座城市的购买力分布是呈金字塔状，当然也有例外，深圳就是其中之一。
选择单价低的房源，在建仓成本上做足“安全垫”，另外还有一个更为重要的技巧，就是可以利用高评的手法把首付降下去。你只有在价格低的情况下，你才可能把评估价拉高啊，你目前已经是4.0万的单价，你还能拉高到多少呢，至多4.2，想拉到5万啊，你以为银行是你家开的？
所以还有另外一层真正的含义，作为多军，这个非常关键：你买的是笋盘就是笋盘，哪怕比市场价便宜3000元或5000元一平，在这个基础上再运用高评的方式把首付降下来。
涨幅乘以杠杆=投资回报率，根据这个原理得出：
价格便宜+低首付=必赚
那么价格便宜和低首付哪个更重要呢？
一句话：只有真正的笋盘才是多军的目的，那种只依靠拉高评估价的做法显然是提前透支了价格，你本来入的货就不笋，拉高评估价有毛线作用，你不过是提前透支了涨幅而已。
你得是0.8元的入货价，然后评估到1元，后续靠市场和时间发酵，价格升到3元，这才是核心逻辑。
笋就是笋，笋就是王道。甚至，只要笋了，不能高评也无所谓。
极端一点：如果房子比市场便宜几十万，我全款把它买下来又何妨呢？转手卖就赚了
如果比市场贵几十万，哪怕高评，二成首付又有何用呢？拿到的不过是烫手山芋罢了！
所以对于资深投资者而言，他追求的一定不是杠杆，而是：利润、利润、利润。
便宜的笋盘，就是看得见利润。
房地产投资的奥秘就是“价格发现”：发现不合理的价格，抓住套取利润的机会，等待它将来兑现。
那这种机会是否会一直存在呢？
很多人说：“房产投资获利的时代一去不返了”。其实套利在“在市场中几乎永恒存在”。
市场的信息永远不对称，人的智力和知识结构也永远不对称。这种不对称导致笋盘永远存在。
上面讲了那么多，有没有用呢？一句话概括：以上全错！
你打开电脑，查查广州历史房价，映入眼帘的是：金碧世纪花园2004年开盘3588元/平，珠江新城的合景誉峰2007年开盘17888元/起，然后你再看看这两盘现在的价格分别是3.8万、9.5万。
再查查上海，以翠湖天地和宝山郊区地铁房来比较，翠湖八万时候，宝山8000；翠湖12万时候，那边应该是4万。
这么看来，当时的笋一点都没有用，因为时间一拉长，当时赚的那些小钱，算不了什么。所以，尽早买在高增长、潜力大的板块才是王道。
中国的房地产是一个中长期的产业，只有在中长期才能体现出她的价值，居住价值、城市价值、租赁价值、空间价值等等，这些都是在至少3年以上的周期才会体现出来。
所以另外一个更为清晰的结论就出来了：
与其耗尽那么多的精力去淘一个当时市场价9折，甚至8折的房子，远远不如你提前把房子买了，然后摁死不卖，只要摁住了总有一天会赶上大涨的行情。
我现在翻翻自己抄在本子上的购房记录，其中一套居然是2008年买的，当时买的价格一点都不笋，年初买入，年底还跌了一点，只是我一直没有卖掉，目前已经升值了近670多万。670多万，什么笋盘可以一买入就赚670万？
所以，最大的笋盘其实藏在时间里。