最近，成都二手房降价了。
这是一个不争的事实。如果有读者非要举例某个楼盘或者某个房源不降反涨的，我只能说你是“杠精”，左上角点X退出。
基于这个事实上的市场现状，很多读者在“问问”上开始咨询我关于二手房的购买建议，其中不乏一些跟我关系不错的老读者。
同样的问题重复回答太多次，我会比较容易烦躁，所以今天写一篇文章，统一回复一下大家，关于买二手房的时机问题。
01
首先，说一下我对二手房的态度。
在我自己的买房排序中，如果地段、产品、配套等条件同等的情况下，我会优先选择二手房。可能大家会很奇怪，都说成都人有“处房”情节，为什么我会更青睐二手房？原因有三个：
1、实景现房，信息对等。
二手房最大的好处，当然是看得见，摸得着。有什么优点一目了然，有什么缺点也无处躲藏。你不用担心面积缩水，也不用考虑精装维权，景观、采光、日照都能直接感受，总之，你跟房东之间的信息是对等的，而不像新房，一张图纸，一个模型，置业顾问说什么就是什么，然后你就把房子买了。
2、即买即住，节约成本。
当我们买新房的时候，按揭都已经还了2年了，可能房子的影子都还没看到，说不定还得租房住，这些都是成本。而二手房则完全可以做到即买即住，不让你产生额外的贷款利息、租房成本，甚至省下了燃气初装费和维修基金等。
3、个体买卖，利于砍价。
对于很多资深买房人来说，青睐二手房还有一个很重要的原因，就是二手房的价格比较灵活。新房，一般都是开发商定价，即使在市场最差的时候，一般也就是优惠几个点而已。但二手房就不一定了，一旦遇到房东资金链出问题，七折八折也是常事。我在《像刺客一样去买房》中有写过，大家可以重温。
4、特定政策下的原因。
这一条呢，因为有特定阶段的原因，不具备持续性，但当前也可以列出来。
那就是二手房不用摇号，限售时间只有三年，而好的新房，中签率比较低，且前前后后加在一起限售时间大概得七八年。
总之，就我个人而言，毫无疑问是更喜欢二手房的。
当然，我所说的二手房，是指交房时间在两三年以内的次新房，而不是房龄很长的“老破小”、“老破大”，一方面老房子住起来“反人性”，不符合人民群众对美好生活的向往；二来房子一般5年一迭代，产品一旦过时，就容易被社会主流人群摒弃，价值产生下滑。
02
其次，是我如何判断二手房买入的时机。
二手房确有百般好，但如果价格虚高，则所有的好，都没有意义。
这里，我跟大家分享三个办法：
1、量价关系法。
这个其实很简单，大家都知道哲学中的量变和质变的关系，量价关系也是一样的。
当成交量大幅上升，导致供不应求，价格上涨；反之当成交量大幅下跌，导致供过于求，价格下跌。
我曾经写过《成都二手房拐点将至》《警惕！成都二手房已成堰塞湖》这两篇文章，最后事实都证明了它的前瞻性和准确性。也没什么神奇的地方，就是用了量价关系法而已。
如今，我们很清楚的知道，二手房在降价。
这个趋势一旦形成，除非有特别重大的调控政策转向，否则就很难在短期内扭转。
因此，我们就可以判断，二手房目前处于下行通道中，最终它会慢慢形成一个价格的底部，到了这个底部之后，价格会呈现持续的稳定状态，然后市场成交量开始回升，一段时间后，价格重新上涨。
一句话概括，就是大家熟知的：
而目前成都的二手房，刚刚处于下行通道中，远远还没有到价格筑底的阶段。
这个判断只需要看成交量就知道了。
以成都链家的日成交量数据为例。当前的日成交量基本维持在两位数，单日成交量在50套上下。
这个量，大约是正常市场状态下的1/2-1/3，是火爆市场状态下的1/4-1/5。
没有量，就不会有价。
反过来说，如果某天，大家发现这个成交量已经恢复到150套/天，且能够持续较长一段时间，那么说明量价关系基本平衡，房价阶段筑底成功。
此时，就要结合下面的方法二、方法三综合判断。
2、大小周期法。
量价关系法已经是非常好的方法论了，但它并不完美。
我举个例子：当链家的二手房供应量为20000套的时候，日成交量150套能反映比较正常的市场；但当链家的二手房供应量为80000套的时候，日成交量为150套，就不能说它是正常的量。
因为供应的量大了数倍，那么其中低价的房源会增多，成交量自然上升一些，但此时的市场依然是下行的，并没有筑底。所以我们除了看成交量之外，还要看宏观趋势和预期。
换句说话，量价关系是小周期，宏观预期是大周期。
如果小周期与大周期吻合，则结论成立；如果小周期与大周期逆反，则以大周期为准。
判断大周期，一方面，是刚刚说的供应量数据，可以作为一个参考；另一方面，就涉及宏观经济、产业结构、调控政策、货币供应、信贷利率等等，相对来说就比较复杂了。
除此以外，还有一个预期判断。
例如中国的股市，明明已经跌到2600多点了，照理说应该是处在一个非常底部的区间，但为什么成交量依然低迷。这恐怕就跟2000亿美元毛衣战后续的预期有一定关系。
那么反过来看房地产，因为房地产税的预期，对存量房是一个利空，所以当靴子没落地之前，保持观望会是更稳妥和安全的选择。
3、底价判断法。
上述两种办法，更多在于从宏观上判断整体的二手房走势和出手时机，但不能解决某一套房源的问题。例如，某一套房子它就是非常便宜，你还需要管什么量价关系和周期关系吗？不，不用。你买就是了！