不久前，参加了一次金银湖某楼盘的价值论坛
说她是金银湖，还真有点委屈她了，因为她就贴着三环线
论坛上，咱们熟悉的专家殷跃建老师，分享了一段历史
他说，汉口的三环线之所以划在这里，是因为要把包括金银湖在内的湖泊挡在外面
果真如此，细数三环内的湖面，还真不多
东湖、西北湖、沙湖、南湖，扳着手指头都数得出来
也造就了武汉的江景房一直有
而湖景房不常有的市场特征
少有的东湖国际、华侨城等项目价格高不可攀还一房难求
能够撩到的项目也都相继清盘
纵观整个三环内，还有最后一处湖景房
我想，我们有必要走进她，去看看湖、想想心思。
01
曾经，武汉是“千湖之城”
20世纪50年代，武汉拥有水面100亩以上的湖泊300多个
当时，武汉全市的大小湖泊总面积为879平方公里
沧海桑田，湖泊锐减
2013年，市水务局公布的最新数据是147个
其中，主城区湖泊38个，远城区湖泊109个
今天，武汉只是“百湖之市”
也经常会有些段子
比如后湖的朋友们，一直在找湖，历经多年才发现原来后湖在四环线上
复盘二十年来看武汉楼市，早些年在地铁、学校、商业等配套资源不齐备的前提下，湖泊被作为最便捷的房产卖点，而被泛滥开发
三环内的东湖、南湖、墨水湖、晒湖、沙湖、野芷湖、龙阳湖被聪慧的开发商们，贴着湖岸线、做了一排又一排的高低配的房子
三环外的汤逊湖、后官湖、知音湖同样的被开发成湖景别墅区
南湖半岛、东方华尔兹、保利心语、龙阳1号等湖景高层项目，早早的便宜的随便的卖掉了
等后知后觉的人们发现了，湖景的价值后
也只剩东湖、西北湖等少数幸运儿了
好吧，把之前对于其他湖泊过度开发的深恶痛疾的悔意，全部传承了下来
我们看到101公里长的东湖绿道，除了休闲的功能外
更重要的是，承担起保护环线的作用
有点像孙悟空跟唐僧划的圈，是绝对安全的
同时，湖景房的价格也是情随事迁的
这里，我们放到后面章节去聊
先谈谈湖景房与江景房的对比
当然，也是老生常谈，但希望有些新的火花
02
经常有人把武汉跟上海作对比
因为两个城市，都有江
一条黄浦江、一条长江
上海黄浦江畔的汤臣一品，首开11万/平，引得全国人民哗然
在此起彼伏的争议声中，已经上涨至30万/平
武汉天地，首开9000元/平，不算特别贵，也没有形成热点
经过一段时间的沉寂，迅速地无可争议的荣登武汉第一豪宅的宝座
而武汉跟上海也不同
上海鲜有湖泊，淀山湖，一半在青浦区，一半在苏州
佘山月湖和滴水湖，都是人工的
武汉不用多说，再不济也是百湖之城
也就是上海的水景以江景为主，成为主流也不容置疑
但是武汉有江也有湖，湖景房为何屈居第二？
有必要聊聊，到底是江景房独领风骚或是湖景房稍逊风骚
容老秦再举个例子
杭州，有一条铁一般的购房定律
离西湖越近，价格越高
杭州比较大，规划面积有1.6万平方公里，武汉为8569平方公里
而西湖地处杭州老城中心，周边配套齐备、人文底蕴深厚，使得湖景的价值有了意义
金庸老师的房子、阿里巴巴创始之地，都是在西湖边上
也就是说，西湖之所以成为杭州价值的标杆，除了本身的秀美之外，更是外部环境综合作用下的表现
从这个维度来看武汉的江景房或湖景房，容易许多
研究武汉长江两岸的住宅开发顺序，很有意思
最早的江景豪宅是汉阳晴川饭店前的外滩花园
然后是武昌积玉桥的蓝湾俊园、金都汉宫、锦江国际
最后才是长江二桥边的武汉天地，需要说明
2018年1月1日，长江二桥才取消ETC收费，真正实现无障碍互通
尽管武汉这座城市，整个的大的开发轴线是沿着长江往南北发展
但是长江边的房子，也是遵循了一些开发顺序
哪个地方的城市配套发达，就先启动哪块，说的是跟杭州西湖一个概念
武汉湖泊，大部分还是在三环线之外的地方，在地铁还不是很发达的年代
周边配套，相较于长江边，落后不少
换言之，2014年以前
武汉的江景房，是独领风骚的
而湖景房，是配角
03
让我们将复盘的风筝线，往回收，收到5年之前
2015年12月，复地东湖国际开盘，一天狂销售20亿
一下子，将14000元/平的价格，直接打上了20000元/平的新台阶
2016年4月，武汉首次举办国际马拉松，起点是武汉关，绕长江大桥后终点设在东湖华侨城
这之后，华侨城的二手房价格就扶摇直上到35000元/平
两个湖景房爆点事件的背后，逻辑是武汉多年来殷实城市实力的喷涌而出
二环线划圆、地铁营运线路雄踞全国第六、杨泗港长江大桥、鹦鹉洲长江大桥通车、欢乐大道通车……
各项功能配套，翻天覆地的变化，不胜枚举
因此，湖景房的居住价值直追江景房，大有互不相让之势
有时候，房价就像炒股
发现黑马的时候，往往已经追不上了
可是，老秦欣喜的发现
三环内最后几处超低价格楼盘中，竟然有一个正宗的湖景IP项目
必须要分享给朋友们——地铁盛观尚城
武汉主城三环线以内，南面一线观三角湖，上期均价为15100元/平，即将加推
（地铁盛观尚城实景图）
盛观尚城15100元/平VS华侨城35000元/平
20000元/平的差价，差了哪些？
从两个维度去分析，就会清楚些
第一，湖景
东湖，武汉的世界级城市名片
也是中国主城区最大的城中湖，水域面积33平方公里
对于她的伟大，无需多言
华侨城业主东南面看湖
三角湖，位于武汉经济技术开发区与东风大道交汇处西南角
总面积约2.4平方公里，蓄水量达621万立方米
也是武汉市“四水共治”和第七届世界军人运动会保障项目
盛观尚城业主南面看湖
东湖优于三角湖，南面看湖富于东南面看湖，各有千秋
第二，城市功能
华侨城位于欢乐大道与二环线交汇处
引进欢乐谷、玛雅海滩、华师附小、商业街等各项休闲、生活配套
交通上，尽管与地铁4号线铁机路站有1.5公里路程，凭借欢乐大道与武昌主城实现快速连接
地段上，如果以洪山广场为核心，华侨城距离其7.1公里
再来看地铁盛观尚城
其位于龙阳大道和三环线的交汇处，隶属于武汉经济技术开区
项目地处三角湖的北岸，小区建筑的南面是绿化带、公园、三环线，窗外能够一线俯瞰三角湖水域
小区的北侧为已开学的官士墩中学、以及官士墩小学教育用地，官宣为2019年12月前动工
东侧为项目二期8万方商业综合体，将颠覆区域的短板，后面详聊
交通上，距离已通车运营的地铁3号线汉阳客运站约600米
附近还有规划中的11号线、和在建的12号线，预计距离项目都在2公里内
自驾方面，约3分钟可从龙阳大道南行上三环；龙阳大道北行约7分钟可到杨泗港快速通道（武汉新2.5环）；北行约4.6公里大概10分钟可到达二环
此外，杨泗港大桥通车，对于整个大汉阳板块的意义，尤为重大，后面细聊
地段上，如果以王家湾为核心，盛观尚城距离其5.2公里
城市机能、生活配套的层面
两个项目不分伯仲，最大的差距，应该就是商业配套了
回看东湖国际的价值崛起，是在汉街开街以后
武汉天地的胜出一筹，是先商业后住宅的开发策略
差价20000元/平，可以这么理解
10000元/平，是武昌优于汉阳的价值，我认了
10000元/平，是商业配套的缺失，我不认
我是土生土长的汉阳土著，十分不愿意却又不得不承认
汉阳在对位武昌、汉口主城时，目前是存在一定的差距
不去争辩，默默努力
辩证的看
盛观尚城商业配套的不足之处，可能是以后的核心价值点
尤其对于新晋的业主，是能够分享到10000元/平的城市红利点
04
写到这里，可能朋友们对于三环内的湖景房、对于盛观尚城的价值
开始有了一些兴趣
现在，老秦再抛出一颗巨大的彩蛋——三环内价格最低的毛坯楼盘亚军
熟悉老秦的朋友们知道，我今年6月份买了一套招商樾望
说实话，不太好买，也算是烧了高香
讲真，当时心里念着，买不到招商樾望就等现在的盛观尚城（之前只剩160平大户型）
好不好，另当别论
关键在控制总价前提下，留在主城的只有也只能是
这些选择
如今，招商樾望高层清盘
整个汉阳三环内，地铁盛观尚城往期以15100元/平的价格，问鼎性价比冠军
对标城市界面相当的后湖板块，后湖的售价基本都在20000元/平（精装）的水平
哪怕是对比城市画面明显较弱白沙洲板块，其新开盘的梧桐花园，毛坯均价为17200元/平
良心的说，这个价格，这个三环内的地段
值得关心
吃完彩蛋，再谈湖景
如果说湖景价值是由周边的商业价值决定的，那么商业价值的想象空间却是由城市轴线所划定的
武汉三镇，都有着一条各自的城市主轴
汉口，解放大道与中山大道相距800米之间的区域
同济医院、武汉广场、市青少年宫、武汉天地依次坐落，并以此为中心向南北蔓延
武昌，欢乐大道经二环线到珞狮南路
北端的武汉火车站开始起，经中北路、中南路、东湖、水果湖、直到南端的汤逊湖
汉阳，也有着一条串起城市地标的主轴
东把头是武汉国际博览中心，经江城大道、武汉第三初级中学、方岛公园、纽宾凯艺术公园、四新天地、过龙阳大道及欧亚达汉阳国际广场，直至西把头的地铁盛官尚城城市综合体
她就是四新大道，也将是串联起未来汉阳的政治经济文化重要节点的城市中轴
也许看数字，更有说服和冲击力
120万方商务集群
40万常驻人口
50余个成熟社区
国博、四新天地、方岛、盛观尚城等合计200余万方以上的商业配套（光谷东为140万方）
还有一个维度，能够说明汉阳的城市主轴，有着必定成功的基因
房产投资网红徐SIR，大小场合公开的表示，他在汉阳一套房都没有
公寓、住宅统统没有，重仓的是光谷东，住宅、公寓统统都有
而整个四新板块，都是刚需刚改的天堂
其中的每个项目的客户，都是年轻的新武汉人
在武汉上的大学，留在了武汉，也留下了他的家庭及所有的社会关系
未来得有多少人，跟国博、跟四新、跟盛观尚城产生交集
过百万人，豪不夸张
而光谷东或者其他投资客重点关注的板块
房子卖得多、房价炒得高
一交房，就是空置率奇高的问题
空置率一高，商业运营就难啰
决定着湖景价值的汉阳城市主轴，未来大有可为
05
汉阳城市主轴，还有一个不可忽视的目标人群部分
白沙洲板块
2019年10月8日，杨泗港长江大桥通车
是武汉建成的第十座长江大桥，总投资额85亿元
大桥南距下游武汉白沙洲大桥3.0千米，北距上游鹦鹉洲长江大桥3.2千米，与二七长江大桥构成武汉的新二环
大的口号归口号
我们有必要聚焦到小的板块，如白沙洲和四新板块
整个白沙洲目前的出城道路，就只有白沙洲大道一条
而同属刚需首选的白沙洲交房后的人群总和，超过50万人
城市拥堵，不敢深想
而杨泗港长江大桥的通车，其实首当其冲的利好片区，就是白沙洲
她迎来了第二条主通道
众所周知，白沙洲的商业配套，完全没有
很多原来的商业规划，都搁浅了
未来，上个高驾、过个杨泗港大桥就能到四新大道吃喝玩乐了
四新板块，就不用说了
杨泗港快速通道，直插腹地
连接鹦鹉大道、江城大道、国博大道、滨江大道、龙阳大道
与四新大道平行着，构建了汉阳的交通路网
地铁盛官尚城，7分钟可达杨泗港快速通道
去汉口、过武昌，是那种没有红绿灯的不带停
06
完全撩不到的东湖、西北湖应该放一放
将目光收回到属于湖景爱好者的吉光片羽——
有着1.2公里超长湖岸线、12万方市政公园、南面一线观湖的地铁盛观尚城
地铁盛观尚城项目总占地面积约18.5万方，总建筑面积约58.7万方，由20栋住宅、1所幼儿园、2栋写字楼、部分独栋商业组成，分两期开发
一期地块楼栋呈阶梯状布局，建筑高度由南向北依次升高
能尽量保证所有户型均拥有良好的采光及日照、观湖视野
最低40万的首付，买到三环内的湖景房及卧室全带飘窗的品质，仅有的156套房源，一下被盯得很紧
因为总价130万的三环内湖景房，也许真的没有了