2018-05-25 08:08:00.180000 佚名

何方明

日本樓市泡沫始於上世紀80年代中期，止於92、93年。剛開始主要是日美簽了廣場協議後，日元開始進入升值之旅，大量的國內外遊資進入日本，抄高了日本的樓市與股市。日本經濟也逐步更加依賴於房地產市場。由於日元的持續升值，日本人曾豪氣的買下洛克菲勒大廈，最瘋狂的時候，東京一個區的房價總和可以買下美國,這就是日本房地產的泡沫開始。

看到房子上漲，房貸利率又低得可憐，日本很多家庭都開始貸款買房，房價被眾人推高了，而且多數日本人相信，日本的國情比較特殊，亞洲人生活起居比較喜歡固定在一個區域內的，不像歐美人喜歡長途遷居，所以購買住宅的需求一直存在，房價不太可能下跌。更何況，日本之前也沒經歷過房地產泡沫的痛苦，所以上至政府，下至平民，都非常熱衷於房地產加槓桿。

在簽訂了日美廣場協議後，大量的海外遊資悄悄的進入日本，瘋狂的購置著大量的房產，因為這樣可以獲得日元升值和房價上漲的雙重好處，到了日本樓市泡沫的後期，海外遊資開始轍離，而剩餘持有房產的則是廣大的日本居民，所以日本樓市泡沫到了崩盤時，因無力還貸而跳樓自殺的大有人在。日本經濟本來因升值，出口受到一定影響，轉而看好房地產，如今房地產泡沫被擠出，那麼日本經濟就這樣被稱為衰退的二十年了。

導致日本樓市泡沫終結的導火索就是日本央行開始加息，所以別以為房貸利率上調對房地產影響不大，事實上這是增加了投機者的購房成本，而當投機者的購房成本上升了，他們就是最先選擇轍出的群體。其實，日本央行也不願意加息，但是當時美國結束了寬鬆貨幣政策開始收緊，日本經濟是跟著美國走的，也只能隨著美國貨幣政策一起加息了。總之，日本樓市在經在了上世紀90年代初的投機後，日本民眾再也不敢惡炒房地產了，教訓是血淚鑄就的。

不執著財經

廣場協議是日本泡沫經濟的開始

在1985年9月，美國為了解決自己長期積累下來的鉅額貿易赤字，聯同德、法、英、日五個國家的財政部長和央行行長在紐約飯店簽訂了著名的廣場協議。試圖干預外匯市場的匯率，讓美元貶值進而來補空美國的貿易赤字。導致日元大幅度的升值，日本為應對本國貨幣升值的現象，採取的政策是“外需放緩。擴大國內內需”刺激國內經濟。實行擴張性的貨幣政策和財政政策，下調基準利率，增加貨幣供給量。

寬鬆的貨幣政策和財政政策助長了泡沫的擴大

其中基準利率從1985年的5%降至1986的2.5%，下調幅度高達2.5%，對於個人長期擁有的的轉讓收入實施20%的低稅率，繼續放鬆個人轉讓的資本利率稅。鼓勵善性需求，個人同時買入賣出土地獲得特別稅收抵免權。

在這些政策的鼓勵下，日本的金融機構大量的向房地產公司和建築公司輸送鉅額貸款項目，盲目的追求高額利潤，一致的將房地產項目列為最佳的貸款項目，更是無限的擴張信貸規模。在1986-1991年間。日本12家大型銀行想房地產行業共計發放高達50萬億日元的貸款。房地產項目發展直接綁架了銀行的利益。

各部門土地投資額從1986年的10，0000億日元加升到30,0000億日元。1984-1988年，東京宅基地資產額由149萬億日元升至529萬億日元漲幅高達2.6倍，是同期日本GDP增長額（72萬億元）的5.3倍,GDP嚴重依賴房地產行業。當時的樓價漲幅以東京為例，1985年土地價格是400000日元/平方米，到1991年東京土地價格已經漲到1400000日元/平方米，漲幅高達350%。

二戰以後，日本人口數量得到大幅度的上升，但是日本的土地就這麼大。普通民眾相信在人多帝少的趨勢下，認為房價只會。越來越來，瘋狂的買入房地產，各公司企業、個人瘋狂的抬高房價，民眾向銀行取得鉅額貸款去買房，然後再抵押房子再次獲得貸款，繼而用於購置房產。給銀行和金融機構堆積了大量的重複抵押貸款。泡沫發展到最鼎盛階段

泡沫曇花一現，終成泡影

1991年，日本房地產泡沫全面崩潰，股價和樓價出現斷崖式的暴跌，一些涉足房地產較深的企業大量倒閉。在1991-2000年間，日本包括房地產公司、建築公司在內的破產公司數量高達6000多家，28家上市公司資不抵債，選擇破產倒閉。土地價格的斷崖式下跌，銀行和金融機構的不良貸款數量每天都在增加，資本充足率嚴重下降

此時的日本的經濟和金融體系遭到重創，表現出相當脆弱的狀態。一些大型的金融機構，如日本長期信用銀行、北海道拓殖銀行，債券銀行頂不住壓力紛紛倒閉，中小金融機構更是深陷泥潭，垂死掙扎。對於那些貸款購置房子的普通民眾來說，因為樓價的下跌，現在連成本價賣出都沒人接受，深陷負債的漩渦中，花費相當長的時間來償還來自銀行的債務，人民生活質量嚴重下降。

日本地價的下降時間持續長達14年之久，知道2006年才有所上升，六大城市的現在的樓價只有1991年的20%，下降高達80%，導致日本經濟陷入長達十多年的低迷期.