2018-05-25 08:08:00.180000 佚名

何方明

日本楼市泡沫始于上世纪80年代中期，止于92、93年。刚开始主要是日美签了广场协议后，日元开始进入升值之旅，大量的国内外游资进入日本，抄高了日本的楼市与股市。日本经济也逐步更加依赖于房地产市场。由于日元的持续升值，日本人曾豪气的买下洛克菲勒大厦，最疯狂的时候，东京一个区的房价总和可以买下美国,这就是日本房地产的泡沫开始。

看到房子上涨，房贷利率又低得可怜，日本很多家庭都开始贷款买房，房价被众人推高了，而且多数日本人相信，日本的国情比较特殊，亚洲人生活起居比较喜欢固定在一个区域内的，不像欧美人喜欢长途迁居，所以购买住宅的需求一直存在，房价不太可能下跌。更何况，日本之前也没经历过房地产泡沫的痛苦，所以上至政府，下至平民，都非常热衷于房地产加杠杆。

在签订了日美广场协议后，大量的海外游资悄悄的进入日本，疯狂的购置着大量的房产，因为这样可以获得日元升值和房价上涨的双重好处，到了日本楼市泡沫的后期，海外游资开始辙离，而剩余持有房产的则是广大的日本居民，所以日本楼市泡沫到了崩盘时，因无力还贷而跳楼自杀的大有人在。日本经济本来因升值，出口受到一定影响，转而看好房地产，如今房地产泡沫被挤出，那么日本经济就这样被称为衰退的二十年了。

导致日本楼市泡沫终结的导火索就是日本央行开始加息，所以别以为房贷利率上调对房地产影响不大，事实上这是增加了投机者的购房成本，而当投机者的购房成本上升了，他们就是最先选择辙出的群体。其实，日本央行也不愿意加息，但是当时美国结束了宽松货币政策开始收紧，日本经济是跟着美国走的，也只能随着美国货币政策一起加息了。总之，日本楼市在经在了上世纪90年代初的投机后，日本民众再也不敢恶炒房地产了，教训是血泪铸就的。

不执著财经

广场协议是日本泡沫经济的开始

在1985年9月，美国为了解决自己长期积累下来的巨额贸易赤字，联同德、法、英、日五个国家的财政部长和央行行长在纽约饭店签订了著名的广场协议。试图干预外汇市场的汇率，让美元贬值进而来补空美国的贸易赤字。导致日元大幅度的升值，日本为应对本国货币升值的现象，采取的政策是“外需放缓。扩大国内内需”刺激国内经济。实行扩张性的货币政策和财政政策，下调基准利率，增加货币供给量。

宽松的货币政策和财政政策助长了泡沫的扩大

其中基准利率从1985年的5%降至1986的2.5%，下调幅度高达2.5%，对于个人长期拥有的的转让收入实施20%的低税率，继续放松个人转让的资本利率税。鼓励善性需求，个人同时买入卖出土地获得特别税收抵免权。

在这些政策的鼓励下，日本的金融机构大量的向房地产公司和建筑公司输送巨额贷款项目，盲目的追求高额利润，一致的将房地产项目列为最佳的贷款项目，更是无限的扩张信贷规模。在1986-1991年间。日本12家大型银行想房地产行业共计发放高达50万亿日元的贷款。房地产项目发展直接绑架了银行的利益。

各部门土地投资额从1986年的10，0000亿日元加升到30,0000亿日元。1984-1988年，东京宅基地资产额由149万亿日元升至529万亿日元涨幅高达2.6倍，是同期日本GDP增长额（72万亿元）的5.3倍,GDP严重依赖房地产行业。当时的楼价涨幅以东京为例，1985年土地价格是400000日元/平方米，到1991年东京土地价格已经涨到1400000日元/平方米，涨幅高达350%。

二战以后，日本人口数量得到大幅度的上升，但是日本的土地就这么大。普通民众相信在人多帝少的趋势下，认为房价只会。越来越来，疯狂的买入房地产，各公司企业、个人疯狂的抬高房价，民众向银行取得巨额贷款去买房，然后再抵押房子再次获得贷款，继而用于购置房产。给银行和金融机构堆积了大量的重复抵押贷款。泡沫发展到最鼎盛阶段

泡沫昙花一现，终成泡影

1991年，日本房地产泡沫全面崩溃，股价和楼价出现断崖式的暴跌，一些涉足房地产较深的企业大量倒闭。在1991-2000年间，日本包括房地产公司、建筑公司在内的破产公司数量高达6000多家，28家上市公司资不抵债，选择破产倒闭。土地价格的断崖式下跌，银行和金融机构的不良贷款数量每天都在增加，资本充足率严重下降

此时的日本的经济和金融体系遭到重创，表现出相当脆弱的状态。一些大型的金融机构，如日本长期信用银行、北海道拓殖银行，债券银行顶不住压力纷纷倒闭，中小金融机构更是深陷泥潭，垂死挣扎。对于那些贷款购置房子的普通民众来说，因为楼价的下跌，现在连成本价卖出都没人接受，深陷负债的漩涡中，花费相当长的时间来偿还来自银行的债务，人民生活质量严重下降。

日本地价的下降时间持续长达14年之久，知道2006年才有所上升，六大城市的现在的楼价只有1991年的20%，下降高达80%，导致日本经济陷入长达十多年的低迷期.