張文斌13848230609
這是很正常的，決定價格的不是成本，而是邊際心理價位。
解釋一下邊際效應，邊際是指賣家出的最低價和買家願出的最高價。當賣家心理定價高於買家心理預期時，交易難以發生，價格降低；當賣家價格低於買家心理預期時，交易大量產生並會抬高價格最後找到新的平衡點。
隨著交易量的減少，只有出價低的賣家和出價高的買家才能達成交易。所以決定價格的往往是出價最低的賣家和出價最高的買家。
現在我們來分析一下海南房地產市場。海南的房屋總量相對於常住人口足夠，有很大部分房屋只有人作為旅遊短期居住。這部分房產的擁有者通常是有些閒錢的富人，而海南的房子對他們來說是可有可無的，如果需要出售也不會刻意去抬高價格。
相對的，購買海南房產的人少有剛需，很大一部分是富人做旅遊投資用。這部分人自然是不會考慮二手房的，裝修華麗，格局新穎的一手房才能進入他們的眼球。這就導致了二手房需求弱，需要變現的人不得不降低價格促成成交。
供大於求，在邊際效應下是買方市場，最高的出價者也是最缺乏資金的那批人，價格自然上不去。與此同時，各大地產公司推出的華麗一手房成了富豪們的爭奪對象，價格自然水漲船高。
所以我要說，想投資的東北人還是省省吧，真想自己住可以買一套養老，想炒房只有北京適合。
大同莊園
二手房賣不掉，新房價格卻居高不下，這是樓市一個非常危險的信號。出現這種情況時就不要進去摻和了，趕緊跑吧！
我們從新房和二手房的成交量對比來分析這個問題。
第一種情況：新房成交量小於二手房成交量。說明可供應的土地已經開發的差不多了，導致新房供應量不足，但房子仍處於買方市場，需求量仍然較大，致使二手房成交活躍。這種情況較多出現在人口淨流入且土地供應緊張的中心城市，因二手房市場活躍，房子容易出手，故
投資此類城市房產風險係數較低。
第二種情況：新房成交量大於二手房成交量。與第一種情況相反，說明城市可供應的土地來打較少，新房大量湧出，土地尚充裕但人口不多，需求量還不是很旺盛，二手房市場流通性不強，新房價格居高不下多半是開發商自己抬高房價，屬於虛高。這種情況多出現在沒有人口支撐的城市或是房價爆炒後已經被鎖死流動性的城市，房子不容易出手，故
投資此類城市房產風險係數較高，應迴避。很明顯，海南的情況屬於第二種情況，如何選擇不用多說了吧。
塵楓染墨
我有個朋友去年花了120萬左右在三亞下洋田那邊一個小區買了一套90多平的三居室。我問他為什麼不買新房，他說新房太貴，買不起。我再問他，三亞新房均價都3萬多了，你這90多平怎麼才120多萬，他跟我說，三亞只是房價高，但是二手房很難賣，所以有些房東能賣就賣了，雖然賺的不多，但是能賣出去就是好，反正自己又不住。
這就是三亞目前的現狀有錢的看不上二手房，沒錢的新房買不起，二手房是個好選擇，但也不一定買得起，而且有些人還會想花個200萬左右買個二手房值不值得。所以就造成了很多人都在觀望，除了剛需購房者會果斷買房，更多的人都是處於猶豫不定的狀態。這樣的結果可能就是二手房有價無市，急需出售的房東只能低價賣出。
那麼問題來了，三亞目前新房的均價是3萬多一平，前幾年買房的人可能是10000一平左右，他們現在可以賣個20000一平，可以升職不少。那現在花30000多一平買房的人，以後要賣多少？貴了沒人買，便宜了又心不甘。
小城三亞
二手房買賣的時候，會有更多的特殊情況，買新房是和開發商來買，開發商的信用等級總的來講比個人，比中介的信用等級高很多，另外這個時候賣二手房，一定是炒房客的房子；
二手房在交易中的暴露出的問題太多了，這也是為什麼很多人不願意買二手房的一個重要原因！
買二手房的時候，都會遇到那些奇葩的情況呢？
一是房子產權不到位買很多二手房在個人手裡放了兩三年，但是房產證一直沒拿到手，開發商一般給房產證的時間是兩年以內，沒拿到房產證是不能過戶的，只有一紙合同沒有意義，及時公正了也只有2年的保護期，但是還存在風險，晚一步到位，過戶去哪裡找原房主呢？
二是房子產權存在抵押情況，很多都是利用槓桿的房子，還在還按揭的過程中，那就需要先把貸款還清，之後贖樓，贖樓之後再辦理買方按揭，審批，之後交易米，放款等等，只要有一個環節出了問題，就嘎然而止了；
三是漲價的風險，降價的風險，房價漲了賣家違約，房價降了買家違約，這類事情太常見了，過去兩年每一個城市的律師，估計都忙的不可開交，房地產市場的活躍催生了律師司法市場，都在忙著打官司，開庭，寫訴狀，保全房屋等等；
四是沒二手房成本較高，都知道二手房的買賣都是按照評估價格來進行繳稅的，但是按揭貸款也是按照評估價格來進行的，那麼這樣一來，低評估是大概率事件，那麼就要多拿首付；
另外稅費也比較多，增值稅，契稅，交易費，個稅，製圖費，制證費，評估費等等一大堆，還有中介費，算下來，稅費中介費就接近10%左右了，而且現在又是賣方市場，稅費全部是買家來出，這麼大的稅費，也是一筆不小額開支，出錢的事，自然要考慮一下，是否合適？
阿永哥點評：
一是海南的市場，是屬於奇葩市場，在這裡買房的人都是屬於投資的較多，真正的剛需較少，一個小小的三亞，房價竟然高達3萬以上，二手房自然沒人接手了，這個時間點，都在打壓房地產市場，肯定得觀望一下了，搞投資的人還是，很理智的；
二是二手房的市場最能表現出市場的理智性，另外，房地產市場也面臨著更多的升級消費，到海南都是一些什麼人，非富即貴，消費升級勢在必行，在海南投資房產，是需要智慧的，不是任何樓盤都有人接受，而是按些非富即貴的小區，才能具潛力；
樂福居
海南的房子二手的確實很便宜並且賣不掉，而一手的房子價格特別高但是大家搶著買。我最近也去海南買房了，所以是深有體會的。
海南買房大家都不喜歡買二手的，這裡面有很深的學問，我在海南準備買房，看了很久很久，新房如果是兩萬一平米的，一樣的戶型，二手房一萬五沒有人要。我當時感覺一手房子太貴了，就開始看二手房。
但是後來還是決定不買二手房了，這裡面主要的原因是：第一，二手房子，過戶特別的繁瑣，大約需要三個月左右的時間，作為外地人，我們不可能為了房子過戶而在海南住賓館苦苦的等待三個月吧。 
如果我們全部交給中介，那畢竟是幾百萬的房子啊，如果出現什麼意外，感覺實在是不放心。同時把錢給了房主卻還需要三個月的時間房子才能過戶過來，如果房主突然反悔不配合我們過戶怎麼辦，作為外地人的我們真的不敢冒這麼大的風險。
第二，二手房還有中介費和貸款的房屋綜合評估費，這兩項費用加起來也需要四五萬吧，如果是算下來，我們買二手房也就不再便宜了。第三，大家對房產售樓部還是比房產中介信任多了，我們寧可把錢交給售樓部也不願意把錢交給房產中介或者房主。 
特別害怕自己的權益得不到應有的保護。鑑於以上幾種原因，我寧可多花點錢買一手房也不想冒那麼的風險買二手房，感覺自己所承受的風險跟得到的實惠不成正比。猶豫了半月之久，我還是下定決心買一套一手房，貸款買小房子，也不敢買二手的房子，人在外地最怕遇到麻煩了。能夠從售樓部買，還是讓人感覺踏實。巴拉小博士
出現這種情況，我覺得最好合理價拋掉這些二手房，不要再等待和觀望了！
說真的，我一直不贊同大家現在買房，因為現在的房價和海南居民的收入不成正比了，無論是買還是投資，都不划算。
海南的總人口才900多萬，包括流動人口，也就1300萬左右，大部分在農村，本地人在城市裡買房的很少，現在在海南買房的，大部分都是外地來的人，在他們看來，海南目前的房價還不算很高，所以都擠著去買新房，沒考慮二手房。
我觀察了很久，一個城市裡的二手房如果交易火爆，說明這個城市的房子需求量很大，而二手房出現滯銷的情況，說明這個城市的住房已經差不多飽和了，現在海南很多城市都出現二手房滯銷情況，所以，我認為海南的房價是地產商拉高，並非市場需求，這樣的情況下，買房居住很不划算，投資更有風險。
旮旯裡的小破事
海南市場特殊，都是旅遊地產為主，除了海口三亞外，其他市縣剛需屬性入弱，人口流量相對少，二手房交易會有侷限，但是賣不出去是不存在的。
1.二手房有產證，產權清晰是關鍵
海南一部分新樓盤，尤其是小開發商的，很多交房後3-5年的，都沒有房產證，在這樣的情況下，就無法過戶交易了，那隻能私下公證交易，但是這樣的操作方式，對買家而言錢有很大風險，因為公證不受法律保護，未過戶產權一直在原業主名下的，萬一原業主有任何意外，資產被凍結了，新業主只能欲哭無淚了，所以沒有產證的房子，二手交易就有很大侷限了。
2.處於雙限區域，二手房過戶困難。
海南從2017.4.14號開始，在海南雙限區域，外地戶口全島限購一套，且要有1-2年海南社保，2018.3.31號海南限購升級，外地戶口要有5年海南社保。而大部分島外客戶，都沒有海南社保的，購買二手房就無法過戶。不然就是先私下公證，補交社保等到期再過戶，但是夜長夢多，萬一政策又出什麼新招，買方非常被動呀，所以很多買家圖省心就直接買新房了。而具備購房資格的，卻不具備購房條件。
3.旅遊地產行情，新房相對更吃香
因為海南新房主打旅遊地產，主要針對島外客戶，很多客戶購房不著急住，所以對新樓盤的期房抗性不大。其次客戶屬於異地購房，沒有那麼多時間與精力折騰二手房，二手房選擇性也有很多侷限性。有的小區後期物業跟不上，存在很多死角，很多公共部位各種髒亂差，客戶看到這樣的社區就會失去購房興致。還有的外地客戶，只認大開發商，小開發商項目一律過掉。因這些種種的因素，海南二手房面臨一定變現尷尬。
4.價格是王道，只要實惠肯定能成交
我曾經一度以為，海南的二手房應該就海口三亞火熱，沒想到一次去屯昌一個樓盤，開發商尾房毛坯7000一平，小區裡有的業主就在賣二手房，裝修好帶家電傢俱7000一平，沒有房產證，照樣賣的風水生氣。買賣雙方價格達成一致，就去屯昌縣城一公證就搞定了。據小區一個阿姨說，這樣交易的已經很多套了。所以說來說去，價格是關鍵。只要實惠不是小產權，很多客戶非常樂意考慮二手的。
總結：就目前海南二手房行情而言，若你二手房想跟新房價格持平，肯定是賣不出去的。且受各種因素的干擾，剛需屬性弱，所以二手變現會遇到各種困擾。但是隻要你的價格實惠，遠低於市場價格，那麼恭喜你會賣的非常快，快的超出你的想象。
李勤567
這是因為個人、中介、開發商三者之間的信息不對稱造成的！![]()
題主一定不是海南本地人吧，買家90%是外地人。二個外地人在海南進行房產買賣，從辦事手續、流程、法律規範來說，都是很難辦的，我很多朋友買賣二手房，就算有中介公司，也要聘請一個律師幫忙處理所有手續，直到過戶完成。手續比買新房，麻煩多了去了！二手房不是因為價格高低難賣，而是因為政策不允許、手續麻煩、中介公司加價等一系列原因造成的。
房子屬於大宗交易商品，就算是有錢人也是要考慮商品安全的，新房面對的是開發商，風險小，而二手房面對的是中介公司或者房東個人，風險較大。開發商賣房是標準合同，通過銀行按揭可以保證手續安全，開發商有專人服務負責全套手續，買家只需要交費就行了。而二手房風險很大，海南政策嚴格限制炒房，已經從三年內交易沒有稅費減免，增長為五年內交易沒有稅費減免。以三亞來說，房價超過3萬，稅費高，買賣雙方要不要為了避稅簽訂陰陽合同？以京廣滬的房產官司陰陽合同來說，基本都是房東全勝。如果題主是外地人，買家也是外地人，雙方連買賣合同都搞不清楚，再加上房管所要求的各種文件，還要去跑公證、稅務、房管，很多人都主動放棄了。再加上房東是結婚還是單身，結婚的話老婆是否同意等？一系列問題導致買家的交易難度增大，風險增大。現代的人，二手房價格貴了，他覺得不合算不如買一手房，價格便宜了，他又會覺得這房子是不是有什麼質量問題，或者你是不是騙子在坑他？
一、信息不對稱：開發商、中介公司、賣家、買家之間的信息不對稱！後二者之間差距最大，很難直接溝通！
1、開發商：沒實力的開發商幾百平售樓處，有實力的開發商幾千平米售樓處，售樓員服務到位，還可以申請打折。注意：錢是開發商的，不是售樓員的，售樓員賣房有提成，所以在權限範圍內，肯定會給你打折促進成交。買之前，你在售樓處就是上帝！開發商有專業銷售團隊現場銷售，另外還有外包的分銷公司，一些大的樓盤，分銷公司都是幾百家，從全國各地帶人來看盤。專業銷售團隊有海量的買家信息，這是小型中介公司和房東做不到的！另外開發商可以滿世界打廣告，比如海花島花了多少億廣告費，包火車包機免費拉人來看盤，網站、電視、報紙、自媒體、電臺、道路廣告牌，個人沒錢做這些吧？
2、中介公司：中介公司小型就是幾十平米鋪面，大型就是幾百平米鋪面+辦公。買房者的信息量肯定比不了開發商，基本都是在網站打廣告，尋找賣家信息對接。但是中介公司的信息量肯定比房東個人多的多。二手房中介公司也會在門口搞易拉寶，在街頭髮傳單，從網站收集買賣雙方信息。這些看起來很土的辦法，個人房東做不到吧。關鍵是二手房需要大量看房，中介公司的人需要不停的帶買家去看現場，看了幾十個也不一定成交，何況還有很多同行冒充買家偵查房源。
3、房東：你跟房東砍價，碰到難纏的好像殺他全家，畢竟是房東割肉，都是自己的錢！房東不會去打廣告，房東不會去發傳單，房東在58上面發一個賣房信息，接下來就會被二手中介把電話打爆，恨不得關機。最後委託給中介公司處理。
4、買家：一般也是網站尋找和去中介公司諮詢，然後外地買家對房東是不瞭解的，對中介公司也沒有啥瞭解和信任的。所以對於買家來說，開發商、中介公司、房東，你對他們的信任感最強的，肯定是開發商。如果手續簡單，安全可靠，服務周到，價格適中，肯定是選擇開發商的新房了。
二、政策不允許：海南出臺了一系列的限購、限貸（銀行貸款暫停）、5年以下房產交易沒有稅費減免，但是開發商辦理的有按揭手續，跟銀行關係好，你二手房按揭如果辦不下來，必須全款購房的話，還不如去找開發商新房按揭！
三、時間不對稱：海南4-10月份是旅遊淡季，也是房地產銷售淡季，10-4月份是銷售旺季。但是買賣雙方都不是本地人，或者買賣雙方都是集中在10-4月份見面交易，怎麼可能比得了開發商和中介公司全年無休的進行銷售！
海南就是因為二手房買賣雙方，十有八九有一個是外地人，不像其他城市都是本地人居多，所以二手房交易的難度很大，價格偏低。
實際上，海南二手房交易，碰到好的中介公司和律師的話，很容易成交的！
比如我現在住的小區在海口國貿，樓下二個二手房公司守著小區尋找房源，房東只要肯賣房，很多都願意跟你籤獨家代理銷售協議，手上有客戶的中介公司，1-2個月就會把房子賣出去。因為很多遊客也是需要在10-4月份之間趕快買下，不然就要明年這個時間買房，而明年房價可能又漲價了！
單身騎士團
中國根本不敢讓房價下跌。所謂“房是用來住的，不是用來炒的”的說法我是不大相信的。現在這麼高的房價能夠讓普通人安心的買個房去住嗎？現在國家的政策是保持房價平穩，這高的房價你還保持平穩，這讓沒有房的人怎麼能夠有個房去住嗎？現在一個月拿一萬的在北京來說是個平均數，一年不吃喝，夫妻兩人收入二十萬，結果一個平方六萬出頭，你讓夫妻倆不吃喝一年只能買三個半平方，想買個六十平方的房子，只能不吃喝二十年左右才能辦到。
現在有錢的人在北京一買房就是幾套，有十幾套的也多。這些有錢人就看著國家的心思，不敢讓房價下跌，而且還要讓房價慢慢的上漲。房價一上漲，沒有錢的只能兩眼流淚，望房興嘆。那些剛好有點錢付出首付的趕緊衝進去買房，他們的收入更多的集中到那些特別有錢的買了房的人手裡了。所有有錢的就越有錢。貧富差距越來越大，原因都是國家的政策造成的。這些投機分子成了時代的英雄。在目前國家的這種政策下，在國家不希望房價下跌而且還能夠慢慢上漲帶動中國經濟發展的情況下，讓沒有錢的人苦不堪言。
而且現在好多企業特別是製造業企業根本就無法通過實業來賺到錢。現在好多上市公司就是靠賣掉幾套房來讓企業利潤表上有利潤，而不被ST。國家天天在喝“振興實業”，你的政策有誤，讓人浮躁，讓人天天想著歪心思去炒房，不通過勞動正當的發財，不通過實業來為社會創造財富，總想著能夠通過投機倒把來發大財。而且老老實實做實業的人還真的收入比不上這些投機分子。長久下去，誰願意老實的去創業投資？
如果國家真想振興實業，就要對這些喜歡買房的，希望別人來高價來接房的得不償失，讓他們的收益遠遠比不上那些老實做實業的企業老總。那些國家的創業環境會更好。
國家想拉動實業，就要動真格，讓做實業的人得到好處，讓這些炒房的虧本至少不能賺到暴利才行。
方法多得是：一家最好有三百平方的房，超過這個面積的你給政府每個平方交當地房價水平的百分之一，你不是喜歡炒房嗎？我讓你炒不到錢，你還敢炒嗎？
現在西方國家為什麼科技發達，比如德國，德國的房價水平現在還是八十年代的水平，真因為德國的聰明人沒有通過炒房這些總想著把別人的財富分配到自己口袋裡，德國的聰明人只好老老實實的發展實業，所以德國的製造業才能夠強大啦。
國家一定要對這些炒房的進行調控，讓這些總想著在財富分配過程中通過取巧的人得不到好處，讓真心辦實業的人能夠通過勤勞的雙手，通過給社會創造財富的人發大財，那樣中國的創業環境就會大好。
公益97442686
在目前這個階段，會出現二手房價比一手房價低很多，且難賣的城市都有幾個特點：人口基數小，產業單一，對人才吸引力不強。中國大部分縣市級城市都在這一類。
海南會出現二手房賣不掉，而一手房居高不下的現象，其原因如下：
一、海南的城市規模小，常住人口少，對住房的實際需求不足，沒有流通性。
二、海南支柱產業為旅遊業，產業太單一，形成不了有可持續的強競爭力的產業生態。
三、海南的發展空間不足，對人才需求小，外來高科技高素質人口比較少，沒有購房需求。
四、現在一手房價高是因為旅遊地產投機炒起來的，不是真實的需求，很難有持續的接盤群體。
