阳春三月，草长莺飞，又到了出门看房的季节。
坊间流传，北京没有春天和秋天，只需买夏装和冬装即可，北京的春天很短，大概只有4、5月，蜗居了一冬的人们走出家门，踏青赏花，出来看房。
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市场现状
有多少人不在房地产行业却心系房价？可是，隔行如隔山，判断二手房市场回暖的标准有哪些呢？
两个标准：网签量+带看量
网签量即存量房网上签约数量，因为中介不会轻易告诉别人自己本月的真实成交量，目前市面上大家能见到的网签量统计，均来自北京市建委官方网站。
在北京，网签量多少算正常？这个问题是个辩证问题，我们不做讨论，只是引用一些数据出来供参考：
2015年北京全年网签197407套
2016年272431套
2017年为136237套
截止到2017年末，北京的常住人口是2170.7万人。
也就是说去年在北京，2170.7万人或买卖，或置换了约13.6万套房子，较2016年是一个完全的“腰斩”。
宏观方面，北京市场调控效果显著，需求被“冻结”，以时间换空间。
我们来看3月份与之前一年的网签量统计
317系列政策后，网签量一路下跌，“金九银十”非但没能拯救它，反倒是跌到了低谷6162套。而从11月份开始回升，12月和1月到达平稳的一万套，2018年2月份由于春节假期不具有代表意义。
今年3月份网签量较去年四月份以来是一个新高——12104套，这个数据与米宅北京3月1日“大渔”文章《2018年的北京，房价究竟是涨还是跌?》的预测惊人吻合！
截止到4月13日，4月累计网签量为5800余套，与3月同期相比成交量上涨了50%。也就是说，不出意外的话，4月份的网签量还会上涨。
那么，我们是否就可以确定说，北京市场已经开始回暖了呢？先不着急下结论。
其实，网签量对于反映真实的市场情况，具有15-20天的滞后性！
给大家科普一下二手房交易流程：
1、签纸质合同。找中介的叫委托中介机构成交，不找中介就叫自行成交。
2、买方申请购房资格，卖方申请房源核验。这两项可以同时进行，之前需要10个工作日，4月中旬起，提速至5个工作日。
3、网签。
也就是说，网签量是真实市场大概半个月后的投影。那么既然网签量有滞后性，看什么比较直观一些呢？
中介看房的带看量一直是衡量市场冷热的重要依据。看的人多了，买的人自然也会多，很浅显的概率问题。
△绿中介3月带看量直线上升
看图可知，在经历了2月份春节假期的低谷，3月份的带看量有了显著的增多，已经是317一年后最高的一个月。编者通过跟中介朋友了解，目前在谈单的数量也有所提高。
再来看近一年来，北京二手房的成交均价
通过以上所有信息分析：
1、“金三银四”是传统的楼市小阳春。
2、冬天太冷夏天太热，春天适合出来溜达看房。
3、小学的入学招生报名，多在4、5月份，在学校旁边买套房的需求愈发迫切了。
4、二手房市场价格已趋平稳，恢复到2016年12月的水平。
5、被平抑了一年的，共有产权房和限价房也没能转移的需求，差不多该释放了。
6、近期出台的《人才落户》和《积分落户》政策，让一部分外围人群加入了看房部队。
综上，目前市场情况：3月份网签量创一年来新高，带看量显著增多，预计4月下旬市场会持续保持，整体二手房价格已趋平稳。
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要开始回暖了吗？
首先我们明确一下回暖的定义。
如果说“成交量稳定增加，价格平稳”属于回暖，那就是要回暖了。如果说“成交量疯长，恐慌性购房，价格飙升”才属于回暖，那还为时早矣。
于外部环境而言，中美贸易战争，中国产业升级，经济下行压力吃紧……房地产市场无论是暴涨还是暴跌，都会对经济产生威胁，那不是大家想看到的，所以当前的首要目标是一个字——稳。低头要扶，抬头要打！哪怕再次冻结市场，也要保证这个字，稳。
最近，央行降准、工行放宽贷款年龄的新闻被刷屏了，在资金外流，外需减少的情况下，这主要是对中国实业、内需的扶持，央行放的水并不会直接流入房地产市场，顶多就是外围金融环境相对宽松的间接利好，用一个比喻更加直观些——轻踩油门，让车继续均速前进。
于内部环境而言，北京不缺钱，缺的是购房资格。
北京是一座移民城市，购房的主力从来都是外地人。
2011年限购后，外地人取得北京购房资格只有三种途径：
1、缴纳5年的社保或纳税
2、取得《北京市工作居住证》
3、落户北京
近年来，这三项都被控制在一个合理范围内，市场也就相对平稳。
随着京津冀协同一体化，疏解非首都功能，高端产业留在北京，中低端产业疏解出去，人才亦如是。
三种途径的前两项都是和产业相关，大批产业一走，这两项也就跟着走了。那会不会造成买房人数急剧减少，供需关系严重失衡呢？有可能！怎么办？还有第三项！
所以，未雨绸缪，近期北京发布的《人才落户》《积分落户》就是稳定北京市场供需关系的存在，同时还完成了筛选人才。而《正负清单》完全就是划片儿房地产发展方向，这里不表。
还有一点就是金融。
降低居民杠杆，首套利率上浮，二套非普首付8成，认房又认贷，换房改善照样堵你……房地产市场的金融方向现在已经够明确的了，而且短期内，是不会变的。
如果说之前的市场是一个正弦函数曲线的话，那么后面的走向就是一条直线。
△画图水平有限，凑合看吧
当前算不算要回暖，仁者见仁智者见智吧。
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该着急了吗？
早起的虫儿被鸟吃。
人人都讲，早起的鸟儿有食吃，早出门的鸟儿可以抓到许多虫子，可早出门的虫子命运会怎样？
这个顾虑同样适用于买房人，特别是经历了317这一年多的买房人——现在买房会不会买早了？
高点低点从来不是预测的，是碰的。
人人都想，像买股票一样，在最低点买入，在最高点抛出，哪里是低点？哪里是高点？
笔者有位陈姓朋友，2017年3月高点卖出燕郊的一居，得首付若干，入手望京两居一套，成为我们这群人中“屌丝逆袭”的一段佳话。
事后众人向他取经，如何做到这传奇般的神预测的？他笑着摇头说，哪有什么神预测啊！就是觉得差不多蒙的！
有时候想，房价能像正弦函数的曲线那样可以计算高点和低点，该有多好！
无脑劝人买买买的专家都是伪专家。
房屋买卖是一件高价低频的事情，正如世上没有两片相同的叶子，人和人的购房需求各有不同。
如果你是刚需，买完以后就是自住，请走出犹豫的人生，先迈出看房的第一步吧。短期房价的涨与跌与你无关，而北京作为北方的大独角兽城市，长期肯定是看好的。
想让丈母娘改口？想证明自己能力？看房去吧。
如果你是长期投资，北京的房价短期内或涨或跌，但是租金每年上涨这是不争的事实。况且现在有政府帮忙稳定市场，在很长一段时间里，价格不会相差太大。只是当前的金融环境稍微收紧，再想加杠杆是没什么戏唱了，如果您的资金充裕，可以考虑。
在这里我要为大家厘清一个概念，什么叫炒房？买完一套房子，短期涨价就把它卖掉，快速再买下一套，这种行为恶意推高了市场价格，这叫炒房。
如果我手上买了三套房子，不出售只出租，赚取固定收益，这算炒房吗？这跟买了三根金条有什么区别？
其实，买房只是人民普遍认可的，进行资产保值的手段罢了。
如果你是短线投资，准备赚一票就撤的朋友，当前北京市场还真不适合您的生长。
1、价格会比较平稳，没有什么涨头儿。
2、北京房屋单体总价实在是太高，北京不比香港深圳，90平米在香港叫“千尺豪宅”，在北京叫刚需自住，房屋户型普遍偏大，用单价乘完面积，是一个很大的量级了。到时候别说跑了，想转身都难。
3、二手房不比新房，税费税率本来就高，再加上高额的计税基数，1000万的房子200万的税很常见。
最后，有句话送给还没有上车的朋友，国家都在帮你稳定市场呢，该出门就出门吧。
米宅北京
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