最近感觉购房者中改善型需求越来越多，而这其中又以首次改善为主。
这部分需求主要针对市场上的大三居（四居），面积大概在120-140平左右，重点关注洋房，其次是小高。
按照小高还是洋房以及是否带装修区分，这样的产品基本价格都在1.1-1.4万左右，全算下来总价在150-180万上下，信贷新政策没下来之前二套房按照首付30%计算，首付大概在50万-60万左右
盘算一下，目前这种类型产品聚堆的地方主要在两个区域，一个是八一水库周边，一个是在净月天泽大路沿线。当然市区里还有部分区域也有这样产品，但是都是以个体为代表，并未形成群落.如北湖中海、西湖中铁城、南高新绿地城、高新慧园等等。
01
为什么单独拿八一水库和天泽大路两个版块来说事？
共同的特征
1、两个区域都离市区较为偏远，比较僻静，适合不喜欢主城区喧闹的人群。而且区域都是以生态环境著称，或多或少都有一定水系。
2、两个区块都是以低密为主，这里面以天泽大路沿线尤为为甚。基本容积率都在1.5以下。八一水库旁边几个项目也都在2.0左右。
3、两个区块基本都是品牌地产，别管是全国的还是本地的，起码都是拿得出手的，比如天泽大路沿线汇集了华润、恒大、伟峰、亚泰、万科、华瀚、大众等。八一水库旁边华润、保利、万科，就一个云湖府邸品牌小点，但是看户型设计、做工质量还真不差啥，下面会细说。
4、价格都是改善的价格，两个区块按洋房来看，天泽大路附近的洋房基本都是毛坯，价格在1.2万左右，或高或低，八一水库附近洋房都在1.3-1.4万左右（带装修）。两个区域的小高都在1-1.1万，带装修的稍微贵点，算下来价格都差不多。
02
不同的区别
1、整体来说，天泽大路沿线的更高端点，像华润、伟峰基本都是洋房打底的，上面还有别墅。八一水库旁边无论是云湖府邸、万科翡翠学院、华润紫云府都有小高，部分还有高层！但是万科翡翠学院也有叠拼别墅。
2、另外两个区域配套也不一样，虽然买房子越往上走，对于配套的依赖度就越低。可以说改善型需求更看重居住品质，居住的舒适度。但是能有个好配套也是买房者喜闻乐见的事。两个版块实话讲现在配套都不怎么样，但是相对之下，八一水库旁边要更好一点，最明显的是学校，目前万科翡翠学院是尚德学区，华润紫云府和万科新都会、云湖府邸几个楼盘虽然没划学区，但是离已有的103和华泽学校都不远。另外云湖府邸东边还有一块教育用地，华润紫云府旁边三块教育用地。
3、第三个纯属个人观点，总感觉能买天泽大路沿线的大部分都是不用朝九晚五上班的中上层人群，或者做生意，或者在企业当高管（当大老板的估计就买别墅了）。买八一水库旁边的人群应该是对居住品质有所要求，但是还是需要上班打卡，有KPI考核压力的白领阶层。
对比说完了，来看看具体的楼盘和户型，就选总价150-200万左右的改善型产品。
今天重点说天泽大路沿线，八一水库可以看明天的内容
03
天泽大路沿线以聚业大街为界，西边目前主要聚集了华润净月臺、亚泰山语湖、伟峰东域、恒大檀溪郡等较新的品牌项目，东边则是华瀚净月公馆、益田瓦萨小镇、大众置业春江明月等之前就有的改善型住宅。
先说聚业大街以西。相对来说华润净月臺和伟峰东域在里面定位更高端一点，洋房打底，上面还有别墅。亚泰山语湖还规划了小高层，恒大檀溪郡更偏向刚需一些、
华润净月臺
华润净月臺二期计划推出洋房产品，面积包含135平、160平、165平，预计均价在1.1-1.2万，总价在预算附近的基本也就135平的。华润品牌自然不必说，这些年在长春也是着实打造出口碑。包括楼体质量、园区规划、物业服务都评价很高。净月臺整个园区设计的非常大气。
华润净月臺135平洋房三室两厅两卫设计，有独立的餐厅，动线设计的非常合理，主卧还设计了独立衣帽间。次卫干湿分离，客厅开间4.5米够大。北向卧室开间2.8米，稍微窄吧点。
按照1.2万预计均价，135平总价大概在160万左右，首付50多万。
亚泰山语湖
亚泰山语湖目前刚刚推出140平湖岸洋房及建筑面积88平、125平的悦景洋房。预计均价1.1-1.2万，但是实际上好楼层都在1.25左右了。
亚泰山语湖最值得称道的就是园区景观设计，亲自去看过才觉得惊艳，新中式风格，白墙灰瓦，亭台水榭。整个地势也有起伏，配合着园区景观有种身处江南园林的感觉。另外山语湖园区还有10万平左右的水系。整个景观带更具多样性。
亚泰山语湖140平的户型客厅开间稍小，4.5米，但是几个卧室的开间都在3.1米以上，南向次卧进深很长，达到6.3米，美中不足主卧没有独立衣帽间，
山语湖如果总价控制在150万左右可以选择125的悦景洋房，
如果选择140平的大概要在170万左右。首付大概60万
伟峰东域
伟峰的房子在长春这么多年一直是个奇迹，一个本地房企开发的项目卖的比周边全国品牌房企还贵。关键还卖的好！往往还没正式认购就被抢的差不多了。伟峰的老业主回购率也是特别高的。主要在于伟峰的项目无论是设计还是建造材料真是精工细造，口碑杠杠的。
伟峰东域计划推出首推洋房3栋，叠拼8栋、别墅23栋，其中洋房户型面积150平米。目前品鉴中心已经开放（永顺街与樱花东路交汇），预计6月7日在净月喜来登酒店举行新品发布会，预计6月9日举行首次开盘仪式。
伟峰东域洋房150平米三室两厅三卫设计，整体户型分布跟华润净月臺比较相似，在次卧里多了一个卫生间，另外开间更大，客厅开间4.7米。主卧和北向卧室开间都做到3.9米。户型没得说。目前了解到的洋房均价在1.2万左右
150平全算下来180万左右了，首付大概需要60万。
几个项目洋房产品价格基本都差不多，户型各有优劣，但是基本已经挺到位的。如果非要选择一个
1、如果看重园区景观可以优先选择山语湖，毕竟景观没得说，还有湖
2、如果侧重建筑品质，整体层次更高一点的可以选择伟峰、华润
3、如果在意品牌和产品设计，可以优先华润，另外135平的洋房入手门槛也较低，总价能控制在一定范围内。
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