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隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債“解渴”。中國國家發改委不足一月批覆了融創中國、萬科、華遠地產、金科集團、首創置業等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。
有業內人士認為，在中國房企展開規模化競爭的關鍵時期，房企對資金需求更為迫切，加之信貸市場持續調控，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
房企海外發債熱情不減
一位花旗銀行高級投顧說，銀行負責海外融資業務的員工近來成了銀行裡最晚下班的，因為現在很多企業都開始主動問起海外發債。
數據顯示，截至5月22號，年初以來境內房地產企業已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。與此同時，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。
在國內融資環境有所收縮的情況下，境外融資成為房企比較好的選擇。中原地產首席分析師張大偉認為，部分房企境外發債的規模可能將繼續上行。
張大偉表示，現在來看大部分企業資金壓力比較大，而且在國內想通過一些其它的信貸形式來融資的話，一個是資金額度受限，另一個是資金的成本也比之前有明顯的上行，所以很多的房企現在在選擇境外融資方面做得比較積極。
“年初我們在境外已經發行了5億美元，6、7月份我們還會做5億美元境外債的發行，目前已經申報，還在等國家發改委的批文。今年我們的融資方向是優先發債，整體的融資成本相較去年的5.07%只能上升，沒有下降的餘地。資金的實際利率都在上升，而且上升幅度非常大。”北京一家不願透露名字的國企財務總監透露。
長江證券稱，截至5月上旬，美元債市場的房企融資已達1860億元人民幣，相當於2017年全年融資規模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6%上漲到8%。
另有數據顯示，2018年下半年，房地產海外融資債券到期規模在564.75億元水平，2019年到期規模增長到1436.95億元。
深圳華科金控集團董事長宋傑表示，海外發債兩大優勢也是吸引中國房企的原因。一是限制條件少，企業內地發債，往往對於其公司組織形式、發行人資產及經營情況等有相對嚴格的規定；而海外發債則更為寬鬆，企業只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。二是海外發債時間短、效率高。宋傑表示，內地發債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外最多8周就可以；而公司海外發債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。這一點，對於急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。
境內融資仍是房企核心融資來源
有房企高管表示，今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經超過15%，但是依舊有很多投資方不願意出錢。
相比之下，2018年至今房企海外發債平均6.67%的成本似乎就顯示比較“划算”。但也因為房企借道海外融資“儲糧”動作頻發，使得市場上出現一種觀點，認為境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。張大偉說，境外融資仍然是境內融資的補充方式之一。
張大偉分析稱，首先從企業的選擇來說，只能是中型以上的房企才有境外融資的可能性。另外，境外融資的總額度在整個房企的融資額度裡面佔比是非常少的，幾百億美元的資金其實折算成人民幣的話才一兩千億的額度，而現在銷售規模超過百億的房企已經有幾百家了，最大的房企一年的銷售額度已在五千億這個級別，所以企業的核心融資的來源肯定還是國內。
值得注意的是，國家發展改革委和財政部近日聯合下發《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。
此次通知的重心是嚴格防範外債成為地方政府債務的風險源，尤其是地方政府通過房地產企業進行的海外發債。隨著中資房地產企業境外發債的放量，監管機構可能會控制節奏和規模，保障債務的安全性。
有業內人士認為，未來房地產海外融資渠道會朝收緊方向發展。張大偉則指出，目前時點還不足以引發地產債風險，但是要警惕中小地產商的資金壓力。
業內普遍認為，房企作為資金密集型企業，須根據自己的需求慎重選擇融資方式，在目前境內外融資環境均不寬鬆的情況下，有能力的上市房企可利用上市優勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。有資深人士表示，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債是短期內相對理想的融資渠道。但中小型房企須付出更高的融資成本，尋求更多的渠道，才能獲得足夠的資金，未來償債壓力也會更加突出。
有專家提醒，中國房企應該將發債週期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。
（綜合自：同花順、央廣網、澎湃新聞、中國房地產報、中國新聞網）
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