部分內容來源/城市戰爭、房王網
這兩天，樓市又不寂靜了。有件事一直牽動著購房者的心，尤其是廣州的購房者，那就是“加息”！
據多家媒體報道，自2018年2月1日起，廣州四大行首套房貸利率全部上調，從原來的基準利率上浮5%調整為上浮10%。
消息一出，有很多粉絲都來諮詢房王君，加息後已經買房的人月供會增加嗎？加息會不會降房價？加息後適合買房嗎？還是等降息再買？
今天房王君就給大家統一回復一下，希望能解答大家心中的疑惑。
已經買房的人月供會增加嗎？
先說答案，不會！
很多人都分不清，利率上浮和加息的區別。其實很簡單，加息就是央行上調貸款的基準利率，基準利率一旦上調，不管是房貸、車貸還是其他消費貸；不管是已經貸了款的，還是正準備貸款的人，利息都會增加。（已經貸了款的，一般在次年的元旦按照新的基準利率重新計算月供）
而這次的房貸利率上浮，並不是真正的加息，因為央行的基準利率沒變，只是銀行對樓市和購房者的“定向加息”。在資金額度充裕時，銀行可能為了鼓勵大家貸款買房，就會給出“利率折扣”，比如85折；在資金額度緊張或者要縮緊銀根時，銀行就會利率上浮。這個折扣或者上浮對之前已經貸了款的沒關係，只對之後要貸款買房的人有影響，而且在貸款期內是固定的。
舉個栗子：
小明準備貸款買首套房，銀行規定的房貸利率是上浮10%，依照現在的基準利率，那就是4.9%*（1+10%）=5.39%，假如以後央行加息，基準利率調整為6%，那小明的利率就是6%*（1+10%）=6.6%。簡單來說就是，基準利率跟著變，利率上浮永不變。
利率上漲會不會降房價？
市場可能會降溫，但不會降房價。
從歷史數據來看，基準利率上浮10%後，也只有5.39%，這個數據仍處在歷史低位水平，購房者的資金成本其實不高。要知道，現在隨便把錢存在餘額寶或者零錢通，年收益率都有4%以上！下圖是最近20年的房貸基準利率，一目瞭然：
因此，這次的房貸利率上浮對樓市影響很小。雖然增加購房者的資金成本，理論上可以阻擋住一部分對成本敏感的購房者，暫時減少總需求，但這隻能給市場降溫，而不能扭轉市場的基本走向。
一項資產只要滿足“低風險、高收益”的特徵，不管它的成本有多高，都不能扭轉它的行情。更何況，房貸利率上漲，降低的是槓桿率，這實際上是在降低市場風險，而不是增加。
單純從成本上講，打擊消費貸、不允許消費貸進入房地產市場，要比單純加息猛得多，但我們看到，去年是嚴打消費貸的一年，但很多城市的房價紋絲不動。更何況，很多房產投資者的資金成本原本就是基準利率的1.5倍到2倍，基準利率上浮10%推高的資金成本其實痛癢不大。
加息時買房，還是降息時買房？
加息或者利率上浮後，購房者的利息成本會更高，這的確會增加剛需人群的負擔。
數據顯示，最近一個月廣州二手房均價為31409元/平方米，一套90平米的住宅，總價為283萬。首付30%為84.8萬元，需要向銀行貸款198萬元。經過計算可以看到，利率上浮前後購房成本相差22萬元。
不過，好處也是顯而易見的，那就是促進房價平穩，讓買賣雙方從容交易，特別是有利於買方挖筍、議價。
相比而言，降息有一個副作用，那就是房價可能會大漲。經過多年的房地產行情教育，國民已經形成一種共識，那就是“降息就等於救市”、“降息就等於房價要漲”。所以，降息時，買房者蜂擁而至，房價往往會大動，購房者雖然省了一點資金成本，但需要付出房價上漲的成本，後者可比前者高得多，可謂撿了芝麻丟了西瓜。
所以，對剛需自住買家來說，加息時買房才是正確之選，因為房價平穩時，開發商的折扣與優惠更多，二手房市場也更容易挖到筍盤，一個筍盤讓你省下來的錢，可比多掏的那點利息成本多得多。
樓市秘密：真正的按揭只有10年
不要把利率上浮看得太重。十年前買房的人會告訴你，房貸的壓力是自己想象出來的。
在中國，雖然你買房子的按揭時間不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。因為貨幣在貶值，你的收入也在上升！
在房王君上期推送的《現在的100萬元，10年後值多少錢？》一文裡，已經給大家詳細分析過，按照過去5年中國M2增長率、GDP增長率、CPI指數增加、真實通脹率的平均值，今天的100萬元，到2028年大約相當於：46-63萬元！
以此推算，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元，那麼10年之後你每月實際還款金額，只相當於按揭時候的二分之一，也就是每月4600-6300元了。再往後看，經過20年按揭之後你的實際負擔只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最後一年，你的負擔只有最初的八分之一了。
這僅僅是通脹對購買力的影響，如果計算上你的收入增速，每年的房貸壓力只會越變越小，那點點利率上浮真的不算什麼。由此可見，對於絕大多數正常家庭來說，買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以後的歲月將非常輕鬆。
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