在市场上有一种产品，让购房者经常与住宅混淆。
这种产品外观很像住宅：三四房户型、能通明火、带小区花园。但究其根本，它是公寓，只有40年商业产权，市面上统称为“住宅式公寓”。
这类公寓，用的是商业水电，不能对口直升入学，也不及住宅保值。不过，仍有一些人群适合购买：
无购房名额、无学位需求、用作养老、单纯出租、资金不足且急需住房。
功夫君走访市区内两大住宅式公寓项目，看看他们情况如何。
圣德嘉园
主打毛坯三房 单价1万起
2015年7月17日，南庄镇一宗1.9万平地块出让，被钟润全等3个主体组成的联合体以11047万元拿下，楼面价约1627元/平。2017年3月，项目首次取得预售证，定名为：圣德嘉园，首推4/5座住宅，均价9字头。
时至今日，项目十分低调，极少宣传，在售情况如何？
进入销售中心，人气冷清，据了解，项目在清一期余货，主打40年产权的住宅式公寓，“除了产权不一样，其他都是住宅的标准。”销售如是说。
▲项目沙盘
目前，项目在售2座2栋，楼高28层，3梯7户设计，面积涵盖87/92/102/105平，均价约1.1-1.3万/平，预计2019年6月毛坯交楼。
以一套87平单位为例，总价约100万，受商业性质影响，首付五成50万，贷款10年，月供约5500元。
▲项目户型图
样板间方面，项目每一个户型都开设了精装板房及交标板房，相当直观，咱们一个个来看：
87平：北向望江，竖厅设计，开间为3.3米，从玄关到阳台达8.8米的进深，餐客厅均无窗，室内稍显昏暗；房间方面，三个房间大小得当，实用率OK。美中不足的是，只设一个公卫，且十分狭小。
▲客厅
▲厨房
▲卫浴
92平：南向望花园，客厅开间为3.5米，餐厅无窗，白天也需开灯照明，厨房比87平的更小。卧室方面，主卧带套间，面积最大，书房最小，可打掉飘台扩展面积。
▲客厅
▲主卧
102平：北向望江，进门左侧为厨房，前方即为书房，动静分区稍乱；客厅开间为3.8米，主卧较大，其他房间较小。缺点很明显，厨房只有2.4X1.7米，必须往一旁的小阳台扩展。
▲客厅
105平： 南向望花园，客厅开间3.9米，十分阔绰；房间以主卧最大，达3.3米开间，其余两房相对较小；与上面三个户型一样，狭小的厨房是通病。
总的来说，除了商业性质40年产权，产品本身与普通住宅无异，三房设计，实用率正常，可通燃气。
周边配套方面，项目位于南庄老城区，距离吉利广场仅200米，生活配套较为齐全。
绿地小平墅
9字头有交易 实用率不错
同样是住宅式公寓，绿地小平墅则高调许多，功夫君更是收到不少粉丝的咨询，此次特意前去一探。
进入销售中心，人气相当不错，约有5组客户在看房。据介绍，项目在售产品分为两种类型：住宅式公寓、传统公寓。
▲在售组团
住宅式公寓方面，在售5/6/8栋部分余货，楼高11层，2梯6户设计，主打95/155平三房，均价0.9-1万/平，毛坯发售，预计2019年底交楼。
传统公寓方面，3梯40户，面积均为41平，楼高4.5米，可做复式，毛坯发售，均价1万/平。
▲项目户型图
以一套95平单位为例，总价折后约99万，下筹7万可抵房款15万，发票价约84万，五成首付42万，贷款10年，月供约4500元。
三种户型均有开设板房，我们逐一来看：
95平：无玄关设计，进门即餐厅，客厅开间达3.5米，两侧均为房间，采光稍弱。厨房为双线型设计，带小型生活阳台，空间较为宽裕。房间方面，主卧开间3.2米，其余两房实用率不错。缺点是只有一个公卫。
▲95平样板间
115平：整体布局与95平户型相似，进门无玄关，客厅开间3.7米，房间分布于客厅两则，虽然动静分区不明确，但节省走廊位置，三房实用率均不错，其中主卧带卫浴。
41平：层高4.5米，进门一侧为小厕所，往前为客厅、餐厅及开放式厨房，厨房旁带小型阳台；二楼层高稍低，略显压抑，楼梯间正对卫浴，卫浴两则分设两房，空间可观。此外，交楼时不设复式楼板，可自行设计。
▲41平样板间
对比市面常见住宅产品，95平基本配备双卫、115平亦可做四房，小平墅减少部分设计，使三房实用率更高，孰优孰劣，见仁见智。
周边配套方面，项目周边以工业园居多，生活配套暂时较少。根据佛山中心城区最新控规显示，未来地铁2号线张槎站以北的一大片陶瓷工业区将全部变更为住宅用地，发展成住宅区，人口流入空间很大。
“假住宅”最高卖到1万8
在佛山，公寓项目很多，但做得像住宅就比较少了。据不完全统计，以下这些项目均有住宅式公寓在售。
第壹时区，75/97/98㎡，1.7-1.8万
中国德国港，89/96㎡，1.4-1.5万
金锠花园，88/99/102/138㎡，吹风1.3万
国通广场，69/71/145㎡，吹风1.8万
据了解，以上四个项目均带装修发售，除中国德国港密度较大，其他三者均为低密度住宅式小区。
令人意外的是，这几个项目价格都不便宜，其中第壹时区及国通广场价格已与禅城住宅相当。
小结
这一趟走下来，功夫君最大的感受是：这批“假住宅”，做得还是蛮用心的。首付40-50万，月供4千起，门槛不高，如果单纯想解决住房问题，“假住宅”的确是不错的选择。
但如果考虑投资、升值的方向，还需慎重，公寓一来不及住宅保值，二来转手比住宅困难，若计划长期出租，建议自己好好算一下收益率。
閱讀更多 功夫房產 的文章
