疫情下郑州房地产新思考，住宅

新冠肺炎疫情牵动着每个人的心！疫情之下，防控工作是首要任务，全国上下同心协力、众志成城，共同抗击疫情，而与此同时，大量企业停工停产又面临生存危机。

一边是生命，一边是经济，这场疫情给我们出了一道选择题，而我们，则用行动给予了回答：保障生命的前提下提振经济。虽然疫情还在继续，但目前企业已逐步复工，经济逐渐平稳。

回顾疫情以来人们的生存之战、企业的生存之战，我们总能看到一些不同以往的东西。危机之中，人在变化、企业在变化，“危”中有“机”，在疫情的“危”中，总要去改变，去寻找突破的“机”，然后勇往直前！这是我们的生存哲学，也是企业的生存哲学！

仅以此专题，铭记此次疫情中的“危”与“机”！

01

PART

危与机·行业新思考

住宅

新冠肺炎事件下楼市将低开高走

上海易居房地产研究院总监　严跃进

判断新冠肺炎事件对中国楼市尤其是住宅市场的影响，要从购房需求、肺炎疫情控制和外部政策等因素出发。虽然带来的冲击肯定存在，但至少目前不能理解为全年各类市场指标肯定会下跌或负增长。关键点在于肺炎事件控制的程度，若是能够较快解除警报，那么全年各类指标低开高走的态势会比较清晰，对各类市场参与主体所带来的冲击也会比既有判断的要小。

1．市场成交

今年1月份全国各地楼市都出现市场降温，比如上海在1月份新房成交面积环比下跌约为30%，成交价格环比下跌约为5%。北京等城市的数据也是类似的。需要澄清的一个思路是，不能把降温和肺炎事件过多地挂钩，实际上2020年1月份春节来临，本身就会对交易有影响。而就2月份情况看，至少元宵节前不属于交易高峰期，即便是考虑返乡置业的需求。所以市场判断关键看元宵节后的交易走势。换言之，评价市场交易，疫情确实有冲击，但也不能过多渲染。近期售楼处的关闭，以及错峰上班制度的推行，客观上会影响市场交易。但若是疫情有效防控，1、2月份的拖累效应其实是可以容忍的。另外，从交易结构上看，高端需求受冲击会比较大，在历史上类似金融贸易关系恶化的时候，各个大城市的高端项目交易确实是起不来的，相对来说刚需盘受冲击反而小。所以后续应该重点关注高端项目面临的冲击。

2．市场价格

单纯从房价本身来说，全国各大城市目前实际上正进入触底反弹期，最“冷”的时候其实已经过去。在2016年房地产政策收紧的情况下，2017年属于大降温阶段。而到了2018~2019年则开始反弹。而且价格方面看，过去两年基本上各地限价政策落实到位，价格控制还是不错的。但随着限购政策效力的减弱和实际购房需求依然存在，客观上，对比2019年，2020年交易下滑空间有限，价格自然也容易反弹。当然新的因素在于，目前购房者的收入水平会受影响，至少上半年收入会面临冲击，这个时候要警惕收入不足使得部分房源价格难以支撑。换句话说，降价促销的动作也是存在的，但以均价形式统计出来的数据不会下跌。

3．房企经营

对于房企来说，关键是两项工作，一个是拿地，一个是销售。从拿地情况看，北京近期已经出台了政策，在防疫工作做到位的情况下土地可以继续交易，而且土地方面对限价的约束是在减少的。部分省会城市估计也会很快放开，模仿北京的做法。这个和全国其他城市关闭土地交易市场的做法有点不一样。至少说明，土地交易市场不用太悲观，其比房屋交易市场放开的节奏反而要快，因为各类人员聚集的疫情风险更容易化解。而房屋销售方面，就目前来说，也还不敢放开。后续若是放开，要积极关注政策风声，往往政策一有风吹草动，各类房企销售的炒作现象会明显增加。

4．中介机构

中介机构今年压力还是比较大的，疫情冲击后一方面是经营业绩受影响，跳槽或辞退的情况会增加，另一方面是中介机构也会面临门店固定成本的困扰。从管理的角度看，中介机构关闭门店的可能性很大，很容易成为一个社会风险。后续要强化对中介机构日常业务的管理，同时也要防范疫情后中介违规业务增加的风险。

5．物业和租赁企业

就这一次抗疫事件来看，物业管理和社区管理的工作还是比较到位的，也有序地对业主、租客及流动人口进行了管理，未来物业企业获得政策扶持的可能性也是比较大的。不过在实际过程中也出现了很多问题，比如说一些租客返回大城市，短期内没法换租，所以希望把长租改为短租，但租金因此就上来了。所以客观上从全国发展租赁市场的角度看，对于近期租赁背后的租金涨价现象需要多关注。要客观看待长租公寓企业和租客等面临的实际困难。

商业

疫情之下中原商业地产的变化与思考

RET睿意德华中区总经理　石俊东

2020年初，在新型冠状病毒冲击下，人们健康的体魄遭到严重侵袭，实体商业也被迫按下了暂停键，动弹不得。

损失已经在所难免。但从过往历史经验来看，危机往往是促使行业加速升级的契机。实体商业在面对“灾难性”事件时，应该看到哪些变化、有怎样的思考以及该如何应对？在此，我简单谈谈看法。

疫情发展一个月来，我们看到行业已经发生了这些变化：

1．参与关系的变化。从零售中“人、货、场”的角度来看，人即消费者，货即品牌商的货物，那么当人的消费行为已经发生变化（无法线下购买），意味着交易过程的“场”，也应该作出相应的调整了。所以我们看到在特殊时期，购物中心作为链接品牌和消费者的“场”，更加积极地扩展自己的服务功能，利用线上平台、快递配送、直播带货、会员营销、私域流量等多种方式，增加线上流量，促进商户成交，共同渡过难关。在过往提供交易场所和提供场域流量的基础上，创造了更多的链接价值，可谓是积极的探索和进步。

2．发展机会的转移。限制出行带来邻里购物发展的机会，当消费升级限制到基本面，人们的消费路径从大而全的购物中心转向了社区商业。最后一公里的重要性得到了极大的重视，离消费者更近、融合公共服务以及卫生康养等功能的具备便民属性的社区商业将是未来的探索发展方向。

3．整体社会风险意识和协作意识的提升。此番影响巨大的公共卫生安全事件对国家、社会、经济、企业和个人均造成了重大影响和损失。国家层面的迅速反应，社会保障和医疗机构的快速执行，全国支援武汉的宏大场面，在危机下大大提升了我们的民族自豪感和协作意识。国家提倡的各种扶持企业的金融和补助政策、地产运营商的减租和创新营销行为、部分担当企业的捐助行为，让大家都明白了在当前社会经济体制下，各方都是休戚与共、相互关联的，只有共同承担、一起前行，才能尽早消解疫情带来的损失，进而实现灾后重启。

在全民族全行业共抗疫情的大格局下，我们也借此机会来进行危机下的思考与创新。商业的本质是提供商品服务的交易，满足需求。而商业模式的进步，是人的需求提高、货品和服务的丰富、以及交易效率的提升。那么，我们可以由此延伸出哪些应对措施及发展方向？具体思考如下：

1．购物中心和商业体的功能扩展。在这一轮疫情当中，电商和在线平台得到了极大扩展。消费者在家关注疫情新闻的同时，更加依赖各种电商和平台的服务，实体商业的声音弱了很多。但在恢复后，正常消费场景下，实体商业又承载了除工作生活之外的很大一部分消费时间和功能。所以，加强与人的连接，扩展居民服务功能，在卫生安全、民生供应、教育宣传等方面，实体商业都应该走出原来的租赁物业角色，更加直接地接触消费者，提供服务功能。

2．购物中心应积极推动数字化进程。本质上购物中心在发挥链接消费者和品牌的作用时，做的就是流量运营。目前购物中心数据孤岛的弊端在疫情中被放大，品牌无法通过购物中心链接到消费者产生销售业绩的时候，商品和服务交易无法顺畅运行，导致各方生存压力巨大。数字化工具可以帮助购物中心营造场外思维，打通数据链接，融合各种平台、电商、主播等私域流量池，更精准地了解客户消费行为，有效加速流量导入和转化，并加强购物中心、品牌和消费者之间的链接效率，达到共赢。

3．疫情后消费细分人群的关注。危机下的新机会——“银发经济”“宅经济”等新经济的再度爆发，也意味着实体商业可以通过消费群体的细分，提前布局并抓住下一轮消费潮的到来。

商业的推动永远根据人的需求变化而变化，商业体服务功能的丰富和效率的提升是商业模式和价值提升的关键，在这一轮疫情的影响下，我们将看到更多的合作和创新尝试，社会和行业凝聚力将更好地展示。最后，依然要树立行业信心，我们有理由相信，走出困境后的中国经济发展结构将优化，而中原商业也会加速向好。

办公

疫情冲击下郑州写字楼市场如何应对

戴德梁行高级助理董事、郑州公司企业服务部及写字楼部主管　许文雁

自从元旦前夕发现第一例新冠肺炎确诊患者至今，人们的生活、企业的经济活动、房地产市场或多或少都被疫情打乱了节奏，写字楼市场不可避免地也受到了影响。我们将就此次疫情对郑州写字楼市场受到的影响及未来发展的方向进行分析和预判。

1．此次疫情对写字楼供应的影响

根据郑州市发布的10号通告，包括写字楼建设在内的一部分工程项目不可以早于3月16日开工，写字楼建设项目复工时间延迟，写字楼建设的投资减缓、施工周期延长，市场供应也会有所减缓，这一方面缓解了市场供应的一部分压力，另一方面原本年内要入市的项目将会延缓入市，市场活跃度将有所降低。

2．疫情对写字楼市场的影响

为了进行有效的疫情防控，写字楼运营商采取了封楼等举措来减少病毒的扩散和传播。由于项目封楼导致潜在租户无法实地考察、复工时间推迟等，租户关于写字楼租赁的决策有可能被推迟。同时，部分租约即将到期正考虑升级搬迁或减租搬迁的租户将由于客观因素限制而原址续租。本次疫情短期内对写字楼市场的影响已经显现，在疫情得到进一步控制之前，租赁市场活跃度将继续下降。

另一方面，受经济环境不确定性影响，2019年郑州写字楼市场租金已开始下降，且部分谨慎的租户已经调低了租金成本。本次疫情在短期内会影响市场的信心，企业在租赁写字楼时将会更加谨慎，在短期内租金将会有下滑趋势。

对于受疫情冲击较大的中小型企业集中的办公物业、入市时间不长且租赁压力较大的新办公物业，以及承担产业扶持功能的国有办公物业而言，以减免租金的方式与租户共同承担风险不失为保护企业和产业的一种选择。而对于较为成熟的高品质物业，租户抗压能力总体相对较强，预计写字楼物业运营方更具针对性地调整租赁政策会成为主流方式。至截稿前，郑州市没有明确出台租赁调整政策，目前热议的租赁调整计划有：延长租期，在租期结束时适当延长免租时间；受疫情影响的这一到两个月租金分摊至下半年租金中，延期回收。

部分中小型企业可能会因为短期停工造成现金流问题，我们看到郑州政府已经出台30条措施来支持企业复工生产，促进经济平稳健康发展。预计未来会有范围更广、力度更大的政策继续出台。而最终写字楼市场的复苏必然是在疫情得到彻底控制、企业在各方扶持下渡过难关恢复经营之时。

3．疫情对租户的影响

本次疫情使得零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击，租赁活动或将收缩；金融业、专业服务业等受到的直接影响则比较小，也将成为未来写字楼物业运营方争取续租、扩租的重要对象；而另一方面，医药与医疗设备、线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。

4．疫情给写字楼市场带来新的发展趋势

本次疫情是继SARS之后21世纪第二次突发且影响较大的病毒事件。此次疫情将会进一步增加租户对员工健康的关注度，因而租户对写字楼的硬件配置将会有更高的要求。写字楼开发企业也有望将健康因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造中去。租户对空气质量关注度的提升转换为对物业空调、新风系统的关注。智能楼宇管理、健康安全管理将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。通过LEED或WELL认证的建筑由于在设计中关注到住户的健康问题，将会在市场上表现出较强的竞争力。

未来，配备有完备设施设备、可以更好应对突发公共事件的运营服务团队，其运营的写字楼项目将受到租户青睐。同时，对企业租户来说，专业特色的物业服务团队，如具备特殊行业清洁和安全能力的团队，有望在更大的市场需求下迎来发展机遇，同时物业服务及管理企业的信息化平台搭建也将进一步提速。

02

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未来购房·新诉求

因为新冠肺炎疫情的出现和抗击疫情的需要，2020年的春节，除了奋战在疫情一线的抗疫人员，几乎所有人都是宅在百十平方米的家中度过的，在这个令人记忆深刻的不一样的春节里，我们真正与家融为一体，家成了我们与外界隔绝的避风港，社区成了我们仅存的可以活动的场地，我们真真切切体会到“社区是家”“家是港湾”。但不可否认，随着居家时间的延展，我们对家有了新的需求，对社区的服务有了新的诉求，这些诉求，将是未来房地产开发企业需要关注和提升的方向。我们一起来看看。

一、有庭有院

在居家隔离的一个月里，相信大家的心情也是各种起伏，当第一次接到通知说假期延长，继续居家隔离的时候，人们普遍是开心的，觉得可以利用这来之不易的时间，多陪陪家人和孩子，可以痛痛快快做许多平时没有时间做的事，比如补觉、追剧、玩游戏、研究美食；当第二次接到通知说假期延长，人们开始不再淡定，开始厌倦这一系列的居家活动，想要冲破这仅有的百十平方米空间，到外面去释放一下自己长久以来都没有舒展的身心；当第三次接到通知说假期延长，许多人已经顾不得外面的疫情风险，纷纷走出家门，到小区，甚至小区外开始溜达，去感受阳光明媚、春风拂面、万物复苏的自然之美，在疫情期间游杭州西湖的人，大概都怀着这份心情吧。

在疫情的催化下，越来越多的人表示现在的居住环境太过“憋屈”，渴望拥有一方庭院，哪怕在疫情期间不能出门，也能在这方链接外界与室内的过渡空间中，感受到“外面的世界”的美好。这方空间，可以让家里憋坏了的老人在此悠然地打打太极、活动下筋骨；可以让女主人在此播种蔬果、侍弄花草，打发百无聊赖的时光；可以让孩子在此拍拍球、跳跳绳、做做游戏，让其无处安放的精力在这里得以释放。

总之，疫情期间，人们都感受到一种“坐牢”般的压抑，强烈渴望出去“放放风”，而这种渴望，正是城市居住者内心的潜在需求。经历了这次疫情，这种需求被催化，未来将会有越来越多的购房者拥有这样的诉求。而城市土地资源的稀缺，必将对开发企业提出新的要求，使其以更优的设计来解决购房者“有庭有院”的住房需求。

目前，国内已经出现了这种“空中花园”式的住房设计，即城市森林花园建筑（第四代住房），该设计已成功落地项目，并在全国范围内开始示范项目的建设，相信在疫情的影响下，这种设计将会加快在各地的落地步伐，以满足千家万户的庭院梦想。有第四代住房合作需求的开发企业，可联系15738873333详询。

二、无人售货超市

在居家隔离的一个月里，除了疫情相关信息，大家关注最多的，还有物业的服务，毕竟物业的作为，关系到自身的安全和生活的保障。在朋友圈里、公众号上，大家晒出了物业许多可圈可点的做法，包括承担起保护社区安全的职责，全面无死角消毒；在电梯里放置纸巾，方便大家无接触乘用电梯；帮助业主购买生活必需品等。特别是为业主购买生活必需品这点，得到了业界及业主的普遍赞赏。小编所在的小区内，物业甚至允许从事蔬菜、水果等生活必需品售卖的业主在小区内分散式摆摊售卖，以满足小区内居民的基本生活。

但这点不免让人思考，虽然物业的这些做法值得称赞，但是否真的能避免接触？无论是物业帮助购买、还是在小区内摆摊售卖，都有人在其中活动，难免有风险。更何况，这种做法并不能从根本上解决大家的问题，购买的量和质可能都会打折扣，也不是长久之法。

而社区内设置无人售货超市，可能才是更加有效且长久的办法。许多人表示，疫情期间不能出小区，如果小区内就有生活必需品的超市，并且是自己取用、扫码支付的就太好了。而且，据小编了解，目前许多超市已经在尝试购物者自己通过扫码方式支付，相信在这次疫情的影响下，未来，这种购物方式会得到推广。

所以，在小区内设置小型无人售货超市，已经是购房者新的需求，未来，开发企业开发的住房产品，也要更多地考虑购房者的这类需求。

疫情期间，相信很多人都有所感受，特别是疫情期间生病的人，感受更为强烈，那就是疫情期间，看病变得很难。一是由于小区周边的诊所都关门闭店了；二是人们发生发热反应都会前往比较大的医院去进行确认，看是不是新冠病毒引起的，而其他非发热反应的病患，内心会比较抗拒去这些医院就医，觉得这些医院存在新冠病毒的概率高，风险大；三是由于各大小区都进行了封闭，大家居家隔离也无法外出就医。

但人们生病是无法预见的，疫情期间生病，不能不就医，但现实是这时候就医真的很困难。小编就亲身经历了孩子高烧咳嗽好几天，不能出门，只能根据孩子的症状自行用药，但高烧一直反复、咳嗽也不见好，最终跟物业沟通许久才得以到医院就医的情况。

这个时候，就特别希望小区内能够有一家有资质的医护机构，在小区封闭的情况下，满足业主就医的需求。

再者，疫情期间，但凡发热就到大的医院，一是会增加感染新冠病毒的风险；二是非新冠病毒感染患者都挤到较大医院，也会因占用医疗资源导致真正的感染者救治不力。

如果社区内就有医疗机构，我们就能在社区内先行就医并初步检查，明确是否为新冠病毒感染，从而降低到医院就医的风险，也能减少疫情期间对较大医院的医疗资源占用。一举两得。

所以，社区内部医院也是此次疫情暴发带来的新的居住需求。未来，开发企业不能只是在标榜康养社区的项目上设置社区内部医院，而应该广泛设置，以提高社区的医疗救护水平和反应速度，满足购房者这一新诉求。

四、社区运营

疫情期间，大家居家隔离，活动空间变得非常狭小，虽然进入2月中下旬，疫情情况有所好转，大家开始走出家门在小区适当活动，但活动设施有限，很难满足需求，绝大部分的人群还是以居家活动为主。但是居家的活动范围很有限，这个时候，就是考验物业服务创造力的时候了。

小编了解到，很多小区的物业开拓创新，为业主提供了许多平时没有的新服务，有些小区每天给业主推送美食制作教学视频，有些则给业主推送陪娃小游戏，以帮助业主丰富饮食生活、提高陪伴孩子的质量，调节业主当前不能出门的枯燥居家生活。看似是小事，但这种社区运营的思维，将是未来开发企业物业管理水平的重要体现。

其实，多年以前就有许多项目提出社区运营想法并付诸实践，这其中，四大神盘之一的阿那亚堪称社区运营的翘楚，而在河南市场，建业近年来的许多动作，也都在运用社区运营的思维。

不可否认，社区运营水平将是未来考量一个项目是否宜居的重要标准之一。此次疫情的出现，让许多平时并不太重视社区运营的项目也无形中开始了社区运营的动作，而未来，会有更多项目看到社区运营的价值并付诸实施。

总的来看，这次疫情对于房地产开发企业来说，造成了许多不利，诸如项目全面停工、售楼部关闭等，使房地产开发企业原本紧张的现金流形势更加严峻，但一次危机中，往往蕴含生机，通过疫情，房地产开发企业能够更加明确地发现当前项目运营中存在的不足之处，进而寻找解决办法，甚至通过创新，开拓出新的发展之路。最后，还是想说一句，危机总是暂时的，在危机中寻找并发现新的生机，才能使企业在逆境中越活越好！在此，为房地产行业加油！

附

PART

河南房企在行动

一、房企捐赠

疫情期间，河南房企积极捐款捐物，展现了良好的担当和社会责任感：生命重于泰山。

疫情就是命令，防控就是责任。连日来，作为河南经济支柱行业的房地产行业在默默忍受“销售业绩为零”重创，却并未忘记自己的社会责任。

全省房地产企业在认真执行“关闭售楼部”、扎实做好企业疫情防控等工作的基础上，弘扬一方有难、八方支援的优良传统，纷纷通过捐款、捐物或提供采购渠道等方式，积极帮助筹集防疫物资，为打赢新冠肺炎疫情阻击战奉献爱心、贡献力量！

（以上为不完全统计，截稿至3月9日）

二、暖心物业

武汉新型冠状病毒暴发以来，各大开发企业都在不断开展行动，除了企业自身捐款捐物以外，还积极创新，动员一切可以动员的力量，助力抗疫。

全面启动疫情防控机制。作为生活的重要场所，家的安全关系到每个业主安全，尤其是在病毒传播能力较强的情况下，每天不低于两次的大范围消杀能最大限度地避免疫情在公共区域传播。在这一点上，几乎所有房企物业都达成了共识，以最快速度、最严措施全面落实疫情防控要求，打造了基层防疫的第一道坚固防线，为业主的生命健康提供了有力保障。此外，严格把控返程人员，协助辖区做好入户排查、宣传、登记工作，进出门测量体温，发放防疫物品，创造“无接触”电梯等做法，也充分体现了物业的责任感。

全面提升物业服务。疫情发生后，为解决业主们无法出门而导致的物品短缺问题，以融创、建业、豫发、锦艺、清华园、绿地为代表的企业物业们更是各显神通，发动全员力量从多种渠道抢购口罩、酒精、测温计、84消毒液、防护服等防疫物资，启动“代买代购服务”，保证平价蔬菜肉蛋奶的供应，用实际行动为业主提供了极大的便利。这期间有很多感动值得我们铭记，比如，郑州永威物业在疫情期间开启了包括新密、荥阳在内的19个高入住率小区的社区移动图书馆，供业主免费借阅，令人耳目一新；更有很多企业，通过联合春雨医生等，利用互联网平台，开启抗疫线上义诊咨询通道，免费为业主们提供及时有效的问诊服务……

各种途径加强抗疫宣传。在宣传方面，各大企业更是不遗余力，从在小区公告栏张贴温馨提示，到网站、公众号和每个物业人员朋友圈每天发布疫情的实时数据、最新防疫知识等，再到贴心管家通过业主群、朋友圈、电话等途径对业主进行疫情的正向宣导，为疫情防控作出了巨大的贡献。同时引导业主通过管家微信号、400服务热线等方式进行线上服务及信息的咨询。

商办物业促进减租降租。不仅住宅物业有所行动，商办物业也积极为业主考量，促进减租降租。疫情期间，店铺关闭无法开张，面临着巨大的亏空风险，房企们却在这时展现出了强大的社会责任意识，积极为业主们减租降租。据公开数据显示，截至2月28日，全国已有超过80家房企减租超过50亿元，而郑州各大房企也采取了不尽相同的策略。其中，昌建控股在疫情期间对旗下商业项目减免租金500万元；康桥集团商业公司减免租金500余万元；永威集团旗下商业永威木色购物公园免除所有商户正月初一到正月十五期间的租金；爱克集团对旗下所有商户租金及物业费实行减租一个月，约计减免商户租金600万元……

一场疫情，让我们看到了很多房企和物业的担当，也发现了很多可敬的、奋战在抗疫前线的物业人，同时物业行业也涌现出了更多新可能、新机遇、新活力。未来，物业一定会更加注重业主需求，更加贴近生活实际，服务朝向更加人性化、智能化的方向发展。但唯一不变的，是为业主全心全意服务的心。

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