7月31日，深圳新一轮楼市调控政策出台，引发市场强烈关注。
具体调控内容就不赘述，总体政策要点之一就是“打击楼市炒家”，总体而言，此次调控对刚需影响不大，对投资者打击较大。
已有业内人士表示，投资者暂时可以歇歇啦。
然而，政策一出，就有投资者开始询问楼校长，不受新政影响，不限购、不限贷、不限售的商铺是否可以投资？
一方面是严厉的调控政策，楼市逐利的难度越来越大，另一面又是对货币放水、通货膨胀的担忧，在此情况下投资者自然希望找到新的投资方向和替代产品。
商铺是不是合适的选择呢？在回答这个问题之前，不妨先了解深圳商业物业的现状。
一、深圳商铺供应走低，成交量上升，成交均价45798元/平
据第一太平戴维斯“2018年第二季度深圳房地产市场研究报告”数据显示，2018年1-5月，深圳社会消费品零售总额累计达到2334.2亿元，同比增长8.6%。强劲的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续巩固零售市场的增长。
而且，消费者需求的持续增长也成为了零售物业发展向好的原动力。数据显示，深圳优质零售物业平均租金也达到850元/平方米/月，商铺的租金回报率可见一斑。
同时，世邦魏理仕的《2018中国房地产市场展望-零售物业篇》报告，对于实体商业的未来感到乐观，认为实体商业需求将在今年改善，原因是电商正在加码实体商业，推进线上向线下的融合和拓展。
虽然营商环境看好，但楼校长查阅深圳中原研究中心的年报显示，深圳商业批售量已从2015年开始连续两年下滑，2017年供应仅为41.9万平，较2016年下滑13%，为近两年最低值。2017年全年商业批售量集中在下半年，多为住宅底商或配套商业，纯商业项目较少。
年报指出，商业市场的批售量近2年持续走低，可见商业市场依然没能成为市场资本投资的重心。
年报还显示，2017年一手商业成交2205套，同比2016年上升30%；成交均价45798元/平，较2016年下滑8.5%。一手商业经过2016年大幅上涨后，2017年价格回落，但仍然维持在近几年的平均值上。
二手商业市场方面，2017年深圳二手商业成交7590套，同比2016年上升9%；成交面积39.3万平，同比2016下滑约28%。虽然2017年二手商业成交量有所回升，但成交面积跌幅较大，成交套均面积为51.7平方米。
实体商业复苏的趋势在今年或将更明显，无论是消费者需求的持续增长还是线上向线下融合、拓展趋势的出现，实体商业营商环境向好。
二、商铺整体收益率在3%-10%, 但不同商铺之间差异很大
我们知道，买了商铺既可以自己开店经营，也可以收取租金，投资回报来源于租金收益和升值两个方面。
商铺的持有年限跟整体建筑年限一致。如果整体建筑是住宅属性，配套的商铺也是70年。如果整体建筑是公寓属性，配套的商铺产权也是40年。年限的长短直接影响到投资收益，一般而言，年限越长越好。
从类型上看，商铺可分为“都市型”商铺、“社区型”商铺、“便利型”商铺、专业街市商铺和其他商铺5种，其投资价值各不相同，在销售价格上的体现也是不一样的。
来源见水印
从投资回报来看，商铺整体收益率在3％－10％之间，但单个商铺之间差异巨大，并不是随便买个商铺就能赚到钱的，这点投资者一定要有所认知。
而且，虽然目前商铺不限购、不限贷、不限售，但实际银行放贷并不容易，不少银行明确不做商铺贷款，比如招行。
有银行个贷人员向楼校长透露一楼街铺目前有工行、建行可做贷款，利率上浮15-30%；贷款年限10年。 总体而言，各家银行对商铺的贷款条件更为严苛，投资者想拿到银行的资金支持有一定难度。
三、商铺还是“伤铺”？
虽然总体商业环境向好，但商铺与住宅有明显不同，商铺投资的难度显然高于住宅。
商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在经营者带来的经营价值。经营价值的提升是通过经营管理来实现的长效增值，而经营管理的好坏往往受市场影响波动，存在较大的变数。
另外，近几年实体商业受到电商冲击，加上诸如海岸城、COCO PARK、万象天地、壹方城等高品质shopping mall的兴起，对商铺特别是临街商铺的售价和租金带来了一定的影响。
而且，市场上关于商铺变“伤铺”的现象，媒体报道出来的案例也不在少数：
2017年曾有媒体报道，曾在2012年开出了50000万的东门天价商铺，辉煌已过急需转型，目前这个月租不低于6000元/平的店面在做售价十块钱的鸡翅包饭的生意。
同样有新闻报道，“中国电子第一街”的华强北商铺，曾经30万元/平的“金铺”，现在很多整层商铺变得空无一人，根本租不出去。
另外还有新闻报道，曾经创出48万元/平“天价”的深圳湾“铺王”空置六年，深圳湾区域大批街铺门庭冷落，部分区域商铺开业率甚至不到1成，租金才200元/平，回报率1%。
不过，也有相对好的情况，比如像海岸城的个别商铺从2009年的6万元/平到2013年涨到30万/平，而目前据说目前已经达到了近50万元/平。
这边厢无人问津，那边厢刷新成交记录，商铺还是“伤铺”仿佛都在一念之间。了解行业规律，掌握市场大势，具备一双慧眼，挑选有市场潜力的商铺是商铺投资者必须要关注的。
四、商铺投资的四大要点
对普通投资者而言，该如何挑选商业物业，将市场不可预知性风险降到最低？楼校长总结了商铺投资的几点基本要素，供大家参考。
1、第一选地段
地段是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。商铺投资可供选择的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或商务区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。
2、第二选人群
同样地段的两个小区，不同的人群，购买力和消费水平就会有明显差异。选择购买力更强的人群，商铺生意才好做，铺面价值也容易水涨船高。所以，商铺投资要关注目标人群的购买力。
3、第三看趋势，看规划
城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的商铺，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。所以预先了解城市规划，提前布局才能把握市场机会。
4、第四傍大款，选择成熟商圈
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，虽然商铺的租金和销售价格相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺；而商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。
应该说商铺投资是各类房产投资中段位最高的，对投资者的资金和专业度都有一定的要求，而一旦投资错误，风险也是最大的。所以楼校长提醒大家，商铺投资风险较大，谨慎为好。
最后，附上2018下半年深圳拟开业商业项目汇总，以供大家参考。
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