近日，广州市政府在东京、旧金山和纽约三大湾区举办了“2018广州金融世界湾区推介会”。会上，政府力推了包括
天河区国际金融城及南沙区国际金融岛等金融功能区和重点金融项目，向世界广泛宣传广州金融业发展的品牌形象。推介会刚结束，昨日公布的“2018广州供地蓝皮书”上，就推介了金融城起步区内9块商办用地，占全市商办用地总量近20%。而克而瑞数据显示，自去年1月开始至今，广州第二CBD、国际金融城的商办物业去化周期连续少于1个月。这是否预示着广州力推的金融产业已经全面落地并启动？这对广州的商办物业市场和高端住宅将带来怎样的影响？克而瑞为你独家揭秘。
独家采访克而瑞香港区域研究总监洪圣奇先生——
金融产业发展对高端商业、住宅利好
“金融业属于一个中介行业、服务业，它是一个平台。而这个平台是好与否，以及它能对一个城市产生的影响大小，在于城市本身的配套，即交通、人才、地产物业等各方面的配合。“广州克而瑞分析师与香港克而瑞总监、香港地产专家洪圣奇先生独家对话时，他作了分析。
洪圣奇指出，香港金融业多年来的发展，首先得益于其早期以制造业为支柱产业时，孕育了大批企业家，企业家的融资再发展等需求，孕育了香港蓬勃的金融业基础。此外，也得益于香港很早开始与国际市场高度接轨。
目前，香港的金融业更像是一个中国和外国沟通的平台，外国资本想进军中国，一般首先会考虑香港，因为香港是一个没有美元风险，又在中国地区的平台。对于内地客户来说，香港也是唯一一个没有时差，但文化上更接轨于欧美国家的城市。
种种便利的条件，加上多年积累，香港的金融行业一直发展得很好。深圳近年的金融业也发展起来了，主要是因为在大陆境内来说，它比较靠近香港；其次是它有很多新兴企业，可以帮一些境内资金找到好的企业家对接；也因为它是个移民城市，人才配套、交通方面都比较好。
而在大湾区城市群里，广州发展金融业的劣势就在于，它附近的深圳和香港，已经有了很好的金融业发展。虽然广州本身近年配套有了一些发展，但仍然很难取代深圳和香港。
而广州发展金融业的优势在于土地比深圳多，广州作为省会一直有对外贸易的优势。如果金融产业的企业要在广东省选择的话，除了深圳以外，广州是比较值得发展的城市。若要考虑大湾区布局，又承担不起深圳的地价，那广州就是个选择了。
至于金融业对地产市场的影响，洪圣奇认为，金融业是一个需要大量人才做估值的行业，也需要各种企业精英留在一个城市。它会带动服高端务业的发展，从而也会推高商业用地的价值，但这是一个属于中长期的影响。”假若整个大湾区的金融体系都发展起来了，可能会更能带好广州本身的金融业。“洪圣奇最后说。
由此可知，尽管广州金融产业发展的条件尚不够成熟，但既然政府大力推动，各方面条件将会逐步完善。这对于广州的商办物业及高端住宅是利好。
那么目前广州的商办物业和高端住宅市场情况如何呢？
广州近5年商办物业去化周期同比最长达53个月
根据克而瑞数据，广州商办物业的存量比住宅少。近5年4月同期来说，住宅在2015年4月存量最多，有1184万平米，但商办物业最多的18年4月份，只有500万平米。
但商办物业去化周期相对于住宅而言，多年来一直居高不下。从下表可见，近5年同期相比，商办物业只有2017年去化周期跌至40个月以下。具体原因是住宅实行了严格的限购，有资金流向商办物业。而今年的4月，商办物业去化周期达到了53个月，是5年以来的同比最高值。
相比住宅，全广州最长的去化周期一般只有30个月，而且是在严格的限签限售情况之下的情况。去化快的区，一般只有5-6个月。
我们从数据后台调取了今年1月到5月上半月商办物业的销售面积排名：
从数据可见，广州商办物业销售面积10强项目里，金融城的项目排行第3。这里面目前纯办公的项目不多，多数是作为区域商业配套。广州办公市场的销售总量相比住宅而言也是很少的。如果广州金融产业可高速发展，并迅速落地，对广州巨大的商办物业存量无疑是重大利好。
金融城板块商办物业去化周期不足1月
值得一提的是，与广州总体的商办物业市场情况不同，由于金融城的建设尚未完成，克而瑞数据显示，近5年来，该板块出让的6宗商服用地中仅有由汇金中心、保利金融中心和金融城绿地中心组成的1个项目已全部动工，其余5块皆处于未动工状态，因此其去化周期可谓是迅猛。
单看这1项目的话，自去年1月至今，其去化周期完全没有超过1个月。供求情况来说，该项目在过去1年，共供应了商办物业合计27522平米，其中商用物业9279平米，办公物业18243平米；这个阶段，该项目成交了合计81732平米，其中商用物业19808平米，办公物业61924平米。
看来就这个板块来说，这一项目的去化速度非常快，销售成绩理想，出现了供不应求的情况。金融城整体的规划利好和广州市政府快速引入世界500强企业对促进了项目的销售。
除了专业的商办配套以外，作为留住金融人才资源的强大后盾，产业片区的高端住宅销售和租赁可谓是发展金融的推动力之一了。那么在以金融产业发展为核心的CBD一带的住宅售价和租金情况如何呢？
CBD一带住宅选择性多，最低276万即可入手1套
根据克而瑞数据，在广州金融城板块，自2012年规划以来，共有6个住宅项目，而目前仅剩2个在售，其中有佳兆业壹号，以及已处于尾盘阶段的江源半岛花园，最新报价分别为7万/平米和7.5万/平米。
而在这2个楼盘的3公里范围内，同处“泛CBD”区域的还有3个高端楼盘，分别是：保利天悦、兰亭盛荟以及富力万科云启。其中富力万科云启目前处于待售状态中。
而在一手住宅饱和的珠江新城CBD板块，亦有不少租赁房源可选。以下我们就特地盘点了该片区5个楼盘相近户型面积的租金，供大家参考：
由此可见，其实在广州CBD区域的住宅选择性还是不少的。如果广州金融产业启动，这方面的配套较为充足。
以上可见，广州市政府大力发展金融业，无论进展快慢，都能为企业和人才引进带来一定的正面影响，进而为房地产行业带来新的机遇。但是，正如洪圣奇先生表示，金融产业的发展更多依赖于城市如何与国际法治接轨、政府制定更稳定的财产保护政策，以及更完善的制度等配套条件，所以在未来，广州的金融产业发展依然任重而道远。
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