近期iziRetail考察了福州市場，當地的知名商業體主要集中在東街口、東二環、萬寶、倉山等商圈。這其中，東街口商圈是最傳統的，聚集了以東百為代表的多家百貨。
三坊七巷
東二環商圈則以泰禾廣場為主；萬寶商圈有萬象生活城、寶龍廣場、蘇寧廣場等；倉山商圈有常山萬達廣場、愛琴海購物公園等。
通過觀察福州以及國內其他城市的商業項目，我們發現，面對井噴的商業競爭、消費者需求的不斷提升，商業項目若想吸引消費者，有三個方面是很關鍵的：
-規模效應
大而全的商場有先天的優勢，消費者的選擇餘地大、更豐富。大體量的商場也可以囊括更多豐富的業態功能，由此產生了規模效應。
-顏值和氛圍
在當今這個“顏即正義”的時代，高品質、高顏值的硬件環境，輕鬆休閒的空間氛圍，直接影響到消費者對商場的第一印象。過於傳統或者千篇一律的商場越來越得不到消費者的青睞。
上海新天地
-有趣和創新
商業市場同質化的現象普遍存在，如何創新是每個商場都要面臨的挑戰。另外，消費升級的在環境下，消費者去商場不僅為了買買買，也為了社交、休閒。那麼，商場能否提供有趣味、新鮮的體驗業態就變得非常重要。
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我們考察東二環泰禾廣場時發現，項目的業態品牌組合、客流量都很不錯，在福州購物中心項目中很有代表性。而它的特點也可以歸納為以上的“規模效應”、“顏值和氛圍”、“有趣和創新”。
34萬㎡商業體量，涵蓋全品類消費和生活服務
東二環泰禾廣場由福建房地產開發商泰禾集團打造，整個項目是150萬㎡的城市綜合體。涵蓋商業、寫字樓、SOHO、三家酒店（凱賓斯基、鉑爾曼、智選假日）、高端住宅等多功能物業。
商業部分總共包括三個部分：西區購物中心、泰禾新天地（商業街區）、東區購物中心，總商業面積達到34萬㎡，這個體量在福州首屈一指。
商業的業態非常齊全，囊括購物、生活服務、娛樂休閒、親子兒童、影院、超市、餐飲、酒吧、劇場、醫療健康等，消費者所有的消費需求都可以在這裡得到滿足。
而泰禾集團自營的泰禾劇場、泰禾健康管理中心，以及晉安區市民服務中心、簽證中心、機場專線等功能，更把服務範圍延伸到了便民生活，對消費者的粘性大大加強。
細化到各部分商業板塊來說，三大板塊的商業定位非常清晰：
西區15萬㎡的購物中心針對中高端客群，提供給品質顧客一個時尚潮流、文娛生活的中高端消費場所。
在2015年西區開業之初，30%的品牌為首進福建。
商場一層有福州唯一的一家Apple Store， Escada，JuicyCouture，Shiatzy Chen等國際名品，以及EsteeLauder，Lancome等國際美妝，樓上有Uniqlo，Gap，Mila Owen等國際時尚服飾品牌，餐飲種類也相當豐富。
9萬㎡的街區商業：泰禾新天地，成為周邊年輕人夜生活休閒社交場所，有哈根達斯、星巴克、滿記甜品等連鎖輕餐，以及胡桃裡、蘇荷酒吧，帶網紅DNA的輕餐飲，街區內設有外擺，頗受當地年輕人以及周邊高檔酒店商務客群的青睞。
東區10萬㎡的購物中心，定位“城市級家庭娛樂生活中心”，精準針對不同年齡層兒童。囊括服飾、培訓、早教、護理服務、遊樂、餐飲、生活配套等，滿足周邊人群對家庭親子、文化娛樂、休閒生活等消費體驗需求。
商場內有Petit Bateau，jnby by JNBY，Levis Kids，Mini Peace等兒童服飾品牌，反斗樂園、成長灣嘉年華、海豚國際兒童之家、兒童極限運動Cheer Leap N FLY、太空嚮往等兒童娛樂業態。
高顏值，輕鬆休閒氛圍
從福州當地市場來看，東二環泰禾廣場“購物中心+街區商業”，室內外相結合的建築形態很有新意，也適合福州這樣的偏南方的城市。
半開放式和室內商業相結合
既有“盒子”又有商業街的項目，通常會“盒子”強，而商業街弱，出現脫節的狀況。比如：萬達廣場和它的金街。
在這方面，泰禾廣場處理的比較好，首先自持+返租的全自主招商模式，讓整個項目的控制權都在泰禾手中，可以招商到優質品牌。其次，下沉式廣場“水秀廣場“、地上噴泉廣場“水悅廣場”，作為“盒子”和商業街的結合點，很好的把兩者串聯了起來。
年輕人在水秀廣場求婚現場
精緻環境且貼心周到
購物中心呈長條形，在動線設上採用了弧形動線，讓消費者逛起來不會枯燥，室內裝修的品質感不錯。
在服務設施方面，因為東區商場主打兒童家庭定位，因而商場配備了適合不同年齡段孩子的手推車、各樓層都設有兒童專屬洗手間，整體設計比較人性化。
兒童專屬洗手間
有趣的空間，創新的理念
營造豐富的主題場景
不同於很多房地產開發商做商業主打“跑量”的思路，泰禾廣場比很注重主題場景的打造。以東區商場為例，商場中庭設有5層高的雙軌滑梯“巨龍之旅”：
樓頂有大型綠植主題遊樂區“天空迷宮”等帶有主題性的設施項目：
戶外廣場通往下沉式廣場的步梯兩邊設置了豐富的綠植：
獨闢蹊徑，打造自營業態
泰禾拋棄傳統商業的“房東”心態，藉助集團化力量，打造了自營業態：泰禾劇場、大有碼頭、泰禾健康管理中心，為消費者提供在其他商場無法享受到的體驗和服務。
泰禾劇場：4200㎡的泰禾劇場位於東區商場，可容納700名觀眾，引進了空中水景水幕、燈光水火特效、高空翻轉檯等影音科技設備。劇場演出的節目包括大型歌舞、雜技、魔術、小品等，每個月都有不同主題。
大有碼頭：約5000㎡，分為零售和體驗兩部分，以福州“碼頭”文化為設計理念。零售包括活鮮水產、生鮮肉菜、幹雜糧油、便民服務（日用百貨），體驗區域包括生鮮售賣、代客烹飪、廚藝課堂、加工體驗、居家美學、趣味互動。
打造城市服務平臺
泰禾廣場不僅滿足當地消費者吃喝玩樂的日常需求，還與集團多元戰略聯動，著力打造城市服務平臺。在東區購物中心的東側，泰禾健康管理中心、晉安區行政服務中心、意大利簽證中心都已陸續入駐，使得泰禾廣場發揮越來越多的市民服務功能。
打造智慧服務體系
2016年1月，泰禾集團收購了支付平臺“福建一卡通”，進入第三方支付領域，將一卡通支付體系與泰禾廣場會員體系打通，泰禾卡可以儲值、消費。
除了購物消費外，集團旗下影院、健康管理中心、大有碼頭、停車場等，都可以直接使用泰禾卡支付、積分。其他物業組合SOHO、住宅上也有廣泛應用。
泰禾集團商管公司副總施晨昱曾表示：“要發現消費者“心理”和“生理”上願意花錢的地方“。據介紹，泰禾廣場不但整合大有碼頭、泰禾影城、泰禾劇場，泰禾醫療等，後期還會在教育業態上有所動作，滿足消費者的生活需求和文化需求。
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