“棚改”是什麼？
首先，什麼地方需要棚改呢？政府給出的定義是，城市建成區範圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生髒、亂、差的區域及“城中村”，而具體的界定標準因地制宜，各不相同。棚改需要達成的目標即是，改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件。棚改和拆遷其實也沒有本質的不同，同樣是用貨幣或者其他房屋來補償被要求搬走的居住者，唯一的不同就是，棚改和拆遷的主導者一個是政府，一個是房地產商。
棚改所形成的房地產閉環
其實早在２００５年時，國家便已經有了棚改政策，不過當時力度小且補償一般都為安置房，在市場上掀不起風波，猶如在浩瀚的汪洋裡砸石子兒，不過一圈波浪，便銷聲匿跡。在２０１５－２０１７年國家改造各類棚戶區住宅１８００萬套，且貨幣化補償方式由２０％逐漸攀升至５０％，棚改區的商品房去化週期也由２０１２年的１４個月大幅縮短至２０１７年的２．７個月。棚改貨幣化安置的優點可以概括為樓市去庫存、拉動當地ＧＤＰ、化解債務風險、推動民生工程，一舉四得。而缺點僅有一條，有些地方政府由於自身過高債務而導致無法再棚改中投入過多的資金，不過央行特意在２０１４年創設ＰＳＬ，專門為棚改提供長期而穩定的資金來源，如此一來，政府有了堅實的貨幣基礎，大刀闊斧的棚改便勢在必行了。
我們也可以把棚改的經濟促進形式總結為：政府拆房－ＰＳＬ貸款－政府補貼－居民購房－去庫存－房價上漲－地價上漲－政府賣地－政府還錢給銀行，同時在居民發生購房行為後，裝修、家電等一系列連鎖經濟反應也可以反哺當地ＧＤＰ。
嶄新時代的新型棚改
回到威海本地來看，２０１５年－２０１７年，威海市累計實施棚戶區改造６．８８萬戶，選擇貨幣化安置比例達到５１％。威海市２０１８年－２０２０年初步計劃實施棚改項目１２３個，計劃改造戶數５４５７１戶，其中２０１８年計劃棚戶區改造共計６２個項目、２９８３６ 套，貨幣化安置也依然會逐漸提高，在如此大規模的“發錢式”的拆遷中，大面積的無房棚改戶勢必會產生購房需求，再來回顧２０１８年的威海房市均價↓
由此我們可以觀察出在２０１７年８月以後威海總體房價出現了穩定且較快的漲幅而且現在均價已經突破１００００元／平。在愈演愈熱的棚改政策下，對於剛需來說上車或者不上車都是一個難以抉擇的人生選擇，不上車的話，棚改還會一直持續到２０２０年，這期間對於商品房的需求肯定是一個持續的攀升，房價總體必然是一個上升趨勢；上車的話，又如何預料政策結束後的房價走勢呢。另一方面，威海前來置業的人口一般都是偏向安家養老方向的，對於喜歡闖蕩或者拼搏的年輕人來說，不如青島和煙臺的吸引力大。下圖為山東各市的上市公司數量圖↓
威海所擁有的上市公司在山東總量中排名第六，和前五濰坊差距近一倍，經濟體量不算突出，而樓市的均價１００００元／平卻比排名更前的濰坊均價６０００元／平貴了將近一倍。這其中雖有著狹長海岸線的加成，更多的也體現了威海房價的不穩定性。
２０１８年，威海的樓市依然是供不應求，價格繼續高歌猛進，大型房產商恆大和保利等旗下的優質房源一經推出便會在幾日內銷售一空，如今我們更加期待２０２０年後的威海樓市是否還會像今天一般，璀璨生輝？
轉自：威房團
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