獬豸
獬豸（ xiè zhì）是神話傳說中一種能辨曲直的神獸，見人爭鬥就用角去頂壞人。又有神羊、獨角獸之稱，它是勇猛、公正的象徵。法院門口擺放神獸即為獬豸，寓意公平正義。
承租人遲延交付房租，出租人應當對其進行催告，出租人未進行催告，直接主張解除雙方租賃合同的請求不應予以支持。本文將以一則案例進行分析說明。
基本案情
原告莫某與被告陳某於2010年9月1日簽訂了租房合同一份，合同約定，原告將自己的門面房一間出租給被告使用，租期為5年（從2010年9月1日至2015年9月1日），年租金5400元，交付方式為每半年一付，須提前交清租金。
被告未按時向原告給付2014年9月1日至2015年2月底的房租2700元。原告莫某認為被告應當在2014年9月1日之前交納租金，但被告一直未給付。後莫某以被告陳某逾期交付房屋租金為由訴至法院，請求判決解除與被告的房屋租賃合同並判令被告支付房屋租金2700元、違約金2700元。
被告陳某辯稱，原、被告自簽訂房屋租賃合同以來，被告一直積極履行合同，不存在違約的行為。其妻在2014年9月1日之前曾找到原告交付房租，原告當場拒不接收，並聲稱要單方面解除合同。2014年9月12日至2014年9月13日，原告丈夫董某向被告妻子徐某的手機發送欲單方面解除合同的信息。原告請求解除雙方房屋租賃合同的請求無事實法律依據,不應予以支持。
法院認為，被告雖然未按時向原告交納租金，但其行為並不構成根本違約。從原告丈夫向被告妻子手機發送短信息的內容可以看出，其目的是為了單方解除雙方的房屋租賃合同，對被告遲延交付房屋租金並未進行催告。原告主張與被告解除房屋租賃合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條合同法定解除的情形，雙方當事人應繼續履行房屋租賃合同。對原告主張解除雙方合同的請求,法院不予支持。原被告雙方均認可半年的房屋租金為2700元，對原告提出要求支付房租2700元的請求予以支持。對原告主張被告違約的事實，因其提供的證據不足，且未對原告造成任何損失，故對原告要求被告支付違約金的主張亦不予支持。
法律評析
首先是在房屋租賃合同中,當事人行使合同解除權的條件認定。
在涉合同案件中,當事人協商一致,可以解除合同。在沒有約定的情況下,就要探究在哪些情況下當事人可以法定地行使合同解除權。《中華人民共和國合同法》第九十四條規定, 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現合同目的；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；法律規定的其他情形。
由此可見,承租人遲延履行支付房租的義務,出租人應當及時進行催告,並給承租人留有合理的履行期限。承租人經催告後合理期限內仍不履行支付房租的義務,出租人可以解除合同。結合本案來看,承租人遲延履行支付房租的義務,出租人既不催告,也不接受承租人繼續付款的請求。同時,合同法第九十四條第四項也不適用於本案,承租人遲延支付房租並不導致雙方合同目的不能實現，因此出租人解除合同的請求不應予以支持。
其次，承租人遲延履行支付房租的義務是否必然承擔違約責任?
合同法第一百零七條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方履行合同義務的情形應結合合同的性質、目的及證據綜合加以判斷,在本案中,被告陳涵一直積極履行合同，僅在合同約定的最後一年期限內遲延履行支付房租的義務。且被告陳述其妻在2014年9月1日之前曾找到原告莫某交付房租，原告當場拒不接收，並聲稱要單方面解除合同。2014年9月12日至2014年9月13日，原告丈夫董某向被告妻子徐某的手機發送欲單方解除合同的信息。在訴訟過程中,被告積極表示可以隨時履行支付房租的義務。所以,本案被告陳涵不存在違約的情形,原告主張違約金的請求不應予以支持。
（作者單位：新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院）
校對：彭易悅
獬豸新聞 ID:zgsbfzzk
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