房地產企業在進行房地產開發時，經常會遇到用建造的本項目房產安置回遷戶的問題，在土地增值稅、企業所得稅、增值稅方面有哪些規定呢，現對有關政策進行一下梳理。
一、土地增值稅的規定
1.《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條的規定如下：
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2.《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定如下：
房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
二、增值稅的規定
1.財稅〔2016〕36號文件第十四條有關需視同銷售繳納增值稅的規定：單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
2.《河北省國家稅務局關於全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）》第十一條的規定：房地產開發企業以自己名義立項，開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十四條之規定，視同銷售不動產徵收增值稅。區分以下兩種情形：
（1）房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：
a.按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
b.按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（2）房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房並向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率在國家稅務總局未發佈之前，暫按照《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發【2009】31號）中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定，開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由各市國稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
三、企業所得稅的規定
國稅發[2009]31號第七條的規定：企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
綜上所述，該行為在土地增值稅、企業所得稅、增值稅方面均需做視同銷售處理，因土地增值稅有加計扣除的規定，對土地增值稅有較大影響。
財稅專家簡介：
趙曉鳳，女，會計師, 河北長河稅務師事務所有限公司項目經理，從事財稅工作10餘年，提供財務、稅收、管理諮詢、稅務籌劃服務，擔任多家大中型企業、上市公司稅務顧問。
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