6月，增城區將推出溪頭村A18035地塊，其位於石灘以東的三江鎮，為該片區首次出讓宅地；
對於這一樓市發展尚未成型的增城外圍區域，其市場發展前景幾何？針對這一地塊的實地情況、價值分析，且看廣州中原研究發展部解讀。
地塊基本信息
該地塊佔地面積20742㎡，容積率為≤2.5；總起拍價為4.15億，起拍樓面價為8003元/㎡。
該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為6億，到達最高限價時，樓面價為11604元/㎡。
石灘溪頭村A18035地塊情況（局部）
雖然該地塊為2017年以來增城公開出讓起拍樓面價最低的地塊之一，但對比2016年同板塊出讓的石灘鎮A14043而言，起拍樓面價提升近3倍。
因此廣州中原研究發展部認為，假如該宗地塊順利出讓，對以石灘、仙村為首的增城外圍片區一二手價格將會有一定刺激。
地塊內部及四至情況
該地塊為原珀明尼克琥珀有限公司廠區，目前已有多臺挖掘機對地塊進行土地平整及廠房拆除工作。
地塊呈長方形，內部平整無明顯地勢起伏
地塊北側為村落，其中夾雜有部分低端餐飲店、小賣部；地塊西、南側為待開發農地及魚塘；
地塊東側緊鄰一工業園廠房，與主幹道256省道（荔三公路）相距約400米。
根據紅線圖顯示，未來地塊西、北兩側將規劃建設公路。
周邊配套情況
根據廣州中原研究發展部實地調研發現，地塊所處的石灘三江鎮發展相對落後。
鎮內尚未形成商業圈，商業基本以沿線村屋臨街鋪為主，交通、教育、醫療等配套亦相對匱乏；
廣州中原研究發展部認為，對於除三江、石灘本地客以外的自主買家而言，宜居因素尚不充足。
從地塊方圓1公里的配套情況來看，可覆蓋超市及農貿市場，可滿足最基本生活需要。三江客運站目前只有開往石灘-新塘的201路公交車。
此外，由於地塊本身未要求配建幼兒園、小學等教育配套，因此未來項目教育配套極有可能需依賴三江小學。
地塊市場價值分析
1）公路網健全，自駕車業主來往穗莞便利
地塊周邊公路網相對健全，通過S256省道可連接荔新公路、濟廣高速等；
預計自駕車可10分鐘抵達石灘鎮中心，20分鐘抵達荔城中心區，30-40分鐘抵達新塘中心區。
此外，三江與東莞石龍、茶山等鎮區相連，距離火車東莞站18公里，距離東莞地鐵2號線榴花公園站15公里。
廣州中原研究發展部認為，從大灣區連接穗莞深的角度而言，三江鎮片區存在一定市場價值。
對於需頻繁來往穗莞的私營企業主、周邊廠區中高層員工以及不具備東莞購房資格的買家而言，具有一定吸引力。
2）依託“增城火車站”規劃，享受交通樞紐利好
2017年2月公佈的《廣州基建“十三五”規劃》中提出，增加增城站為“規劃遠景”。
2017年7月，增城火車站規劃以石灘鎮為範圍，公開招標進行項目設計、線路接入等研究；
根據資料顯示，增城火車站將主要負責廣汕客專入穗“第一站”對接，遠期預留贛深客專增城支線、松山湖支線、東北客車聯絡線。
此外，根據增城交通部門軌道規劃顯示，地鐵16號線（主要途經新塘-仙村-石灘-荔城）在2015年曾經被提出。
雖然該線路最終未出現在本輪地鐵建設規劃中，但假如日後增城火車站實際建設推進、沿線居住區逐漸成熟，從遠期來看線路規劃被重新提出亦存在一定可能性。
對此，廣州中原研究發展部認為增城火車站規劃對未來石灘及周邊板塊發展起至關重要作用。
假如該交通樞紐建設推進順利，則有望刺激人流聚集、周邊產業更新，以及帶動相對於的交通、商業配套完善。
3）價格“低窪”購房門檻低，受大灣區投資者青睞
從土地市場的情況來看，2016年增城曾集中出讓包括石灘、小樓、派潭在內的3宗增城外圍片區宅地，最終3宗地塊悉數成交。
並且由碧桂園、保利、萬科三家千億房企奪得，名企對於外圍片區的認可，是增加市場信心的重要“強心劑”。
另一方面，從近4年增城一手市場情況來看，石灘成交佔比穩步提高。
2017至今石灘板塊成交更是穩定在增城整體成交10%以上。價格低，購置壓力小的特點使石灘項目備受投資者青睞。
因此，廣州中原研究發展部認為該地塊未來客戶群如下：
地塊市場風險分析
1）石灘三江鎮市場環境尚未形成，日後買家反應存在未知數
三江鎮目前基本以村民自建房以及企事業單位建造宿舍為主，無任何一手項目在售。
因此本次土地出讓、日後建成項目將成為該鎮區首次推出一手住宅項目，鑑於其配套匱乏、區位特色不鮮明等不足，買家對該片區接受程度存在未知數。
另一方面，目前增城官方、企業資源投入仍主要集中在經濟技術開發區、新塘、朱村等熱點板塊，而地塊與熱點規劃區相距均在20公里以上，難以享受規劃帶來的紅利。
此外，廣州中原研究發展部認為，假如未來增城興建廣州第二機場，預期公共資源或將重點投入到荔城以北的正果、小樓等地，資源投入傾斜其他片區或將影響石灘發展效率；
同時，機場興建對社會資源、企業投資判斷起重要引導作用，考慮到“空港區”對產業的強大吸引力，未來或產生“虹吸效應”，地塊所在片區競爭力則顯得更加薄弱不足。
2）起拍樓面價不低，與石灘鎮中心一手持平
該地塊起拍樓面價為8003元/m²，即使以底價成交，未來項目盈利售價亦將突破1.5萬元/㎡；
該價格與配套相對較佳的石灘鎮中心一手價格持平，比石灘優質二手高近10%。
另一方面，待未來溪頭村A18035地塊項目進入銷售階段（預計為2019年二、三季度），2014-2016年成交的部分項目將進入二手市場；
這一批“次新房”中不乏由本地知名房企開發的項目，加上位於地理位置更加優於的石灘鎮中心，預期對地塊項目存在一定客戶分流問題。
因此廣州中原研究發展部認為該地塊起拍價已屬高位，加上發展前景有待觀察，意向拿地房企不宜過分追高。
地塊SWOT分析與調研總結
基於上述分析，廣州中原研究發展部對石灘溪頭村A18035地塊的SWOT分析如下:
綜上所述，石灘溪頭村A18035具備公路網完善，可自駕車便利通勤穗莞的優勢；
假如增城火車站建設推進順利，有望為區域帶來產業及勞動人口，從而轉化更多居住需求。
而地塊的不足主要體現在該片區為首次推出宅地，加上配套匱乏，市場反應尚為未知數；
另一方面，該片區缺乏特色鮮明的賣點，與同屬增城外圍片區的小樓、仙村相比，規劃利好不足，性價比不明顯。
此外，地塊不具備優質自然資源（如山景、河景），加上本身地塊面積較小，因此亦不具備發展度假、療養項目的要素。
因此未來建設規劃、客戶定位需要認真釐定。因此，針對該宗地塊廣州中原研究發展部認為意向房企應謹慎出價。
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