不同于几年前，如今的尹山湖板块，已逐渐展现出“人声鼎沸”的一面。
人口极众，小区极密集，讨论度极高，楼市极活跃.......时至今日，尹山湖仍然是苏州的置业热门地，而在不知不觉中，尹山湖房价已经“实锤”地到达了2.5万/平。
尹山湖何以卖到2.5万/平？到底是谁在买尹山湖的房子？我们试图找到答案。
苏房网讯
采访丨石文乐 陆晓菲
谁在给2.5万/平的尹山湖买单？
随着十余家楼盘业主的大量入住，尹山湖，已经成为苏州人口最为密集的住宅区之一。
“尹山湖现在热闹多了，夜跑、散步的人超多。” 保利悦玺业主卢斐，绘声绘色地描述了入夜的尹山湖：环湖一圈，运动的年轻人比比皆是，公园广场上，跳广场舞、休憩的居民幢幢往来，而小区楼下的沿街小商铺，生意火爆，“生活气息很浓”。
（入夜的尹山湖）
热闹的不止是居民。逐渐展现人气的尹山湖，房价也水涨船高。5月中旬， 保利悦都开盘，推出111套高层房源，均价接近2.4万/平，去化约80%。而附近在售的 泰禾金尊府，均价已早早突破2.7万/平。
（陷入新房荒的尹山湖）
“尹山湖的新房不多了，在卖高层的，就我们两家。” 保利悦都销售指出，现在的尹山湖，新房库存已经不多。据苏房网统计，目前板块内在售住宅楼盘约有6家，其中4家主推别墅类产品，仅2家在售高层类型的普通住宅产品。
而 保利悦都和 泰禾金尊府，本身库存房源也已不多——住建局网签数据显示， 保利悦都未网签可售房源量有701套，但介于网签延迟以及案场销售反馈，目前实际剩余房源约300-400套， 泰禾金尊府未网签房源有503套，项目实际剩余房源，已不足200套， 建发独墅湾后期也有部分高层房源。总体而言，新房量还是难言充裕。
而且，目前一个很明显的现象，尹山湖在售的两大普通住宅盘，似乎都“不着急”。 保利悦都房源量虽然相对充足，但并不急于快速出货，4月底五百多套领取预售证的房源，5月中旬也才推出百来套； 泰禾金尊府由于价格偏高，就更是以小批量出货为主。
（ 保利悦都案场实探）
建发独墅湾后续的高层产品现在还没什么具体推盘的动向，前期都是卖别墅，甚至部分板块内的普通购房者都不知道这个盘后续会有普通住宅产品。
在售楼盘少，放货量极为不足，成为尹山湖二手房房价的隐形推手。
与此同时，2.5万/平的均价，400万左右的总价，大大提升的购房门槛正在逐渐改变尹山湖购房人群的结构。到底是谁在买尹山湖呢？在几家售楼处，我们得到几乎一致的回答：“除了郭巷本地人，很大比例的客户，是从园区来的。”
“园区早期的刚需客户，本来在园区就有房子，通常都是卖掉一套小的，来尹山湖换套大面积房源，别看尹山湖新房总价也高了，对园区客户来说，压力其实不大。”首开屹墅置业顾问如是表示。
（ 泰禾金尊府案场实探 ）
中介工作人员也有相同感受。“带看过很多上海客户，手上有钱，但上海买不起，就来尹山湖买别墅。”链家工作人员表示， 正荣国领、 九龙仓碧堤半岛，都是沪上客户的热门选择。
显然，2.5万/平的尹山湖，大有人来买单。且无论是园区首改客户，还是苏州外围区域客户，尹山湖的新房，因其大户型、高总价，已不再对刚需友好。
“房东总感觉自己卖便宜了”
刚需就真的买不到现在的尹山湖了？答案是否定的。
“现在尹山湖二手房，比年前成交量大了很多，年后看房更多了。“链家工作人员表示，近期尹山湖二手房交易十分活跃，“特别是刚需小三房，基本一挂出来，就会被抢掉。”
“大户型难卖，很大程度上因为房东心态不稳定，总觉得卖便宜了。”中介工作人员表示，尹山湖二手房价格普遍上涨很多，“拿保利三期的房源来说，120平的房源，去年也就是两百六十万，今年涨了三四十万。”
（尹山湖业主群呼吁集体涨价）
前段时间，一张“尹山湖业主集体涨价”的截图在网上流传开来。在文字中，部分业主呼吁小区二手房挂牌价，统一调整至26000-28000元/平。
实际上，虽然尹山湖二手房价还未达到夸张的28000元/平，但部分小区二手房，已接近或超过 保利悦都的新房售价。在中介门店挂出的房源列表上，不少的房源均价，已经超过了25000元/平。
（中介挂出的房源宣传图）
“很多房子价格虚高，110平挂270、280万，加上税费均价都要2.6万/平，人家（买方）都可以去买悦都了。”中介工作人员如此表示，“尹山湖的二手房客户，大部分还是刚需小年轻，小户型哪怕涨价，总价还是能承受的，大户型一涨价，很多人就买不起了。”
“店里来的刚需客户，买首套房心态比较紧张，更挑剔一点，会比较很久。”中介补充道。一面是冒进的房东，另一面是犹豫的买家，两者对冲之下，就形成了尹山湖二手房的僵持局面。
“总价上升之后，尹山湖二手房与新房相比，优势就不明显了，同样是二百大几十万，刚需购房者能选择的区域，就不止是尹山湖了。”苏房网首席数据分析师夏玮芬如此表示。
房价噌噌涨 配套跟上了吗？
楼市并不单纯，枝枝蔓蔓的全是人间事。业主激进涨价的背后，我们不难感受到某种情绪：生活在那里的人，对于尹山湖抱有信心。但在某些时刻，这种信心往往又是脆弱的。
“这边居住氛围已经不错了，也通了地铁，但就是缺少大型商业。”业主向我们抱怨：“看电影，要不去就 双湖广场，要不只能去 独墅湖邻里中心，并不方便。”
这一定程度上反应了尹山湖的商业现状：社区商业有，但也仅仅是社区商业了。板块内， 阳光天地商业毕竟体量有限，而 泰禾金尊府的商业体离运营开业，也还为时尚早。理所当然的，人们把期待放在了爱琴海购物公园上。
（尹山湖爱琴海购物公园现状 2018.06.06）
不过，说起来多少有点讽刺，爱琴海购物公园的前身——商业水街，开业从2015年说到了2018年，一拖再拖，今年能不能如期开业，对尹山湖居民来说，无疑是个揪心的悬念。
尹山湖的另一个短板，是学校。
“不管是尹山湖实验小学，还是郭巷小学，就师资力量来说，现阶段都不能算是优质学区。”中介店员很直白地指出了尹山湖的学区问题，“买这里的刚需，基本不会考虑学区问题。”
（网友关于尹山湖学区的讨论）
“尹山湖的住户，不少都是园区上班的白领、工程师、技术人员，学历高，素质高，生源不会差。”针对教育问题，有部分尹山湖网友，敲下了这样的话。他们倾向于认为，尹山湖依靠高质量生源，自然会成为优质学区。
苏房网首席数据分析师认为，尹山湖的新房市场，目前在售的不管是产品还是价格，已经逐渐转向了一步到位的实力置业者或改善型购房，周边二手房在传导效应之下，热度肯定会跟着攀升；但目前板块各项综合配套，能否对尹山湖二手房价持续上行起到有力的支撑，明显还需要时间。
“商业、学校、医疗等各项配套，能否在短期内长成，将是尹山湖楼市能否由刚需向改善全面转型的关键。”
结语
尽管现实仍有种种落差，但我们必须承认，尹山湖板块依旧是朝气蓬勃的。
就像很多年前的园区湖东，生活在那里的人们，年轻活力，拼劲十足，对美好生活充满期待与想象。这样可爱的年轻人，本就值得一个“更好的尹山湖”。
妾心如水，良人待来。但愿尹山湖的良人，早日到来。
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