鎮江的江岸，本來還是“一”字形的，經過明末清初以來的江面退縮，已經凸變成了
“Ω”形的。5A級景觀的金山、北固山和焦山，本來都是飄在水上的，現在都已和內陸連成一片了。今天的鎮江市區邊界，北部三面環江，就像一條迎面而來的江豚，彷彿要飛起來似的。
鎮江市區，就像一條迎面而來的江豚
起碼，鎮江樓市，就像江豚一樣是飛起來了。4月24號25號兩天，我在鎮江徒步了40公里。走訪了中海、恆大、金地、綠城、碧桂園、美的、萬科7個大佬的項目，發現鎮江的房價正在暴漲，一二手樓都在暴漲。從一手房來看，去年之前整個鎮江難見10000元以上的房子，而今年，中海、恆大的新房，已經升到18000以上；從二手房來看，同比漲幅了30%以上，是江蘇二手房漲幅最快的城市之一。
我24號下午在鎮江新城的“中海潤江府”現場發現，買樓者人頭攢動，據說2月份開盤當日，就成交了5個億，這種高價位和高成交，就連中海地產自己也喜出望外。而我25號下午在鎮江開發區的“美的城”發現，偌大的售樓處，被擠的水洩不通，而在售樓處的外面，一個3口之家騎了3輛電瓶車來買房，因為來晚了幾分鐘，夫妻之間還惡語相傷，瘋了！彷彿，樓市又回到了調控之前的瘋了的局面。究其原因，我總結了6個方面。就是：1、南京太瘦了；2、鎮江太小了；3、老城太老了；4、城市擴張了； 5、大佬扎堆了；6、品質飛躍了。
為什麼說鎮江要扯上南京？因為寧鎮一體化，正在改變鎮江的城市格局。南京是一個“瘦高個”的城市，南北長177公里，東西平均寬度在50公里。瘦骨嶙峋，還表現在骨頭多，骨感，卻不豐滿。眾多的山頭，就像沒有什麼可啃的骨頭。所以，要解決南京的發展瓶頸，首先要做城市一體化，搞大南京，把周邊吃掉，使自己長胖。
寧鎮揚、寧滁、寧馬同城化發展示意圖
幾年以來，南京先後提出了3個城市一體化：寧滁一體化、寧馬一體化、寧鎮一體化。現在看來，前面2個一體化難度較大，因為“寧滁一體化”要跨江，還要翻山越嶺，翻過南京最大的山脈老山；而“寧馬一體化”，是沿長江沿岸向南發展，並不能很好的解決“瘦高個”的問題。特別要命的是，前面兩個一體化都要跨省，都要突破行政體制的問題，“單相思”是沒有辦法白頭偕老的。寧鎮一體化，就要簡單易行得多。既是無縫對接，緊挨著，南京“新街口”，到鎮江“大市口”，只有70公里，比距離100公里的南京高淳區，還要近的多。同時，南京和鎮江，又是省內兄弟，城市一體化，要靠譜的多。而實際上，樓市對寧鎮一體化的響應，還是要熱烈得多。
鎮江，原本是江蘇最大的地級市，即使在不做省會的解放以後，周邊的無錫的宜興、常州的武進金壇、南京的高淳溧水高淳，還都是鎮江的領地，後來上述領地被陸續割讓，城市也就逐步萎縮失落。而現在的鎮江，是江蘇13個地級市中最小的一個。人口最小，300多萬，尚不到無錫的2分之1，更不到蘇州的3分之1；面積最小，3800平方公里，尚不到徐州的3分之1，更不到鹽城的4分之1；GDP墊底，4000多億，只比最落後的蘇北的宿遷、淮安和連雲港略強。
江蘇13市數據統計表 （地產識局工作室整理）
鎮江的主城區，也是江蘇13個地級市中最小的一個。僅從鎮江的老城區來看，南北寬只有2公里，東西長只有15公里，面積只有30平方公里左右，更是江蘇13個地級市中最小的。小得可憐啊！究其原因，是四面環山。北面有3山，自西向東是金山、北固山和焦山，南有南山，西有東山，東有京峴山。這些山，就像鉗子，把城市夾在中間，動彈不得，展不開翅膀。
鎮江主城四面環山
這麼一個弱小的小鳥，卻生活在南京省會的翅膀底下，倒不如和南京合縱連橫，稱兄道弟，共同做大城市共同體。反觀南京，從面積上說，也是一個小弟兄。既瘦長，且從絕對面積上看，6600平方公里，比蘇州還小2000多平方公里，比13個市的平均值還要小1200平方公里。所以兩個小兄弟共同打造一個大團體，就是必須的。當然，江蘇還在提出寧鎮揚一體化，也就是要高跨越長江天塹的一體化，且是後話。倒是寧鎮一體化的呼聲越來越高，也就由此刺激鎮江樓市。
鎮江的瓶頸，不光是小，還是老。比南京還老。南京最早的京城，是孫權建立的吳國的京城。殊不知，在南京作為京城之前。孫權是在鎮江建造了第一個吳國的京城，那個城，是被叫著“鐵甕城”的京城，雖然不大，只有2萬平米的樣子，幾乎沒有現在的大多數住宅小區大，卻奠定了鎮江城市的中心。今天，我徒步鎮江最繁華的地方，中山路和解放路，依然還在“鐵甕城”的邊上。
鎮江是“城市中心從未改變”的城市。2000年以來從未改變。比如，東晉時期對京口的東擴，唐代把城市拓展到40平方公里，元代將城市收縮到2平方多公里，民國時期作為省會城市對中正路（現為解放路）、中華路、中山路的拓寬，從來都沒有離開過“大市口”這個老城的中心。
鎮江西津渡 （石旭升/攝）
老的優點，是悠久。遠的不說，近代，續寫《紅樓夢》的劉鶚，橋樑專家茅以升，數學家華羅庚，畫家潘玉良，還有還健在的企業家柳傳志、張寶全、施正榮等等，都是在鎮江的老街上長大的。在鎮江長大的，還有一個叫“賽珍珠”的鎮江名人。她是諾貝爾獲獎作家，還和我一樣，是基督徒，在鎮江度過了童年、少年，進入到青年時代，前後長達18年之久。
看來，解決鎮江的小和老，只有向外擴張。一年前由國務院批准的鎮江新一輪的規劃，就是一次突破瓶頸的飛躍。“兩橫兩縱”的道路格局，還有“一城四區”的空間佈局，都是要把城市擴大。根據規劃，2020年，也就是剩下的2年時間裡，要把鎮江常住人口，從目前的120多萬，擴充到130多萬，也就是每年增加5萬人口左右，實際上就是增加了500萬左右的住房需求。城市建設用地也從出規劃前的幾十平方公里，快速發展到140多平方公里。
鎮江市2002-2020年交通規劃
反過來看，群山包圍，也是好事。因為這樣的環境就會更加溼潤，總體的密度也小。小城市很舒適。或許因為此，鎮江還是中國首批也是江蘇唯一的“海綿城市”試點城市。而“兩橫兩縱”，又使得鎮江不再“蝸居”在老城。
“鎮江居住，南京上班”，成為可能。鎮江的外部交通，本來就很發達，就像一個流管似地。鎮江本來就有9條大通道，包括京滬鐵路、京滬高鐵、滬寧高鐵、滬蓉高速公路、揚溧高速公路、泰鎮高速、鎮丹高速、312國道、104國道，新規劃將增加5條新通道。包括連淮揚鎮鐵路、鎮宣鐵路、寧句城際交通、寧鎮馬城際軌道交通、南京仙林-高資-鎮江軌道交通。我有2次坐高鐵經過鎮江，都遇到過傍晚下班從南京回鎮江的人，票價30塊，耗時20分鐘，時間成本和居住成本，都比住在南京要低得多。或許，“鎮江居住，南京上班”，還是很靠譜的。中海潤江府的售樓先生說，他們樓盤的外地人購買，超過20%。
或許，正是因為鎮江的擴張，中國的地產大佬開始齊聚鎮江。
從時間上說，萬科進入早，超過10年。而在2010到2012年的一波，招商、綠地、恆大相繼進入。2016到2017年，鎮江新規劃獲批前後，地產大佬在鎮江拿地更加迅猛。中海、雅居樂、碧桂園、美的紛紛拿地，地價也大幅提升，其中，中海的樓面地價超過9000，創造了鎮江的新地王。
從空間上說，多在老城邊緣，形成合圍之勢。即使是一貫做高檔地段的中海，也處在新市府北側的新市區。萬科的萬科藍山，佔據了大南山的景觀資源；招商的北固灣，在老城東北角的北固山邊上。當年劉備在這裡招親，今天招商在這裡招徠購房者；綠城的江河匯，在長江與古運河的交匯處，老城中軸的正北方向，標誌顯赫；碧桂園的濱湖灣，佔據了金山風景區的景觀資源，售樓小姐，總會提到許仙的老婆白娘子小姐；美的的美的城，佔據了高新區，也是鎮江人氣最高的樓盤；至於雅居樂的新樂府，已經跨越了京滬高鐵線，也標誌著鎮江向南發展的方向。
鎮江狼來了
大佬們，不光是齊聚鎮江，對鎮江的地產佈局，也成了重中之重。以中海集團為例，他們內部的地產業務，是分等級的。具體是以股票代碼分成兩個體系。第一類，是股票代碼00688.HK體系。其中海地產是中國建築工程總公司房地產業務的旗艦，1979年成立於香港，並於1992年在香港聯交所上市。簡稱“中國海外”，主要深耕佈局在一二線城市；第二類，是股票代碼00081.HK體系。其中國海外宏洋集團有限公司，是中海地產併購港股同業上市公司，簡稱“中國海外宏洋”，專注於三線城市房地產業務。在江蘇，中海集團把南京、鎮江、蘇州、無錫4個城市，劃分為688體系，由中國海外開發，說明，中海把鎮江劃分為一類城市；而把常州、揚州、徐州、連雲港等城市，劃分為二類城市，屬於81體系，由“中國海外宏洋”開發。可見，鎮江在一些開發商發展定位中，重要到了什麼程度。
為什麼鎮江的豪宅特別吃香？這是我這次在鎮江徒步時一直考慮的問題。比如中海的房子，價格2萬左右，幾乎比萬科、金地和碧桂園的房子貴了一倍，也是鎮江最貴的住宅。為什麼人氣卻那麼旺？究其原因，我想是不是應該有一下幾點：
1是有錢人多。鎮江的GDP雖然低，但是人均可支配收入並不低，好房子能夠買得起。樓價暴漲，就是可以接受的了；2是新市區熱。因為老城區太老，新市區的新環境和新配套，讓人感覺與老市區一天一地。又受新市府動遷的帶動，地價暴漲，就是可以接受的了；3是目前樓價低。鎮江的新房均價上不到9000，是低谷。比常州、南通要差一大截，只相當於連雲港和鹽城的樓價，尚有上升空間；4是近郊區不看好。我個人覺得，萬科、碧桂園有特別的景觀資源，產品也是可圈可點。但是鎮江人似乎更看重人工化的現代城區，而對山水宜人環境優美的小區，並不感冒； 5是新房品質高。 品質為什麼會高？有兩點原因：一是鎮江目前調控不嚴，自然有益於品質的提升；二是品牌開發商進來了。比如中海，和國內其它一線開發商相比，有近40年的“工科血統”，幾乎沒有遇到什麼工程質量的投訴，讓人賣得既榮耀又踏實。
中海潤江府實景
說起鎮江豪宅好賣的原因，許多同行說，鎮江和南京，完全是兩個世界。
南京調控嚴厲，開發商更關注成本，購房者更關注價格；鎮江調控寬鬆，開發商更關注品牌，購房者更關注品質。我在中海潤江府發現，這個樓盤拿到南京也是一流品質。該項目是按照南京豪宅桃源裡的檔次來定位的，接待流程也和南京的“中海桃源裡”一模一樣，但是本人覺得，鎮江的“中海潤江府”的很多定位反而更要高得多。其1，在用地條件上，位置與市政府一路之隔，既是城心，又甩開了老城區。容積率卻只有1.67，這樣的地塊國內少見；其2，在規劃檔次上，打造了全齡園林、10大奢裝、100個細節；其3，建築風格上，中海潤江府沿襲了美式大都會風格，三段式佈局，立面材質以石材、仿石漆為主，入戶大堂門頭全乾掛石材，給人一種沉穩的調性。鎮江的買房者更關注通風采光。在中海潤江府，我發現100到150平米的戶型，全部是南北通透的房子。這在南京住宅市場上，都極其罕見。而我更敏感潤江府的“大面寬小進深”的戶型格局，最低進深8米左右，最高進深也不超過12米，我覺得可以把它取名叫“小平層”了。而153㎡奢闊洋房餐客廳一體、南北雙陽臺，四開間朝南，在鎮江市場更是相當少見。還有一個細節，我用隨身帶的捲尺量了量，潤江府的凸窗，離地不到50公分，比其我們常見的住宅戶型，具有更高的通透性。
鎮江最漂亮的長江路 （石旭升/攝）
以上就是本人4月24號25號兩天，在鎮江的感受。鎮江我覺得，隨著寧鎮一體化的實施，以及鎮江新一輪規劃的實施，加之鎮江尚處於樓市窪地，鎮江的房地產會有飛躍式的發展。樓價暴漲的背後，尚有進一步暴漲的可能。但是，從長遠來看，城市景氣也有回落的可能。
而鎮江的城市化，需要思考兩個問題。鎮江的一個突出問題，是“有山無水”。只有人工河流，沒有自然河流。水資源不夠，說什麼都是白搭；而鎮江的另一個突出問題，是“大路多小路少”。比如目前鎮江新的開發區，景觀大道多，毛細血管少。鎮江本來就是南京與蘇錫常之間的通道，大交通是好事，也是壞事，因為可能把一個城市割裂得七零八落。所以，鎮江未來怎樣？關鍵看有沒有更科學的產業佈局和更接地氣的城區規劃。這些，是我在鎮江的老街上，一邊吃著鍋蓋面，一邊想到的問題。
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