镇江的江岸，本来还是“一”字形的，经过明末清初以来的江面退缩，已经凸变成了
“Ω”形的。5A级景观的金山、北固山和焦山，本来都是飘在水上的，现在都已和内陆连成一片了。今天的镇江市区边界，北部三面环江，就像一条迎面而来的江豚，仿佛要飞起来似的。
镇江市区，就像一条迎面而来的江豚
起码，镇江楼市，就像江豚一样是飞起来了。4月24号25号两天，我在镇江徒步了40公里。走访了中海、恒大、金地、绿城、碧桂园、美的、万科7个大佬的项目，发现镇江的房价正在暴涨，一二手楼都在暴涨。从一手房来看，去年之前整个镇江难见10000元以上的房子，而今年，中海、恒大的新房，已经升到18000以上；从二手房来看，同比涨幅了30%以上，是江苏二手房涨幅最快的城市之一。
我24号下午在镇江新城的“中海润江府”现场发现，买楼者人头攒动，据说2月份开盘当日，就成交了5个亿，这种高价位和高成交，就连中海地产自己也喜出望外。而我25号下午在镇江开发区的“美的城”发现，偌大的售楼处，被挤的水泄不通，而在售楼处的外面，一个3口之家骑了3辆电瓶车来买房，因为来晚了几分钟，夫妻之间还恶语相伤，疯了！仿佛，楼市又回到了调控之前的疯了的局面。究其原因，我总结了6个方面。就是：1、南京太瘦了；2、镇江太小了；3、老城太老了；4、城市扩张了； 5、大佬扎堆了；6、品质飞跃了。
为什么说镇江要扯上南京？因为宁镇一体化，正在改变镇江的城市格局。南京是一个“瘦高个”的城市，南北长177公里，东西平均宽度在50公里。瘦骨嶙峋，还表现在骨头多，骨感，却不丰满。众多的山头，就像没有什么可啃的骨头。所以，要解决南京的发展瓶颈，首先要做城市一体化，搞大南京，把周边吃掉，使自己长胖。
宁镇扬、宁滁、宁马同城化发展示意图
几年以来，南京先后提出了3个城市一体化：宁滁一体化、宁马一体化、宁镇一体化。现在看来，前面2个一体化难度较大，因为“宁滁一体化”要跨江，还要翻山越岭，翻过南京最大的山脉老山；而“宁马一体化”，是沿长江沿岸向南发展，并不能很好的解决“瘦高个”的问题。特别要命的是，前面两个一体化都要跨省，都要突破行政体制的问题，“单相思”是没有办法白头偕老的。宁镇一体化，就要简单易行得多。既是无缝对接，紧挨着，南京“新街口”，到镇江“大市口”，只有70公里，比距离100公里的南京高淳区，还要近的多。同时，南京和镇江，又是省内兄弟，城市一体化，要靠谱的多。而实际上，楼市对宁镇一体化的响应，还是要热烈得多。
镇江，原本是江苏最大的地级市，即使在不做省会的解放以后，周边的无锡的宜兴、常州的武进金坛、南京的高淳溧水高淳，还都是镇江的领地，后来上述领地被陆续割让，城市也就逐步萎缩失落。而现在的镇江，是江苏13个地级市中最小的一个。人口最小，300多万，尚不到无锡的2分之1，更不到苏州的3分之1；面积最小，3800平方公里，尚不到徐州的3分之1，更不到盐城的4分之1；GDP垫底，4000多亿，只比最落后的苏北的宿迁、淮安和连云港略强。
江苏13市数据统计表 （地产识局工作室整理）
镇江的主城区，也是江苏13个地级市中最小的一个。仅从镇江的老城区来看，南北宽只有2公里，东西长只有15公里，面积只有30平方公里左右，更是江苏13个地级市中最小的。小得可怜啊！究其原因，是四面环山。北面有3山，自西向东是金山、北固山和焦山，南有南山，西有东山，东有京岘山。这些山，就像钳子，把城市夹在中间，动弹不得，展不开翅膀。
镇江主城四面环山
这么一个弱小的小鸟，却生活在南京省会的翅膀底下，倒不如和南京合纵连横，称兄道弟，共同做大城市共同体。反观南京，从面积上说，也是一个小弟兄。既瘦长，且从绝对面积上看，6600平方公里，比苏州还小2000多平方公里，比13个市的平均值还要小1200平方公里。所以两个小兄弟共同打造一个大团体，就是必须的。当然，江苏还在提出宁镇扬一体化，也就是要高跨越长江天堑的一体化，且是后话。倒是宁镇一体化的呼声越来越高，也就由此刺激镇江楼市。
镇江的瓶颈，不光是小，还是老。比南京还老。南京最早的京城，是孙权建立的吴国的京城。殊不知，在南京作为京城之前。孙权是在镇江建造了第一个吴国的京城，那个城，是被叫着“铁瓮城”的京城，虽然不大，只有2万平米的样子，几乎没有现在的大多数住宅小区大，却奠定了镇江城市的中心。今天，我徒步镇江最繁华的地方，中山路和解放路，依然还在“铁瓮城”的边上。
镇江是“城市中心从未改变”的城市。2000年以来从未改变。比如，东晋时期对京口的东扩，唐代把城市拓展到40平方公里，元代将城市收缩到2平方多公里，民国时期作为省会城市对中正路（现为解放路）、中华路、中山路的拓宽，从来都没有离开过“大市口”这个老城的中心。
镇江西津渡 （石旭升/摄）
老的优点，是悠久。远的不说，近代，续写《红楼梦》的刘鹗，桥梁专家茅以升，数学家华罗庚，画家潘玉良，还有还健在的企业家柳传志、张宝全、施正荣等等，都是在镇江的老街上长大的。在镇江长大的，还有一个叫“赛珍珠”的镇江名人。她是诺贝尔获奖作家，还和我一样，是基督徒，在镇江度过了童年、少年，进入到青年时代，前后长达18年之久。
看来，解决镇江的小和老，只有向外扩张。一年前由国务院批准的镇江新一轮的规划，就是一次突破瓶颈的飞跃。“两横两纵”的道路格局，还有“一城四区”的空间布局，都是要把城市扩大。根据规划，2020年，也就是剩下的2年时间里，要把镇江常住人口，从目前的120多万，扩充到130多万，也就是每年增加5万人口左右，实际上就是增加了500万左右的住房需求。城市建设用地也从出规划前的几十平方公里，快速发展到140多平方公里。
镇江市2002-2020年交通规划
反过来看，群山包围，也是好事。因为这样的环境就会更加湿润，总体的密度也小。小城市很舒适。或许因为此，镇江还是中国首批也是江苏唯一的“海绵城市”试点城市。而“两横两纵”，又使得镇江不再“蜗居”在老城。
“镇江居住，南京上班”，成为可能。镇江的外部交通，本来就很发达，就像一个流管似地。镇江本来就有9条大通道，包括京沪铁路、京沪高铁、沪宁高铁、沪蓉高速公路、扬溧高速公路、泰镇高速、镇丹高速、312国道、104国道，新规划将增加5条新通道。包括连淮扬镇铁路、镇宣铁路、宁句城际交通、宁镇马城际轨道交通、南京仙林-高资-镇江轨道交通。我有2次坐高铁经过镇江，都遇到过傍晚下班从南京回镇江的人，票价30块，耗时20分钟，时间成本和居住成本，都比住在南京要低得多。或许，“镇江居住，南京上班”，还是很靠谱的。中海润江府的售楼先生说，他们楼盘的外地人购买，超过20%。
或许，正是因为镇江的扩张，中国的地产大佬开始齐聚镇江。
从时间上说，万科进入早，超过10年。而在2010到2012年的一波，招商、绿地、恒大相继进入。2016到2017年，镇江新规划获批前后，地产大佬在镇江拿地更加迅猛。中海、雅居乐、碧桂园、美的纷纷拿地，地价也大幅提升，其中，中海的楼面地价超过9000，创造了镇江的新地王。
从空间上说，多在老城边缘，形成合围之势。即使是一贯做高档地段的中海，也处在新市府北侧的新市区。万科的万科蓝山，占据了大南山的景观资源；招商的北固湾，在老城东北角的北固山边上。当年刘备在这里招亲，今天招商在这里招徕购房者；绿城的江河汇，在长江与古运河的交汇处，老城中轴的正北方向，标志显赫；碧桂园的滨湖湾，占据了金山风景区的景观资源，售楼小姐，总会提到许仙的老婆白娘子小姐；美的的美的城，占据了高新区，也是镇江人气最高的楼盘；至于雅居乐的新乐府，已经跨越了京沪高铁线，也标志着镇江向南发展的方向。
镇江狼来了
大佬们，不光是齐聚镇江，对镇江的地产布局，也成了重中之重。以中海集团为例，他们内部的地产业务，是分等级的。具体是以股票代码分成两个体系。第一类，是股票代码00688.HK体系。其中海地产是中国建筑工程总公司房地产业务的旗舰，1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市。简称“中国海外”，主要深耕布局在一二线城市；第二类，是股票代码00081.HK体系。其中国海外宏洋集团有限公司，是中海地产并购港股同业上市公司，简称“中国海外宏洋”，专注于三线城市房地产业务。在江苏，中海集团把南京、镇江、苏州、无锡4个城市，划分为688体系，由中国海外开发，说明，中海把镇江划分为一类城市；而把常州、扬州、徐州、连云港等城市，划分为二类城市，属于81体系，由“中国海外宏洋”开发。可见，镇江在一些开发商发展定位中，重要到了什么程度。
为什么镇江的豪宅特别吃香？这是我这次在镇江徒步时一直考虑的问题。比如中海的房子，价格2万左右，几乎比万科、金地和碧桂园的房子贵了一倍，也是镇江最贵的住宅。为什么人气却那么旺？究其原因，我想是不是应该有一下几点：
1是有钱人多。镇江的GDP虽然低，但是人均可支配收入并不低，好房子能够买得起。楼价暴涨，就是可以接受的了；2是新市区热。因为老城区太老，新市区的新环境和新配套，让人感觉与老市区一天一地。又受新市府动迁的带动，地价暴涨，就是可以接受的了；3是目前楼价低。镇江的新房均价上不到9000，是低谷。比常州、南通要差一大截，只相当于连云港和盐城的楼价，尚有上升空间；4是近郊区不看好。我个人觉得，万科、碧桂园有特别的景观资源，产品也是可圈可点。但是镇江人似乎更看重人工化的现代城区，而对山水宜人环境优美的小区，并不感冒； 5是新房品质高。 品质为什么会高？有两点原因：一是镇江目前调控不严，自然有益于品质的提升；二是品牌开发商进来了。比如中海，和国内其它一线开发商相比，有近40年的“工科血统”，几乎没有遇到什么工程质量的投诉，让人卖得既荣耀又踏实。
中海润江府实景
说起镇江豪宅好卖的原因，许多同行说，镇江和南京，完全是两个世界。
南京调控严厉，开发商更关注成本，购房者更关注价格；镇江调控宽松，开发商更关注品牌，购房者更关注品质。我在中海润江府发现，这个楼盘拿到南京也是一流品质。该项目是按照南京豪宅桃源里的档次来定位的，接待流程也和南京的“中海桃源里”一模一样，但是本人觉得，镇江的“中海润江府”的很多定位反而更要高得多。其1，在用地条件上，位置与市政府一路之隔，既是城心，又甩开了老城区。容积率却只有1.67，这样的地块国内少见；其2，在规划档次上，打造了全龄园林、10大奢装、100个细节；其3，建筑风格上，中海润江府沿袭了美式大都会风格，三段式布局，立面材质以石材、仿石漆为主，入户大堂门头全干挂石材，给人一种沉稳的调性。镇江的买房者更关注通风采光。在中海润江府，我发现100到150平米的户型，全部是南北通透的房子。这在南京住宅市场上，都极其罕见。而我更敏感润江府的“大面宽小进深”的户型格局，最低进深8米左右，最高进深也不超过12米，我觉得可以把它取名叫“小平层”了。而153㎡奢阔洋房餐客厅一体、南北双阳台，四开间朝南，在镇江市场更是相当少见。还有一个细节，我用随身带的卷尺量了量，润江府的凸窗，离地不到50公分，比其我们常见的住宅户型，具有更高的通透性。
镇江最漂亮的长江路 （石旭升/摄）
以上就是本人4月24号25号两天，在镇江的感受。镇江我觉得，随着宁镇一体化的实施，以及镇江新一轮规划的实施，加之镇江尚处于楼市洼地，镇江的房地产会有飞跃式的发展。楼价暴涨的背后，尚有进一步暴涨的可能。但是，从长远来看，城市景气也有回落的可能。
而镇江的城市化，需要思考两个问题。镇江的一个突出问题，是“有山无水”。只有人工河流，没有自然河流。水资源不够，说什么都是白搭；而镇江的另一个突出问题，是“大路多小路少”。比如目前镇江新的开发区，景观大道多，毛细血管少。镇江本来就是南京与苏锡常之间的通道，大交通是好事，也是坏事，因为可能把一个城市割裂得七零八落。所以，镇江未来怎样？关键看有没有更科学的产业布局和更接地气的城区规划。这些，是我在镇江的老街上，一边吃着锅盖面，一边想到的问题。
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