自6月25日棚改貸款“一刀切”的傳聞在網絡上傳開後，一石激起千層浪。從多位消息人士處獲悉，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業務風險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項目被暫停，但已獲批的存量項目仍在繼續執行中。
棚改貨幣化推動小城市地產繁榮
一線城市地產銷售上一輪復甦時點在2015年上半年，2017年開始進入週期性調整，當年銷售面積增速為-29.2%。按歷史經驗，大城市銷售回落約半年時間後，小城市銷售也會跟隨回調。但此事在2017年並未發生，除40個一二線城市外的三線以下小城市2017年地產銷售面積增速仍達到13.9%，遠高於我國地產銷售面積4%-5%的長期潛在增速，原因為棚改貨幣安置比例的增加進一步提升了居民的商品房購買力，這一政策集中體現在中小城市地產市場。但棚改貨幣化不會無限擴大下去，同時週期波動決定了小城市增速不可能長期維持在潛在增速以上，因此在連續兩年的2位數增長後，小城市銷售終究是會面臨回調壓力，兩年的繁榮對應的會是相應時間或者幅度的調整消化。
調整貨幣安置比例是一個不錯的地產調控政策，運用得好可以達到燙平週期的效果，這應該也是政策的初衷。在2016年貨幣化比例提升後，年底小城市地產銷售面積增速已上升至21.9%，此時其實可以適當縮減貨幣化比例，待到地產銷量增速下行時又再擴大比例，從而起到削峰填谷、又不會過度刺激房價的效果。當然事後回顧會相對清晰，對未來週期走向的判斷則有很大難度，而且政策的頻繁調整對執行力也是一大考驗。
週期波動幅度加大
如果地產參與者沒有情緒波動，那麼理論上棚改貨幣化不會對住宅需求和建設總量造成影響。因這只是實物安置和貨幣安置相對比例的結構性變化，棚改總量並沒有因此改變。但如果商品住宅市場參與者存在情緒的週期性波動，情況就會不一樣。2016年3線以下小城市的地產銷售出現週期性復甦，疊加了貨幣化安置政策後，復甦的斜率和幅度得到放大。貨幣化安置初衷是為了小城市地產庫存的去化，目前來看去庫進程已經接近尾聲，同時房價也出現了相當幅度的上漲，因此客觀環境也不支持貨幣化的進一步擴大。一旦貨幣安置比例停滯或收縮，又恰逢小城市購房週期性下行，那麼小城市地產銷售的回落幅度也會被放大。
棚改降溫與工業品需求。根據住建部數據，2017年我國棚改套數為609萬套，2018年計劃量為580萬套，同比下降29萬套。分省份看，新疆2018年棚改將增加19萬套，也就是說非新疆地區套數將下降48萬套，降幅為8.3%。即便在貨幣安置比例提升的假設下，棚改對商品房市場的刺激效應也大概率出現邊際減弱，2018年小城市地產銷售增速將很可能迴歸至潛在增速以下。由於小城市地產庫存環境弱於一二線城市，銷售回調和去庫週期拉長對於項目新開工的壓制力度也會相對更強，進而影響地產上游原材料需求。
投資建議：
下半年三線以下小城市地產銷售面積的回落可能會導致開發商新開工意願下降，預計建材下半年需求承壓，導致行業盈利水平在年內呈前高後低格局，建築業相關的上游建材領域在下半年獲得超額收益難度加大。建議關注與建築業關聯度相對較低的細分領域如石英、玻纖等行業。
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