在二手房業務萎靡的情況下，鄭州的大部分中介都參與了新房的營銷和分銷。
而且，在中介的朋友圈裡，總是能爆出各種神盤：白沙片區低於1萬的準現房、濱河新區的低價轉讓房、各種內購房等等。只要全城中介一起炒作，項目想不火都難。
最近朋友圈最火爆的項目無疑是瀚海爾灣！如果你認識的中介不推瀚海的房子，應該是個廢中介。
提起瀚海爾灣這個項目，就必須提一下所在的龍子湖北區，這是一塊令人愛恨交加的區域。愛它的人住在鴻園的別墅裡；不愛它的人壓根就不知道這片區域。
6月10日是翰海爾灣認籌的最後一天，當天鴻寶路擠滿了去瀚海爾灣看房的汽車，鴻寶路被堵的水洩不通。購房者蜂擁而至，生怕去晚了就不讓交錢了，而這個區域究竟有什麼魔力呢？
鴻寶路被堵的水洩不通
區位價值
大部分人對龍子湖北區比較陌生。但是提起它的另一個名稱——鴻園片區，相信知名度會更高一些。
鴻園片區區位優勢非常的明顯，被東三環、東四環、連霍高速快速交通體系環繞著，與北龍湖、龍子湖、象湖片區一路之隔。大方位位於鄭州主城區的東北角，堪稱是金水區四環內最後一塊“處女地”。
鄭東新區在河南的地位無與倫比，最能代表河南近20年來的發展成果。如今如意湖CBD、高鐵站CBD已經成為了鄭州最繁華的區域。而緊靠老鄭東新區的白沙、楊金片區、鴻園片區已經接過了發展的大棒。鴻園片區的發展前景是毋庸置疑的，但是現實中的鴻園片區居住體驗並不理想。
配套設施
目前片區內的路網支離破碎，還沒有形成完善的路網。東西主幹道是鴻寶路，南北主幹道是鴻苑路。鴻寶路目前大車較多，而且路況較差，坑坑窪窪極易堵車；鴻苑路南側是斷頭路，目前尚未打通。
鴻寶路
除了兩條主幹道外，大部分道路還是未鋪裝的小路，通行秩序比較混亂，路況較差。所以才會出現開頭的大堵車。
區域的公共交通也比較尷尬，公交車還是這種跑城郊線的小黃車，與市區高大上的BRT是沒法比，不過試想整個區域內清水苑、鴻園的別墅業主幾乎家家都有車，公交車並不重要。不過地鐵1號線東側延長線（市體育中心-河南大學新校區）目前已經開通運行，首站距離片區較近，多少能粘上地鐵的光。
配套設施
若論產業配套，這裡幾乎一片空白，與南側的龍子湖片區和西側的楊金片區相比，這裡更像是一片純粹的居住區。區域內規劃有一些高新技術產業，大數據產業，但是還處於起步規劃階段未見成效，片區內還遺留了眾多的鄉鎮作坊。
一些鄉鎮手工作坊
另外，該片區內部還有眾多的安置小區和拆遷區域，也影響了片區的面貌。
區域內的商業配套極度的匱乏，除了清水苑有些底商，鴻寶路兩邊有一些小餐館，商業綜合體是不存在的。目前的商業配套還是鄉鎮級的，不知道清水苑和鴻園的別墅業主們，是否買個菜都要驅車去市區。
教育配套也比較著急，目前稍微有點名氣的就是金水區第二實驗小學，其他的教育配套暫時未落地。
但是片區熱度已經越來越高，尤其是最新的瀚海爾灣項目，尚未開盤已經賺盡了購房者的眼球。
瀚海爾灣
1.項目概況
瀚海爾灣其實算是一個合作的項目。由西亞斯國際教育集團、亞美迪國際投資集團、四年集團三家合作，主要有教育、醫療、地產三個板塊。而在住宅板塊主打的是科技住宅和智慧社區，擁有12大科技體系，建築風格與瀚海晴宇類似，定位偏剛改，但是“豪氣”程度上不如瀚海晴宇。
項目旁邊規劃為西亞斯雅美迪國際產業園區，主要是企業總部、產業孵化器、以及配套商業，再往西側是西亞斯教育地塊和國際醫療地塊。
翰海爾灣售樓部
2瀚海爾灣戶型
項目總佔地536畝，總建面150萬方，其中一期住宅佔地100畝，總建面28萬方，建築密度14%，綠地率48%，容積率2.9。
一期規劃11棟樓,25-28層數,2T2、2T3、2T4,精裝修交付。主力戶型包括86㎡兩房，108㎡、129㎡三房房，147㎡、172㎡大四房，層高3米。
瀚海已經形成了自己獨特的建築風格，在鄭州房地產市場上獨樹一幟。而且瀚海的項目美譽度一直比較高，溢價能力也比周邊競品要好！
金水東路上的瀚海晴宇已經成為了鄭東新區一道靚麗的風景；高鐵站附近的中豪匯景灣二手房也比周邊的競品溢價要高；瀚海航城雖然遠在南港區，但是銷售仍然非常火爆。僅從產品層面來說，瀚海的產品還是比較靠譜的。
2室2廳1衛，86平米
3室2廳1衛，108平米
3室2廳2衛，129平米
4室2廳2衛，147平米
4室2廳3衛，172平米
3樣板間展示
目前項目只做了86平米兩房的樣板間：
次臥設計了一個榻榻米，很合年輕人的胃口。
開放式廚房，看著很新潮，不過工作人員表示後期可以安裝推拉門封閉起來。
除了86㎡兩房，其餘每個戶型都有270°觀景大飄窗、大陽臺。根據置業顧問透漏裝修標準預計在3000元/㎡，但詳細品牌暫無披露，這個樣板間也是加班加點趕工出來的。
小區配備智能安防體系、智能門禁、WiFi系統、指紋密碼鎖、星級大堂、中央空調、智能車庫、充電車位等十二項科技產品。
賈魯河改造現場
總體而言瀚海爾灣周邊的生態宜居性較強，項目北側是黃河溼地，西北側是賈魯河濱河公園。賈魯河、龍子湖、北龍湖三個區域聯繫在了一起組成了一套生態水系。小區綠化40%，從效果圖上看能達到一種“空中花園”的感覺，具體就看能否落地實現了。瀚海爾灣是一個剛改項目，小戶型兼顧了剛需一族，大戶型針對改善客戶，但是對於剛需而言，片區還需要較長的時間去落地成熟。
除了瀚海爾灣，區域內還是一些其它項目：
清水苑別墅，區域內交房比較早的項目，背景比較特殊。
鴻園，片區內2800畝的超級大盤，產品覆蓋洋房、疊墅、小高層等。是鄭東新區為數不多的獨棟別墅區，鴻園一個開發商曾經扛起了片區發展的大旗。
除了鴻園和瀚海，泰禾也進駐了該片區。泰禾以19億元人民幣受讓西景實業持有的潤天置業100%股權，全面接手了這塊地的開發，也就是鄭州人期盼已久的“鄭州院子”，不過暫時動靜較小。
鴻園片區所屬的楊金片區最近熱度非凡，因為優越的地理位置也成為了各家房企炒作的重點區域，然而對待這個區域，一定要理性看待。
區域發展滯後，一種“村”的感覺
1
從東三環，拐入鴻寶路，有種從城市到農村的感覺，誰都不敢相信宣傳中高大上的鴻園、瀚海爾灣、泰禾院子竟然就在這樣一個區域。
雖然 龍子湖北緊鄰鄭東新區，但是真正的基礎設施非常差勁，無論是綠化還是交通配套，目前還停留在城鄉結合部的水平。
不過人任何人都不能忽視一個區域的發展潛力和動力，雖然龍子湖北片區目前比較“村”，但是在天獨厚的優勢位置，逆襲並不難。
交通路網和配套設施差，成熟還需要數年
2
限制龍子湖北區發展的重要原因是交通通達性，雖然龍子湖北區與北龍湖只隔著一條東三環，與龍子湖只隔著一條連霍高速。但是截止目前能通達該區域的大路只有鴻寶路，公共交通也只有262、275兩條線路。地鐵1號線只能通達河南大學新校區，距離片區大部分項目尚有些距離，留給龍子湖北區的發展時間還比較長。
區域投資屬性強，不適合剛需購買
3
瀚海爾灣的交房時間是2021年12月31日，這比大多數的項目建設週期都要長，在目前的調控背景下，投資客需要持有至少6年，升值潛力是有的，但是持有時間較長。而且瀚海爾認籌金要交10萬元，與大部分剛需項目5000、10000的認籌金相比，無疑增加了購房的門檻。
鴻園主打的獨棟別墅均價約40000元/平，一樓帶院的小高層單價約25000元/平；而泰禾的潛在項目“鄭州院子”售價定然不菲。
所以區域內唯一的純高層項目就是瀚海爾灣了，門檻稍微會低一些。剛需在這個區域無立足之地，鴻園片區註定是富人的遊樂場。
區位價值高，未來升值潛力大
4
龍子湖北的房價攀升源自於它的兩個好鄰居：北龍湖和龍子湖。就像深圳的好鄰居——香港，一個有錢的“大哥”，稍微出手就能幫助“小弟”改頭換面。區位價值決定了龍子湖北的價值只會更高，畢竟大多數房產價值的根源仍然是地段。
結語：
大部分的鄭州新區都存在著交通不暢、配套缺乏的共病，無論是白沙、綠博、還是大熱的濱河新城、北龍湖，都是從一片片農田開始規劃建設，對待任何片區都需要冷靜看待，規劃雖然很美好，但是也要看到眼前的現實。
對於剛需而言，市區地鐵口遠比賈魯河景觀更重要，對於改善客戶而言，更熱衷郊區洋房別墅。需求不同，購房動機不同，各取所需罷了。
閱讀更多 行者看房 的文章
