售楼处横幅 比什么楼市预言都准

“贫穷没有限制我的记忆力。冷暖变幻，身处其中的人最先感知到。

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看看售楼处横幅出现的时间点

2008，2011，2014…

先从草草自己和身边好友的“倒霉蛋”经历说起。

2014年年中，草草买了套一手房，离交房还早呢，很快2014年下半年，三期开出来“降价”了，二期业主群里就开始张罗着去售楼处拉横幅了，真的很生气！说好的早上车、早实惠，怎么变成早付钱、早吃亏，这半年首付的利息得多少啊！不涨就是亏，竟然还“降价”了！嗯，当时距离2014年9月30日央行开始执行“认房不认贷”新政策，房地产信贷市场彻底被激活、长达三年市场冰冻期“最后的黑暗”终结，或者也可以说是离“最后的上车机会”结束已经不远了。

2011年年中，我们大学毕业那年。草草的大学室友W同学，毕业就进了某开发商，也是楼市各种“悲惨世界”的时间点。反正我记得我们系主任当时对进入开发商的一位学姐的评论是“我教你不是让你去卖房子的。” 可怜我室友这个“倒霉蛋”，身高不到160公分的软妹纸，经常要在售楼处“接待”降价拉横幅、很生气、后果很严重的购房者。比较夸张的时候，接电话都在说：“什么事，我还在售楼处堵着门呢～”

另一个时间点就是2008年年中了，当时草草这样的真“倒霉蛋”还在大学考没用的高数期末考。

复旦bbs上有关于当时降价的个人经验记录，万科金色雅筑18000->15000、经纬城市绿洲9700->9000左右，都有降，还有一位2008年时写道宝山高境三花现代城13600签约后去退掉了，赔了一些违约金。

也都有不同程度的老业主拉横幅的情况出现。反正此后一年就是大家都知道的2009年“四万亿”，上海房价是如何一年之间变得“买不起”、“买不到”的，很多人都不会忘记。如果还有机会，15000的万科金色雅筑能不能来一打？当时还没过户给万科的地杰国际城能不能来一打？

2008年7月

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售楼处横幅 比什么楼市预言都准

作为过来人“倒霉蛋”，回头看：2008、2011、2014…… 令人唏嘘。

2014年虽然降价了，但早买的还有选择的机会，进入2015年之后，很多新盘都开始收关了，2015年330政策后，全国一线市场都开始失控了。2014年时的楼市预言都是“房价不涨，不如存理财租房”。。结果“先降20万，再涨200万”说那个时候应该并不夸张。。

昨天文章的留言

2008年虽然降价了一两千块，但第二年很快涨了一两万。。还有“抢不到”的情况也开始发生了。。（前一年还有人退房呢。。）

2009年6月

转眼就是2017年了，正好又是三年。。草草大学同班同学今年刚接了某郊区地wang，我怎么有种预感他要重蹈我室友的“倒霉蛋”经验了‍♂️。。

扎心

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招商中环华府

今年三次开盘一房一价表

楼栋分布图 摊开来看…

这两天N多人来问到底是不是真的降价了，不做评论，只谈事实。还是让大家自己评判比较好。（作为上海新盘开盘最忠实的记录者，《住在上海》把之前记录的一房一价表贴出摊开来看，大家也可以后台对话框回复#招商中环华府#看历次开盘记录。）去年7月的一期开盘就不说了吧，那时首套首付只要30%，还没有认房认贷，利率9折还到处都是，不该拿来比较。

事情发生后，草草的微博和小号《住在SH》都第一时间把每一期一房一价表贴出来给大家来自己评判了。

首先是项目楼栋位置，这次开的80、81、65、60、61公寓楼栋位置可以点击看大图，60、61对着叠加，80、81北面靠马路，南侧有变电站。65西面靠马路、南面是幼儿园。此前开的公寓1、2、3号楼南侧隔马路是公园：

5月份三期开盘：

这次12月即将开盘的四期：

涨跌大家可以自己来比较。所谓4.2w+的房源，是118平楼栋的一楼一房98平特殊户型，供大家参考。

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二期降价了？

且慢，确定是“真的”降价了？

1、眼光放在长期趋势，不要对“短期波动”耿耿于怀

上海楼市经历了15年～16年的一轮大涨行情后，渐渐平稳下来。前几天有人发了某楼盘二期备案价，据说比年初一期价格低了2000元每平，然后就炸开了锅，目测一大波空军正赶往现场，二期找一期维权的场面又快重演了。

历次调控都会经历一段低谷期，从癫狂期政策加磅到市场冷静下来，大概是半年左右，然后市场进入盘整期。大城市楼市的趋势是长期的，不同于股市，每天杀进杀出，

相对于长期大趋势而言，盘整期这点幅度顶多叫波动。

上一轮2011年暴涨后的调控，一些楼盘开始降价促销：2012年3月华润中央公园从2.6w到2.2w，很快就恢复了原价。听起来降得挺多，其实不算什么，因为当时其所在版块的成熟区域不过是1字头，华润本身就属于高开，又在配套还没起来的新社区，即使不赶上调控，去化也快不了。那段时间有一阵子下高速，路口一群群的销售蜂拥而来敲着车窗派发传单，满地都是花花绿绿的楼盘信息，有一家据说资金链快要断裂的打折大甩卖，后来了解下来，那样力度的折扣不是给个人的，是希望有壕整体吃进，一次性解决资金问题。一套套买的，仍然是普通优惠，想捡便宜也得够实力啊……这家开发商至今还好好的。

谁要是认为调控期的正常波动就是开跌了那就是下一轮被碾压的对象。一轮暴涨后的小小整理，跌在哪里？比起整天操心小小波动，更该操心下一轮碾压来临前赶紧占坑。更何况这点波动，看起来好像亏了点，实际真未必。

2、且慢，确定是“真的”降价了？

几个月前买进的，首套贷款利率有折扣，二套贷款利率没上浮，贷款审批比较顺畅，放款时间较短，流水要求没现在这么严苛；而现在，首套贷款利率陆续取消中，二套贷款利率拟上浮，额度审批严格，部分银行本年度房贷额度已吃紧甚至暂停房贷审批。这些因素考虑过么？全款的毕竟少。光一个利率上浮，一不小心月供就能多上一两千，惊喜不惊喜？意外不意外？现在还只是年中，下半年的日子更不好过。每年年中、年末都是银行资金面相对紧张的时期，尤其年末，大家都忙着揽储……房贷？对不起请排队。

另一个不可描述的因素是，一期通常是打口碑的，相对而言成本容易下足，品质比较稳定。二期是各种瑕疵的高发地，减配啦、成本削减啦、资金调去其它项目啦、漏尿啦...就看开发商操守了。你看到的，是降价了；你看不到的，也许就是减配...说回上面华润的例子，中央公园二期精装房发生漏水、下水道堵塞、墙面开裂等问题，而一期就比较省心，二期业主维权的时候，一期业主可以在房子里吃瓜，或者还可以给二期友邻送点瓜解解维权的口干舌燥。

最嗨的是，二期不是减配了，减着减着直接没了，直接卖毛坯。。几个月前的某盘一期可是配了下拉式调味篮、厨余处理、滑动插座、密码锁、发光门牌号、入户玉石等细节都到位的拎包入住精装，你说嗨不嗨～这就让一期犹豫等待的很尴尬了…不过二期前排可以看河，一期有顾客就为了景观，硬生生等的二期，也算景观楼王，权当心理安慰了。

此外，考虑到一二期开的位置不同，甚至户型不同、产品不同等，选择余地不一定有一期大，位置可能没有一期好等不确定因素，本就是一房一价的基础上，定价波动点有何不可。

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251套预售房源

429组认筹，上周已截止

就事论事地说，最后一期验资严格、付款要求严格、全程公证摇号、认筹结束就需开始审查购房资格。房票、资金都准备好之外，还要运气好，从房源和认筹数对比来看，最后一期应该是买到概率最低的一次了。（251套房源，420多组认筹——且还是在有验资要求和首付要求的前提下。）

作为“被降价”过的过来人，当然知道其实都不容易。购房者当然最不容易，涨，百姓苦，跌，百姓苦。作为曾经在kfs搬过砖的，也知道开发商并不易，以前是被调控暴击，一有波动，我们搬砖的大家都要到门口准备迎接被客户扔鸡蛋，当然涨了，也是要被扔鸡蛋的：“黑心开发商又TM涨价了！”

想想这次，如果开发商不是这么“憨”，学习其它兄弟项目的经典做法：降标减配、毛坯归来、选装加钱？那样的话，开发商就不会被骂了吗？涨价，开发商有罪；陷价没有减配，开发商罪无可恕？（觉得是在帮kfs反向打广告的，可以等我们周六的开盘速报和下月初的新房成交数据，目测这个认筹数，加上前期的验资和付款要求，去化不是问题。。）

三年一次的拉横幅风波的时间点，过来人已经看得透透了。这是中国楼市在起伏中螺旋式前进的发展历史经验。

以前是市场（政策）波动难以预测，但这次似乎更不容易了，在上海做开发商简直对双商提出了极高的要求！

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關鍵字: 冰冻期 万科集团 横幅