白駒過隙，2018年已經走完一半，對於上半年的東莞樓市，你最深的印象停留在哪？有人說是越來越嚴的限價調控，有人說是磨人的房貸利率，也有人說是鬆綁的公積金政策……總的來說，2018上半年的東莞樓市，可謂“喜憂參半”。
俗話說：“溫故而知新”，在下半年開篇之際，房掌櫃特別梳理了上半年的幾個關鍵詞，和你一起來回顧東莞房地產這半年的波瀾起伏。
1
粵港澳大灣區
灣區仍舊佔據C位
2018年過半，翹首以盼的粵港澳大灣區規劃卻“爽約”了，但是這並沒有澆熄粵港澳大灣區的火熱。今年，打造粵港澳大灣區創新“橋頭堡”、建設“世界級城市群”首次被提升至國家戰略層面，“粵港澳大灣區”仍然穩坐今年上半年來“最重要關鍵詞”的寶座。
東莞作為粵港澳大灣區的“明星”城市，未來將迎來新的發展機遇。儘管目前來說，東莞城市建設、產業升級等方面仍與廣深港有不少的差距。不過，作為進入大灣區的珠三角9市之一，和其他8個城市相比，東莞的優勢是顯而易見的。
今年上半年，東莞在推進粵港澳大灣區的建設上並沒有停下步伐。港珠澳大橋、莞惠城軌、虎門二橋、廣深港高鐵、不斷擴張的地鐵網……東莞的交通百花齊放。產業方面，在今年6月底舉行了“2018東莞市產業招商大會”上，東莞成功引資超過4000億元，未來東莞將繼續深耕高端智能製造產業、戰略性新興產業以及科技創新合作、城市更新合作等領域。除此之外，東莞在第一季度經濟發展上也大放異彩，第一季度地區生產總值（GDP)1797.58億元，同比增長7.6%，增速高於全國、全省水平。
而在樓市方面，各大房企為了獲取更大區域升級的紅利，在排兵佈陣方面將繼續深耕大灣區區域市場，進行多業態的產業佈局。相信未來東莞的重要性將越來越突顯，東莞樓市也將有更大的發展空間。
2
房價穩定
成交均價連續22個月持平
在全國調控持續加碼的大基調下,2018年上半年東莞的房價似乎”安守本分”了起來。
據相關數據顯示，今年上半年，東莞商品房簽約金額約532億元，其中，住宅共計簽約389.74億元，同比略增4%，網籤均價約為16992元/㎡，同比微漲5%，漲幅較去年大幅回落25個百分點。上半年東莞的房價“穩”字當頭，基本鎖定在16992元/㎡，並且已經連續22個月保持平穩。
而東莞上半年的去庫存壓力亦有所緩解，上半年東莞一手住宅庫存面積約496萬平方米，較去年同期增加41%，去庫存時間為11.6個月。不過今年限籤政策持續收緊，有不少已經成交但是沒有網籤的的貨量，所以排除政策的因素，東莞真實的去庫存週期為8個月，整體去化壓力不大，房價企穩有了支撐點。
雖然樓價整體保持平穩，但是縱觀全市各鎮區的成交均價走向仍有分化。從相關數據可以看出，全市32個鎮街中，23個鎮區住宅房價超過15000元/㎡，還有9個鎮區保持“2”字頭，城區、松山湖片區、濱海片區和臨深片區的房價依然高企。有業內人士估計2018年調控力度不放鬆，接下來東莞樓市會持續保持平穩態勢。
3
“三價合一”
二手房購房門檻提高
2018年初,東莞二手房政策繼續收緊，最具殺傷力的“三價合一”政策落地實施，二手房購房門檻提高，這無疑是給了二手房市場當頭一棒。
而東莞在實行“三價合一”以來，二手房市場陷入了”低谷”，表現為二手房成交驟減。根據相關數據顯示，今年2月到4月東莞二手住宅共成交6910套，與去年同期的11719套相比，減少4809套，不及去年的六成（59%），成交量萎縮嚴重。價格方面，部分樓盤的成交均價出現下跌跡象。
其實，“三價合一”在一定程度上打擊了陰陽合同的現象，規範了二手房交易市場，不過購房者可能就不太樂意了。因為“三價合一”後他們面臨的是在購房時要麼多交十幾萬甚至更多的稅，要麼少貸點款，“三價合一”成了置業的絆腳石，對購房者的信心將產生一定影響，加劇市場的觀望氛圍。長遠來看，二手市場遭遇“三價合一”衝擊，部分二手買家可能轉戰一手。同時，市場的不景氣亦令許多二手房銷售人員直呼：“穩食艱難！”
預計下半年開發商將繼續加大新房的推售力度，推出各種優惠活動，來衝刺全年的業績，二手房拋售艱難的壓力不會有明顯的緩解。有業內人士估計，當掛牌價與購房者的心理預期達到相對平衡後，成交量才會逐漸恢復。
4
限價加碼
新房一經備案不得上調備案價
2018年樓市調控政策並沒有停止念緊箍咒，中央多次重申堅持調控目標不動搖，東莞限價也隨之升級。5月初，相關部門公佈了《關於進一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》文件，表示對東莞新建商品房備案價管理進一步加強，要求新房首次備案價上浮幅度不得高於前6個月同區競品售價10%。最為重要的是，取消了同一套房首次備案180天后可累計上調5%的規定，改為“新建商品房價格一經備案不得上調”。
其實，隨著東莞晉升一線城市、穗莞深融城、粵港澳大灣區等各種利好下，東莞的樓市或許會起波瀾。此次政策的出臺解決了備案基準價不夠穩定、部分樓盤備案價格虛高、個別開發企業借勢漲價等問題,體現了東莞政府著眼東莞未來樓市，穩住市場預期，控制房價的決心。
對於成交而言，東莞房價在這半年以來趨於平穩，此次限價加碼對當前樓市成交影響不會太大。估計受影響較大的，主要集中於之前的地王項目及目前東莞的熱點片區。對於開發商而言，這項新規徹底打破了他們應市漲價的如意算盤,相信往後開發商備案的時候會更加精準合理地定價。
5
房貸收緊
房貸利率不斷”作妖”
正所謂“房子不好買，銀行也 ‘作妖’”，9.5折、基準利率、上浮10%、上浮15%……東莞房貸利率在去年內不斷上調。本以為這股房貸緊縮風到了今年會減弱，不料房貸發放的腳步並沒有按規律來，房貸“放閘”遲遲未現。今年上半年，房貸利率首套房普遍上浮20%至25%，二套房基準利率基礎上再上浮25%-30%，甚至有銀行傳出停貸消息。
房貸利率的不斷“跳級”，對於市場成交可以說是雪上加霜。據相關數據統計，今年第一季度，東莞一手房市場明顯冷淡，二手房成交也同比下滑兩成，比2016年第一季度下滑近四成，其中二手住宅同比下降25%，是近三年來二手房同期成交最低水平。
除此之外，房貸利率的上升影響最大的無疑是剛需購房者們，除了要面臨貸款要多給利息的壓力之外，還要受到“放款時間無法預測”“放款要排隊”“貸款額度縮水”的煩惱，不少購房人吐槽放款慢，有的甚至在提交申請後被明確告知額度不足放不了款，令不少打算貸款的人苦不堪言。
6
公積金政策放鬆
貸款額度提高
2017年樓市調控遭遇“史上最嚴”，公積金方面並沒有大動作，直到2018年迎來了“鬆綁”。3月，東莞公積金髮文強調“開發商不得拒絕公積金貸款”。5月公積金政策進一步放鬆：不僅放寬了港澳戶籍貸款條件，取消了個人貸款和家庭貸款的區分，首套房最高貸款額度調整為120萬、二套80萬。更貼近市場需求的貸款額度調整，給市場打了一針強心針。
在當前商業貸款利率不斷上浮、貸款額度緊張的情況下，東莞公積金貸款政策的調整，對於那部分真正能用上公積金貸款的人來說是灌注了一場“及時雨”。在一定程度上，對購房者，對樓市成交來說都是一個利好作用。
但是，即便政策放鬆，公積金受惠的群眾並沒有增多，公積金仍然被很多人當成是“雞肋”。因為公積金可貸額度提高，明面上貸款額度可觀，但市民申請公積金貸款的門檻並沒有降低，仍受繳存餘額、繳存時間影響，所以實際上真正能貸到的卻不多，用於買房更是杯水車薪。
7
土地放閘
近期將公開出讓20宗土地
今年商住用地的入市延續上一年的冷清開局,前四個月僅1月份有虎門博湧一塊商住地出讓,而且還是上一年流拍的土地,最終被萬科以”樓面價約15200元/㎡+自持70年”斬獲。繼虎門地塊”二嫁”後,東莞的土拍市場迎來了4個月的“空擋期”。
直到5月初，東莞政府官網掛出了《東莞市建設用地使用權公開出讓預告》，計劃公開出讓20宗土地，其中商住地塊就有10宗，分別位於虎門、麻涌、常平（2宗）、東坑、洪梅、樟木頭（2宗）、大嶺山及南城，在一定程度上緩解了東莞的“土地荒”情況。截止到發稿日期，已經有6宗地“名花有主”。除此之外，據4月底發佈的《東莞市2018年度國有建設用地供應計劃》顯示，今年東莞將供應住宅用地66宗，土地來源全為存量用地，下半年將陸續有住宅用地入市補充。
值得一提的是，自去年以來，土拍市場畫風轉變，為了抑制地價，防止哄抬價格的現象出現，土地將以 “限價+競自持”這種新型土拍模式出讓。在這種模式下, 房企大鱷在土拍上一貫以來快速拿地、快速開發、資金快速回籠的“血腥”風格得到了收斂，在拿地上更加謹慎，土拍市場將回歸理性。
其次，觀察現時的土地市場，,碧桂園、萬科、保利、平安不動產、華潤、恆大、金地……清一色的大型房企。不難看出，房企在東莞公開拿地的難度在逐步升級，而在土拍的廝殺中，實力雄厚的地產大鱷漸漸將中小房企比了下去，成了絕對的主角。
8
租賃時代
長租公寓遍地開花
去年，一紙“限購令”讓東莞的樓市迴歸冷靜,同時在“房子是用來住的、不是用來炒的”的大基調下，樓市的另一個分支暗流湧動，長租公寓在全國範圍內如雨後春筍般興起。據瞭解，萬科、碧桂園、中天集團、東實集團等企業紛紛佈局長租公寓，東莞也掀起了一股長租公寓潮。
在今年5月，碧桂園宣佈牽手小米共同達成深度戰略合作，試水都市租住新模式，打造BIG+碧家國際社區，這也是龍頭房企長租跨界合作新零售的一次新探索。
而在今年6月中旬，東莞市首個市屬人才安居項目——“莞寓”匯眾項目舉行揭幕儀式，正式對外招租。作為一個為青年人才安居量身定製的公寓，無論是裝修還是周圍環境，都受到青年人的青睞，在揭幕當天就已滿租。
縱觀市場的情況，近一年來，東莞長租公寓市場有著井噴式的發展。據瞭解，目前運營中的長租公寓項目萬科·泊寓世博店、南城769店、香園路店、虎門店，虎門中天悅府項目、紅璞公寓、石鼓悅居HOME+華寶項目、“城市主場”國際青年公寓等。長租公寓遍地開花，一方面預示著東莞長租公寓市場競爭趨於白熱化，另一方面也為東莞年輕人的品質居住需求提供了更多的選擇。
另外，東莞目前的土地多以“限價+競自持+競配建”的組合模式進行招拍掛，開發商自持部分面積搶地，已成普遍現象。未來，這些自持面積將以何種形式推出市場？長租公寓和自持物業或許會成為未來的開發趨勢
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