毫無疑問，如今的中國的房地產業，正處在一個新舊動能轉換的時代。
城鎮化尾聲的腳步日益臨近，行業已逐步觸摸到總量的天花板，這是其一；
其二，在房住不炒的大背景下，限價、限售等各種調控手段又基本鎖定了房價等天花板，再寄希望於在土地與房價中尋找溢價難度已十分巨大；
這兩點基本決定了行業與企業的上限。
問題是，與房價飆漲相伴隨的是，土地、材料、人工等各種生產要素的成本也急劇飆升，並不斷抬高房企生存與盈利的下限。
如此局面之下，房企的生存空間被不斷壓縮，以前規模就是一切的鐵律開始失去作用。
一個不可逆轉的趨勢是，房地產行業的下半場，如同中國經濟一樣，要從規模型向規模、質量型轉換。
在這個大勢下，沒有一定規模是不行的，但只有規模，沒有高質量的發展也是不行的。
在規則環境劇變之際，如何開拓出適合自身條件的生存與發展之路，是所有房企都在思考的問題。
聰明者早已開始改變，比如萬科、中海等等房企，早已不把規模作為首要的追求。
行業龍頭踏出的路徑通常就是追逐者前進的方向。但是，行業龍頭對規模追求淡化的思路，並不能簡單照搬至一眾千億規模的二線房企。
如今房地產行業競爭加劇，迫使二線房企們既要持續擴大規模，還要摒棄過去粗放型擴張模式，擁抱精細化的高質量增長。
結合現今已公佈半年報的眾多企業看，如果以上述維度為標準，2018年中國樓市最大的黑馬是中國奧園。
NO. 1｜持續、高速的規模增長
日前，奧園集團公佈了2018上半年業績。
中報顯示，今年上半年，奧園實現合同銷售金額402.91億元，同比大增143%。其中單單是6月，就實現了合同銷售人民幣119.7億元，再創單月銷售新高。
值得注意的是，2017年全年奧園合同銷售金額455.9億元。而2018年僅上半年，奧園402.91億的銷售額，已經完成了2017年全年銷售額的88.38%。
最新的數據則顯示，今年1-7月，奧園實現銷售額463.1億，完成了2017全年銷售額的101.58%，也就是說前7月的銷售額已超去年全年。
此種增速，在規模型房企中並不多見。
事實上，不單是今年，過去三年，奧園的規模增速均十分可觀。
數據顯示，奧園2015-2017年分別實現銷售額151.7億、256億、455.9億元，三年間複合增長率約為44%，明顯高於同期全國房地產市場平均複合增長水平。
而奧園2017全年455.9億的銷售額，相較同比2016年增長了78%，增速繼續提高。
這種增長，在今年上半年也呈繼續加速之勢。今年前6月，合同銷售金額同比大增143%即是證明。而且這種增長是持續的。
奧園此前宣佈，未來三年的銷售目標增長將保持不低於40%的年複合增長率，這意味著其2019年的銷售金額將超過1000億元，躋身千億銷售俱樂部。
NO. 2｜高質量的盈利能力
在過去國內房地產行業規模為王的市場環境下，孕育出眾多片面追求規模擴張、一條腿走路的房企，“增收不增利”是他們的通病。但奧園走出了一條截然不同的高質量發展之路。近年來，伴隨著奧園規模擴張的是不斷加強的盈利能力。
中報顯示，2018年上半年，奧園實現營業收入136.7億元，同比增長68%。
而2015年至2017年，奧園實現營業收入95.72億元、118.3億元、191.2億元，分別同比增長37.2%、23.6%、61.6%。
也就是說，奧園在2017年營業收入大幅增加6成的基礎之上，2018年上半年更上一層樓，實現接近7成的超高同比增長。
在克而瑞2018上半年銷售排行榜中，與奧園規模相近，銷售額在350-450億之間且已經發布了半年報的房企來做對比，奧園上半年營業收入67.6%的同比增速在相同體量的房企中排名第二，僅次於去年同期基數較小的濱江集團。
可以說，奧園營收增速在相同規模的房企中一騎絕塵，甚至連一些頭部房企也望塵莫及。
在一些反映企業盈利能力的指標上，奧園同樣表現優秀。
中報顯示，2018年上半年，奧園實現淨利潤14.7億元，同比增長72%。而之前的2017年，奧園淨利潤同比增長93.91%，位居同規模房企第一。
強勁的業績也受到了資本市場的看好。從2016年開始，奧園連續三年先後獲得惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構上調信貸評級。奧園的股價也從2016年初約1.1港元攀升至現在6港元左右。
NO. 3｜高質量與高增長背後
中報顯示，截至2018年6月30日，奧園擁有土地總儲備3001萬平方米，總貨值約3275億元，權益比約81%。土地儲備按地價計算，78%位於溢價較高的一二線城市，三四線佔比約22%。
中報還顯示，奧園集團持續深耕粵港澳大灣區。目前，中國奧園已實現大灣區“9+2”城市全覆蓋，區域內項目55個，貨值接近1050億元。
奧園在紮根大灣區的同時，也積極外拓。數據顯示，今年上半年新購了超過700萬平方米的土儲。華南地區以外的新購土地比例，由原本的三分之一，提高至約50%。各區域更加平均的佈局結構，將分散奧園面對區域性調控的風險，對沖不同區域分化的市場行情。
奧園的平均土地成本僅為2143元/平方米，低於行業平均水平，僅為奧園2017年銷售均價的21%。低廉的土地成本在限價環境下擁有極大優勢，將有力保障奧園的盈利水平。
而如此優質的土地儲備將確保在未來幾年，奧園規模與利潤的持續增長。
得益於奧園去年至今持續的業績表現，奧園已積累了 358 億元的已售未結算的合同銷售，是2017年確認收入的1.8倍，可以預見公司營收將繼續錄得亮眼表現。
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