讀者大大們又給我上了一課，今天的思路來自@GL，感謝他帶來的啟發。讓我對「房產投資回報率」有了新的認識。
一線城市的房價越來越像香港，已經很貴了。
舉個例子，我今天回覆了一位讀者的留言：
他想在西城區離金融街比較近的地方上車，40多平小一居，總價500萬，單價超過10萬/平。
@GL 認為，在國內一線城市貸款買房，透支的不只是未來的現金流，更是下一代的財富。現在房產的超倍溢出價，其實是從下一代身上提取出來的。
比如例子中的一居室，假設它翻了一倍，單價20萬/平米—會不會顛覆你的認知？這可能就是咱兒子要面對的情況。
如果這個邏輯是成立的，房價就不會這麼漲下去，尤其是住宅。
它還會漲，但不是幾倍，不是很多很多，這才是合理的。
我們都知道，在一線城市投資房產，休談租金回報，因為低得可憐。
如果給你200萬拿去買房，你會怎麼操作？
比如我，我會在北京買一套剛需小兩居上車，原因很簡單：我是剛需，我想留在這裡，不想再租房了。
租房讓我焦慮，因為我每個月都要從工資裡拿出5千多付房租，我怕放開限購後，房價再漲，可能一個次臥就漲沒了
@GL 也在北京工作，無房。他選擇用這200萬去日本或者其他租售比超過5%的地區，全款買房。
@GL 管這種操作叫“回報率套利”。我做了張圖：
1 北京的例子是我，我用200萬作為首付，在北京買了一套400萬的二手老破小。25年等額本息，每個月還貸10477元。
雖然每個月的現金流是負的，但好在我再也不用租房了。我賭北京房價還得漲。我付出了這麼多，要的就是加了槓桿的增值。
2 @GL 用這200萬，去日本全款買了4套帶租約的二手房，也可能全款在西雅圖買了1套好地段的公寓。
不管他買了什麼，5%的租售比，能讓他每年收到10萬元的租金回報，平均每個月8333元。
8333元是什麼概念呢？
在北京，8333元可以毫無壓力地租下一套三居室，或者好地段+裝修考究的兩居室。
嗯，寫到這裡，我有些入戲了！
因為@GL 在日本買了4套永久產權的房子，在北京毫無壓力地租著精裝公寓，很可能還養了一隻大金毛...
他雖然租著房，卻不焦慮。
而我，我住著60平米的老破小，每個月還要還10477元的貸款，很可能都捨不得打車...
老子買了房，可我好像比租房還焦慮。
有種完敗的感覺，我嫉妒@GL 那孫子！
之前說過：所有焦慮感和安全感的根源都是現金流導致的。
同樣是200萬的本金，一個是-10477元月現金流，一個是+8333元月現金流。
這才是「租金回報率」的正確打開方式。金融並不高大上，它就體現在日常生活的選擇中啊！
好了，以上故事純屬虛構。下面是真實的版本：
@GL 是我的朋友。去年3月份，看了幾個月的房子後，他痛下決心在房山長陽買了人生第一個房子，五環邊很偏的地方。
房價是4萬一平米，總價320萬。首付加中介費和稅費，一共需要150多萬現金。剛簽了合同，北京各種限購政策就來了。
後悔麼？好像談不上。至少@GL 和他的妻子獲得了非常大的安全感。
但是，如果再來200萬的話，他應該會做出第二種選擇。
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