來源：中國證券報 作者：記者 彭揚 王凱文
治理房地產市場亂象專項行動將於下月啟動，下半年樓市調控繼續從嚴。接受中國證券報記者採訪的專家認為，樓市調控將延續“因城施策”基調，升級調控措施的城市數量料增加。
成交增速料下行
“下半年，市場成交增速可能是下行狀態，但下行趨勢或較上半年更溫和一些，主要原因在於一、二線城市商品房的供給可能會逐步改善。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹判斷，目前商品房新房供給受制於預售證發放速度，但從第二季度開始，預售證管控有放鬆跡象，相對來說推盤量會相應增長。
不少開發商從二季度下半段開始明顯加快推盤速度。泰禾相關負責人介紹，泰禾集團一個月內在北京市場連續推出兩個項目，下半年還將有多個項目入市。
但從全國樓市整體銷售來看，業內保持謹慎樂觀態度。“下半年銷售面積增速料進入‘零增長區間’，甚至不排除個位數的負增長。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示。
興業研究分析師陳姝婷預計，目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等，削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市儘管目前庫存水平仍較低，但區域房價上升致使當地人群購買力下降，房地產銷售同比高增速難以持續。預計2018年全年商品房銷售同比增速約為-2%。
從房地產開發投資數據來看，歐陽捷表示：“預計下半年房地產投資增速將保持在‘零增長區間’。”
夏丹認為，受前端銷售及資金環境嚴峻的制約，房企投資增速仍在下降。從目前融資環境看，下半年投資增速下行的速度會比上半年更快。
樓市調控繼續收緊
根據住建部等七部門的安排，治理房地產市場亂象專項行動將於2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展。
社科院《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，2018年1月至5月，全國各地出臺房地產調控政策達159次。近期，多地開始暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。專家預計，下半年樓市調控將繼續呈現收緊態勢，調控精準性將進一步提高。
在中國銀行首席研究員宗良看來，對於前期已實施較為嚴格調控的一線和部分熱點二線城市，政策將保持定力和壓力；對於本輪房價上漲過快的部分二三線城市，將強化地方政府主體責任。此外，監管部門將大力整頓和規範市場秩序，治理一二手房價格“倒掛”現象。
另外，對於此前各地陸續出臺的人才引進政策。宗良表示，要引導人才引進政策迴歸“理性”，將“人才安居”與“租購併舉”相結合。
具體來看，中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華認為，這些城市在加入人才爭奪戰的同時，應事先採取預案應對可能隨之而來的住房投機炒作。加大住房有效供給，對住房投機進行及時監控和管制，防止房價大起大落。可預先調整升級以戶籍為主要條件的限購政策，因地制宜增加落戶年限、納稅社保等條件，避免借人才引進渠道空掛戶籍曲線投資房產。
“未來長效機制需尤其關注對平衡的把握，特別是在土地供給方面。考慮到租購併舉，土地供給或將起到風向標的作用。另外，在發展政策性住房時，也需要一個過渡期，在這個過渡期內商品房市場仍然是一個非常重要的市場。”夏丹表示。
房企將加快週轉
在房企融資較難的情況下，高週轉成為行業共識。泰禾集團董事長黃其森認為，要做好高週轉，就要抓好銷售回款，因為回款速度快慢會導致較大的利潤差異；要加快交房，給客戶的承諾要兌現，並儘快形成結轉的利潤。
業內人士預計，下半年房企融資環境仍不樂觀，銀行貸款、債券融資、房地產信託將維持從緊態勢，且融資成本會不斷提高。因此，加快週轉，現金為王是不少房企特別是中小房企的必然選擇。
在區域佈局上，歐陽捷認為，下半年房企發展戰略仍應堅持三、四線城市下沉戰略。
根據華泰證券研究報告，2017年和2018年一季度的銷售增長主要來自三、四線城市的貢獻。從絕對數量來看，三、四線城市的成交面積始終高於一、二線城市，且兩者之間的差距自2016年以來有所擴大。
夏丹表示：“此前房企改變了策略，如在核心城市不再去追求高價地塊，而在三、四線城市有所佈局。未來尤其是一些之前在三、四線城市已經有所開拓的房企會進一步下沉。還沒有在三、四線城市開發投資經驗的房企可能會藉助併購等方法進入。”
但也有專家認為，房企對於三、四線城市的佈局應該有所收縮。部分三、四線城市樓市的“高點”已過，未來房企拿地會存在風險。房企集中度將顯著提高，排名在二十名以後的房企日子會較為“難過”，房企分化格局將進一步凸顯。
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