一、銷售人員的基本要素
1、建立個人魅力；要給客戶留下好的印象，方便以後的溝通，利於下一步的銷售工作。
2、技術能力，要熟悉房產的專業術語，熟知各項辦證程序，要了解相關樓盤的情況，熟知本項目的情況。
3、行動能力，要有不辭勞苦的行業精神，把帶客戶看房看成是一種非常快樂的郊遊活動，就能很好的提高銷售積極能動性。
4、迅速判斷客戶內心的真實想法，想出對策，引出話題便於下一步的銷售工作開展.
5、組織創新能力，有序組織好與客戶的銷售說辭，把握好時機促成銷售為用戶服務的熱心，銷售成功後也不能減少對客戶的服務熱情，便於客戶滲透，讓老客戶給自己介紹新的客戶，促成滲透銷售專業的。
6、牢記顧客的姓名，對客戶也是一種尊重，只有相互尊重才能很好的溝通，利於銷售工作的開展。
7、信賴、關心顧客的利益，這樣能走入客戶的心理世界，建立良好的溝通橋樑。
8、點頭微笑，任何脾氣不好的客戶都拒絕不了微笑的銷售開場。
9、情緒同步-----合一架構法，對帶不同的客戶要用不同的必要溝通手段。
10、儀表、熱誠，至關重要，這是建立信任和夠通的必要條件。
11、顧客的三種狀態，感性，理性，心理衝動購買或心理考慮成熟購買。傾聽的技巧，引入話題，先了解客戶心理想法，快速制定切入主題手段，幫助客戶解決心理障礙使其下定決心購買自己中意的房子。12、營造輕鬆的環境，在這種環境中能夠很好的放鬆彼此的心裡戒備，有利於相互溝通，利於銷售工作的開展。詢問的方法，看客戶是那一種類型要不同性格不同的對待
為什麼有錢要買房
1. 買房可以保值、升值、相對穩定、風險性小、投資收益高。
2. 購房投資不需要投入過多精力，也不需要太對專業知識，相比其他投資方式更於操作。
3. 如果存銀行：利息低、徵收利息稅，收益低，有貶值的趨勢。
4. 如果買證券：投資風險大，市場操作不規範，不穩定，暗箱操作（十有九賠）。
為什麼要現在買房？
1. 地制度改革，低價上漲，地產升值。
2. 鋼材、水泥等建材升值，房價會逐步抬高。
3. 城市人口集聚增加，需求量加大。
4. 城市土地資源緊張，土地具有不可再生性。
5. 銀行政策改變，增加首付比例，提高利率，抬高購房門檻。
6. 投資地產，可以實現資金使用率。租賃市場價格不斷上漲。
為什麼要買市中心的房？
1. 市中心交通方便，出行方便，生活成本低。
2. 是中心市政配套完善，生活方便。
3. 是中心居住顯身份。
4. 市中心租金高，投資回報高，易租意售。
打動客戶的訴求重點
客戶購買每一樣產品都有他們關心的基本利益，若能解除客戶的問題及疑惑，必能贏得客戶。
每一個行業銷售的商品都有一些最能打動客戶的訴求重點，順著這些重點去訴求，將能收到事半功倍的效果，不動產銷售重點是A投資購買房屋可以保值、增值。B方便上班、上學、購物的方便性。C居住品質，空氣新鮮、安靜。D物業管理的好壞，安全保安設施。E社會地位，附近都是政商名流居住，能代表個人的社會地位等等。
雖然個人購買房子的動機也許不一樣，例如有的因為上班方便必須居住在都市，有的只想居有其屋，有一間房屋能住就好，有的想過較有品味的居家環境，有的想符合身份地位，不管動機是什麼，展示推銷重點仍是在以上列舉的銷售重點的要素組合或在自己的實際工作中再次延伸組合。
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