本週三（7月11日），在“2018中國房地產發展高峰論壇”上，著名房地產研究評論專家丁建剛與著名經濟學家、如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友，就中國宏觀經濟、樓市、匯市、股市、債市以及中美貿易戰方面的話題，展開了一場深度的思想對話。
01
丁建剛：中美貿易戰對房地產會產生什麼影響？
管清友：貿易戰對房地產的影響並不直接。主要是體現在利率水平上，進而影響到房地產業各個環節上，尤其是開發企業的融資水平。
如果調控繼續持續，對整個房地產以及國民經濟，都會產生比較大的影響。
丁建剛：但市場仍在嚴厲的調控之中，又有自身向上的慣性，又有中美貿易戰等這些外部因素的共同作用下，房地產市場會怎麼走？
管清友：我們比較難判斷房地產市場調控政策會持續收緊還是放鬆，但毫無疑問仍會堅持金融去槓桿政策。
大家都期望貨幣政策再出現一輪寬鬆，但是寬鬆最後都體現在資金的利率上，從這一角度上講，貨幣再度寬鬆幾乎不可能。
首先，中國宏觀槓桿率已經260%，赤字率一直在3%左右，寬鬆沒有空間了。
其次，吸取日本的教訓。日本在美日貿易戰期間，宏觀貨幣管理政策出現了問題，導致了它的經濟發展“失去了30年”。這給我們的教訓是，不能在面臨貿易戰的壓力之下再度寬鬆貨幣政策，否則將導致巨大的資產泡沫，一發不可收拾。
但是貨幣不寬鬆並不意味著不會降準。寬鬆與降準是兩回事，今年內可能還會有幾次降準，以釋放流動性，特別是釋放對金融機構的流動性。這對熱點城市的房地產市場有一定的支撐作用。
丁建剛：日本1985年-1990年的貨幣寬鬆政策，最終導致了房地產市場泡沫的破裂，但在日本房地產市場泡沫破裂的時候，恰恰是因為加了5次息，因為貨幣緊縮。我們現在去槓桿，有人提出去槓桿次生災害，有沒有這樣的可能？
管清友：這個問題應該分幾個角度來看。
日本房地產市場的泡沫破裂，首先是因為美日貿易摩擦，日本出口重創，就用寬鬆的政策來刺激國內經濟，進而產生資產的巨大泡沫。隨後日本轉向進入緊縮，泡沫才破裂。當時，日本的城市化率接近80%，人口結構出現老齡化，才導致了日本所謂的“失去30年”。
02
丁建剛 ：你是說中國不太可能出現日本的情況？
管清友：是的。
（1）中國目前的城市化率，才接近58%，城市化進程仍在加快推進中。真正的戶籍城市化率，還不到50%。（丁建剛：任志強統計戶籍城鎮化率才42%左右。）
（2）儘管人口紅利在減退，但人口老齡化還完全沒有到日本當年的地步。
07
丁建剛：房地產企業都是重資產、強週期的行業，現在開發商應該做什麼，不應該做什麼？
管清友：收縮規模“過冬”，維護好財務槓桿。
如果槓桿過高出現風險，儘快賣項目、賣資產、降低槓桿。
如果貨幣再寬鬆，那是去庫存、收縮戰線的機會。
03
丁建剛：如果出現經濟衰退，政府會再推出寬鬆貨幣的政策來拯救房地產嗎？
管清友：目前，寬鬆貨幣政策既有風險，也沒有寬鬆的條件。
2014年寬鬆貨幣政策，直接導致後面的股災、債災、房地產價格的劇烈上漲、大宗商品的泡沫。但是經濟仍然下行。
當前，我們宏觀槓桿率、赤字率、企業和地方政府的債務等等，都沒有寬鬆貨幣政策的條件。
04
丁建剛：如何看待這一輪三四線城市房價上漲？你認為貨幣化安置是這輪三四線城市房價上漲的原因？
管清友：一部分原因。三四線城市房價上漲是多重因素的疊加。
近幾年棚改釋放的流動性，是這一輪三四線城市房價上漲很重要的推動力，而更重要的是來自於老百姓開始注重改善居住環境所帶來的真實需求。
05
丁建剛：關於國開行三四線城市棚改貨幣安置政策有變，你的判斷如何？
管清友：國開行把PSL審批權、棚戶區改造貨幣化安置的審批權收到總行，實際上是落實去槓桿的一個具體舉措。
06
丁建剛：對房地產企業在一二三四線城市佈局有什麼建議？
管清友：既要防範風險，更要精耕細作。
首先，現在的外部宏觀環境收緊，融資成本增加。很多房企忽視融資成本，“給錢就要”的行為非常危險。如果槓桿率很高，那麼需要通過資產或者引入新的財務投資者、戰略投資者等方式把槓桿降低。
其次，從區域角度來講，未來區域分化會趨於嚴重，房企佈局要選區域、選地段、選項目。
中國的房地產市場過去十幾年經過比較粗放型的發展後，很多產品和老百姓需求已經不相匹配。房企不能像過去一樣，一味拼命擴張規模，而是在優質的城市、核心的區域、核心的地段，要做精品的項目。
佈局城市無非是考慮交通、基礎設施、產業基礎、人口流入水平、研發能力、科技創新能力等這些方面。如果要我選擇佈局的城市我會選擇20多個限購的城市，這些城市也是老百姓和政府已經選擇的城市。
07
丁建剛：長三角、珠三角的熱點城市，和中西部的熱點城市，對開發商來說怎麼選擇？
管清友：房企有多種策略，不同的打法。
第一種打法，對於專注於做精品樓盤的房企，當然要去長三角、珠三角、京津冀的核心區域。
第二種，有些房企產品雖然比不上北上深部分高品質住宅項目，但本身產品品質已經很高，可以到二線城市，重點關注當地改善型需求。這種打法核心在於庫存去化，有些二線城市庫存並不高，而是庫存去化慢。
第三種，即便去三四線城市，也要選擇區域。不能僅僅按照行政級別去劃分，要看具體區域裡的區位、產業基礎、配套設施等，具體問題具體分析。
08
丁建剛：如果有人可投資資產有一千萬，假設還有房票的話，買不買房子？買哪裡的房子？
管清友：當然要買，但是要有所選擇。
我們先把有前景的城市大概分成這麼幾類：第一類，經濟基礎、交通基礎設施完善，所謂科技實力比較好的這些城市。第二類，具有鮮明特點的城市，比如三亞、大理這種旅遊城市。
最近我們做了一個課題研究，從幾個指標比較北上深，得出以下結論。
第一，與全球同一個水平的城市比較，無論是房價收入比、租售比、房價絕對水平，都換算成人民幣的話，北上深房價都是不低的，但也不是最高。法蘭克福、紐約、倫敦等這些城市房價也是不低的。
第二，中國核心大城市，即便是最貴的樓盤，與巴黎、倫敦、紐約等最貴的樓盤相比，均價上還是便宜1/2-1/3。如果你確實有錢，還是要買最核心、最貴的樓盤。
09
丁建剛：兩到三年內，對中國房地產市場是悲觀，還是樂觀，還是謹慎態度？
管清友：兩年到三年，我還是有點悲觀的。但是未來10-20年，我還是挺樂觀的。
房地產開發企業是強週期的行業，與宏觀經濟、政策直接相關。在近兩到三年內，開發企業需要把握節奏，踩準時機，要有應對一場可能規模不小的金融危機的思路，來應對當前的問題。
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