一“鹿”走來，“泉 ”是風景。
最近石家莊最火的區域，非鹿泉莫屬。
6月9日第二屆石家莊旅發大會在鹿泉開幕，向我們展示了一個不一樣的鹿泉：青山綠水，奼紫嫣紅。
“這麼美的鹿泉，房價又該漲了吧！”
現在不管任何區域任何利好傳出，很多人首先聯想到的是房價。
房價，真的把很多人折磨得敏感異常，甚至草木皆兵。
[壹]
2016年，在石家莊市區房價大漲時，購房者都忙於在主城區“搶房”，誰又能想到在板塊輪動下，新三區房價會接棒上漲呢？
由於主城區土地資源稀缺，當時大房企已經在加快佈局石家莊周邊區域，這些區域的項目將迎來“風口”。
2017年，石家莊限購政策出臺後，不限購的新三區房價迎來了一波主升浪，迅速縮小和主城區的價差。比如鹿泉區有的普通住宅項目，與主城區的價差甚至縮小到了0.8:1。
於是有觀點認為：新三區房價追上主城區不是夢。
也就是說，石家莊房價將出現扁平化趨勢。
真的如此嗎？
[貳]
上海、杭州、南京等城市，近兩年房價出現了扁平化發展趨勢。
地鐵成網，多中心發展，是這些城市房價扁平化的主要原因。
地鐵成網，意味著交通便利，通達性好；多中心發展，意味著資源均衡，配套成熟。二者疊加起來，將有效疏導主城區人口和城市功能。
以上海為例。根據《上海市城市總體規劃（2016-2040）草案》，上海城市副中心將擴至16個，形成多中心空間佈局。從地鐵運營來看，上海地鐵16條線路共666公里(含磁浮)，389座車站的超大規模網絡，地鐵出行客流佔到全市公共交通比例超53%。
反過來看石家莊。
首先，地鐵成網時間尚遙遠。1-3號線中遠期將通達新三區的城區，而4-6號線仍在規劃修編，尚未有開工時間。
再有，主城區與新三區之間斷裂帶較長，尤其是欒城區和藁城區。所謂城市斷裂帶，是指從主城區到周邊集中居住區的途中，歷經村莊、工廠、農田等地帶，產生都市斷層感。
而這個斷裂帶，是城市規劃主城區與三組團（新三區）之間保留的要素。
▲石家莊中心城市空間發展戰略規劃
在《國務院關於石家莊市城市總體規劃的批覆》（以下簡稱《批覆》）中明確指出，在中心城區與組團、組團與組團之間，通過生態林地、基本農田、果園和社會主義新農村等要素隔離，保證城市的組團形態。
所以，石家莊房價扁平化還只是一個理想。
[叄]
那麼，新三區和石家莊房價價差多少才算合理呢？
從新三區的功能定位來看，它們的共性是承接石家莊的非省會功能，發展城市基礎設施、公共服務設施，並承接主城區的外溢人口。
從《批覆》來看，2020年石家莊主城區人口控制目標為300萬人以內。而現實情況是，2016年末已達308.45萬人。主城區面臨較大的人口疏解壓力。
因此，新三區的樓市並不缺乏購買力，特別是剛需置業，但需要一個合理的價格 。
▲石家莊剛需置業主要板塊
去年四季度以來，與主城區相比，新三區的房價不僅率先鬆動，而且調整幅度更明顯。
比如今年3月份鹿泉區新華路某在售項目，價格由14500元/平直降到了約11000元/平。欒城區衡井線某入市新盤，首開價格約9000元/平，周邊在售項目大都超過了12000元/平。
與周邊項目去化艱難形成鮮明對比，這兩個項目實現了熱銷。這表明，它們調整後的定價有著較強的支撐力，也就是得到了市場的認可。這個價格對周邊項目形成了示範效應，以及向下的牽引力，帶動市場調整價格。
說到底，價格終將回歸價值。
一個區域的房價，是購房者用腳投票的結果。
[肆]
那麼，石家莊周邊區域未來都將是低價盤的天下嗎？
並不是。
有兩個板塊的房價不低於甚至高出主城區，未來房價將在2萬+。
一個是西山板塊，一個是正定新區。
西山板塊擁有獨一無二的自然資源優勢。它的重點是生態保護，為控制性開發區域。由於容積率上限較低，不會做剛需或剛改產品，只能開發低密度產品，包括洋房和別墅。落子西山的泰禾、龍湖等，預計將會把產品和價格推到一個新高度。
正定新區則是地價推動的結果。在市區淨地稀缺的背景下，正定新區成為品牌房企搶灘登陸國際莊的“橋頭堡”。去年6月2日的土拍，實際樓面價超過了2萬元/平米，未來售價可想而知。
這兩個區域的購房者，將是資源佔有型的多次改善需求，兼顧資產保值。
下一屆旅發大會將於9月份在平山舉行。
不出意料的話，到時還有很多人會問：
平山這麼美，房價會漲嗎？
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