每年3月份，石家莊天氣都是春夏秋冬隨機播放，這樣的石家莊你值得擁有。
今年3月份樓市將溫暖如春，過去兩年的小陽春讓人不由得下此結論。甚至有人放言“今年3月房價必漲”。
到了3月中旬，不但“說好的漲價”爽約了，而且“突然的降價”襲來了，給了“春夢論”一千次暴擊。
[壹]
『降』要怎麼說出口？
3月中旬，位於西三環新華路某樓盤價格直降超2成。（猛哥考慮再三，還是不說名稱啦，很多人也知道它是誰）
降價，對於任何樓盤而言，都是竭力迴避的一個字眼。
技術性回調也好，套餐包更換也罷，其實我們都懂得。
據說，項目就老業主做了充分準備，為降價掃清了障礙。
在過去將近一年的時間，這個項目精裝房按1.45萬/平米均價銷售，由於限價因素，每平米捆綁了4000元精裝，首付比例大幅提高。以最小的85平米兩室為例，如果不限價首付約37萬，而捆綁精裝後達到了60萬。
首付門檻過高的背後，是銷售單價“高處不勝寒”。項目去年推出這個價格時，在該區域並沒有那麼扎眼。隨著市場進入調整階段，新盤均選擇了低開入市。保利西悅春天精裝均價1.28萬/平米，直接拉低了區域價格預期。二手房市場也深幅調整，最高成交價上探到1.4-1.5萬/平米的果嶺灣，已經下降到了1.1-1.2萬/平米區間。
所以，它的價格已經超過了板塊目前估值，沒有任何競爭力，因此近一年來銷售持續低迷並不為怪。不調整價格，未來將更舉步維艱；不調整到位，在市場上再難掀起波瀾。
所以，有了此次深思熟慮後的降價政策。限時買車位可享受毛坯房源優惠：兩居85平單價1.05萬元/平米，三居105平單價1萬元/平米，首付最低22萬左右。前期老業主，也可以不再捆綁4000元/平米的精裝，改為捆綁車位。車位的價格由8.5萬元上調至12萬元。配合這次銷售政策，還做到了兩成首付。
從調整後的實際成交單價來看，基本回落到了1.1萬/平左右。與前期1.45萬/平相比，含裝修3500元/平，降幅接近2成 。
[貳]
我梭哈了，誰跟？
快，準，穩，狠，這是石家莊樓市的一次降價熱銷的成功案例，決不是博眼球做噱頭。
從市場反應來看，這個首付和價格得到了客戶的認可。於是就有了保安大哥那句經典的“別擠別擠，你們的錢都能花出去”。
從3月17日至3月21日短短五天，項目推出了三批合計200多套房源基本去化一空。
在首個大幅降價熱銷案例的示範下，還會有樓盤跟進嗎？
事實上，從去年底開始，已經有不少項目，通過內部員工房、福利房或者特價房的形式來變相降價；去年四季度開始，首次開盤的項目，特別是品牌房企開發的項目，大多以低於市場預期的姿態入市。
預計在它之後，將有更多現金流緊張、亟需回款的項目，撕去欲遮還羞的面紗。猛哥在《2018石家莊樓市：請將暴漲遺忘》一文中說過，資金緊張的項目動作要迅速，別等到降價刺激不動銷售的時候才想起降價。一如本文主人公的做法。
哪些區域的項目降價壓力更大呢？標籤如下：區域配套落後，供應量放大，房價超過合理估值。
按標籤索驥的話就是新三區，特別是區域中的孤島型樓盤。拿鹿泉區域來看，去年以來土地市場活躍，近兩年將形成較大的供應量；其次是區域內的一線房企較多，更擅長使用價格策略，比如保利西悅春天；再次是樓盤價格偏離區域估值，價格有回落空間；欒城區、藁城區面臨的情況也類似。具體石家莊各區域估值體系，可以參考《石家莊樓市悄然完成板塊輪動，對高估值樓盤要當心了》。
就主城區而言，特別是二環以內，由於供應量維持低位，新房市場調整空間相對較小，除了一些基本面較差且仍有貨量的樓盤。從物業類型來看，商業項目未來的降價壓力也較大。
[叄]
不降，也未必多賺
去年下半年，就有不少開發商在對賭調控週期。
對於週期的誤判，事關生存問題。開發商實際都在對賭小週期，對賭經濟發展對於房地產拉動的依賴度。主流觀點認為，嚴厲的調控不可能長期持續，遲早會放鬆。關鍵是，你的項目是否能挺到那個時候。
去年三季度猛哥說過，小週期可能比想象的要長。如果現金流沒有問題，可以去對賭下一個向上週期到來。否則，快步跑量才是王道。
堅持到底一定能多賺嗎？假設樓市調控還要延續一年，開發商現在降價促銷，與一年以後按原價銷售的收益區別不大。開發商年化融資成本大都在10%以上，一年後一平米賣兩萬與現在賣一萬八沒什麼分別。關鍵在於，此時降價回籠資金，或可規避未來更大的風險。如果調控遠比預期要長，光利息就可能把項目給拖垮了。
有時候選擇降價，也是對未來市場壓力預估的一種主動性和優化結構的降價。
降價並不丟人，能活下來才更重要。
現在不比“賺得多”，而是“跑得快”。
近期不乏空軍，聽聞樓市降價，發來賀電祝賀，希望再接再厲，爭取來個崩盤。
猛哥表示，您想多了。
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趙猛：地產自媒聯盟成員
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