导语
融创参与孔雀镇开发。
融创公寓不少，自身在西北片区拥有海豚湾项目，如今又参与孔雀镇开发。
一句玩笑话，“融创真是对动物系列产品情有独钟”。
本文关键词：
1、昆明有多少公寓
2、购买公寓的原因+缺点
3、公寓投资回报
昆明有多少公寓？
在本月初小陈朋友圈发了相关“某第一梯队开发商接手呈贡某公寓项目”的消息，其实从那时起，融创的经营团队已经开始进驻项目接手工作。
在融创参与投资之前，孔雀镇并不是“问题/滞销楼盘”，恰恰相反，孔雀镇是一个“卖出了住宅价格”的公寓楼盘，3月/5月孔雀镇鲜花公寓两次销售，基本售罄，并且在6月还要再开盘。
当然，融创旗下的公寓还少吗？
拿海豚湾来说，共计13栋，总量约8000套公寓，目前主推的39-65㎡的loft公寓；孔雀镇，平层公寓，户型48-53㎡，总量约4000套公寓。
昆明公寓到底有多少？
几万套公寓，密集分布在昆明西北片区、呈贡新区。
来看住宅非常稀缺的呈贡新区：
除了孔雀镇项目，另一个公寓巨无霸项目当属涌鑫昆明之窗，总建面80w平米，除写字楼/商业街/酒店大概面积40w平米之外，剩下的基本为公寓，就算按照100平米/套计算，也有4000套公寓。
包括暂未面市的呈贡新城吾悦广场，根据规划公示，规划建设4栋商业用房，18栋住宅楼，1栋公寓。
还有今年又重新加推面市的老项目，比如韵城国际公寓（双铁韵城的公寓），主推loft。
此前已经售出的公寓还有七彩云南第壹城、实力心城、第七街区等等。
初步测算，总体同样超过1.5w套。
以西北片区为例：
中铁云时代广场，整个项目6栋，其中2栋写字楼户型稍大，另外4栋均为小户型办公产品，也称为公寓，这四栋总楼层27-30层不等，每层16户至20户不等，房源总量2000套左右，同时另外2栋写字楼中还有部分小户型房源。
绿地云都会，3栋公寓，3栋写字楼。其中3栋公寓总高23层，四梯二十三户，房源总量1500套左右，写字楼中同样是有小户型房源，最小面积63平米。
新城吾悦广场，目前规划两栋公寓，总层高20层，其中一栋房源514套，公寓房源总量1000套左右。
恒大名都同样此前销售出了一栋loft公寓；海伦中心，整个项目4栋，部分楼层被分割成公寓产品在售；金泰国际，今年也推出了一栋公寓……
初步测算1.5万套。
其他区域，公寓同样不少。
南市区光是润城、海伦国际两个本身占地就超过两千亩的大盘，就提供超过5000套公寓。
海伦国际三号地块，目前正在主推曼哈顿loft公寓，产品设计原因导致项目较为受欢迎，最近已经连续2个月每月开盘推一栋，月销500套以上，单是该地块就有5栋公寓。
润城，目前正在主推x公寓，为了满足不同客户需求，还特意区分了毛坯和精装两种产品，当然价格也不便宜，1.1w-1.4w。
二环内的项目，包括俊发逸天峰、万彩城、昆明广场悦中心、北大资源博泰城、保利六合都还有公寓在售或者暂未推出。
无奈的公寓
根据昆明锐理的数据显示，去年卖出的1206万方商品房中，住宅销售面积817.53万方，占总量的67.7%；销售套数68140套，同比增长19.4%；办公物业（写字楼+公寓）销售面积149.28万方，销售套数18230套，同比增长81.4%，成交均价9990元/平米。其中高新区办公物业卖的最多（非泛亚片区），成交面积约34.19万方，其次是呈贡新区，成交面积25.95万方。
（2017年昆明楼市销售数据，来自锐理）
在我看来，去年的写字楼+公寓产品已经是去化非常不错的一年了。
但尽管如此，截止今年1月，公寓存量还剩154.45万方，去化周期约23个月；办公产品存量424万方，去化周期约34个月。
不是开发商不懂行情，而是在项目开发之初，商业+住宅的混合土地性质有着“商业面积”硬性指标。
而公寓，不过是对于开发商来说开发难度、销售难度最小的一种选择。
什么人适合买公寓
不可否认，公寓需求不小，以下四类情况，构成了购买公寓产品的主要原因：
1、假设限购来临，异地客户无法购买昆明的住宅，那么不限购的公寓产品确实成为外来入昆刚需的首选。
2、假设首套房（特指住宅）购房资格较为珍贵（贷款优惠、首付比例等等），而住宅价格较高，那么低总价的公寓，很有可能成为刚需人群为了不占用首套房购房资格的过渡型居住选择之一。
3、假设已有两套住宅贷款在还，购买住宅已经贷不了款，那么手中还有闲钱可用于投资房产的这一类购房者，在不愿意一次性付款购买住宅的情况下，很有可能会选择能够贷款50%的公寓产品。
4、假设，只有购买公寓才能满足特定的商业经营需求。
购房之前你也得先清楚以下缺点：
1、首付需要50%，且贷款只能贷10年，目前来看商业贷款利率上浮30%以上；
2、商业用地，产权40年；
3、商业用水用电，价格高于居民水电价格，且没有煤气
4、二手房交易税费较高（正常征收契税3%，五年以内交易个税1%，增值税5.6%）
5、公摊较大（部分公摊超过30%）
6、昆明loft公寓大多层高4.5米，不太适合1.8米以上人士前往
7、不能落户（除呈贡外）
公寓的投资回报
而实际上，我们知道二手公寓由于税费问题，不好出手，但是在租售比上，公寓还是算非常不错的。
（当然，不一定是说是因为公寓就租售比排名高，总体还是因为小户型产品租售比较高）
比如，前几天有网友留言，说“朋友前几年花十几万买的xichengshidai小公寓，现在月租1600，十年就可以回本”。这算是，在“以前”中购入房产应有的回报。
以前看，公寓租售情况还可以
现在呢，再不买担心以后买不起
未来呢，又怕不好出租不好出手
以上为正文
要不回头看看四个假设？
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