關於板塊價值論話題，內參君曾經發過專文，敘述了泉州東海、城東、橋南、臺商區的前世今生。
但有一個板塊，因近年來鮮有土地供應，屢次在年度一手房成交榜上缺位而不被世人所關注。
就在幾天前的一個夜晚，內參君與多位業界朋友煮茶論市時，朋友忽然問道：
“內參君，聽說清濛開發區又要出讓商住地了，你覺得這塊地的樓面會是多少？怎麼看待這個片區的未來房市發展？”
“這並不是一個非常難以回答的問題，5000元的樓面價你信嗎？”
在內參君的眼裡，泉州清濛開發區樓市好比“我未成名卿未嫁”，可以預見的是，“蟾宮折桂在今朝，金榜題名會有時”。
從去年以來，隨著萬科地產的進駐，片區內的多幅地塊陸續推出，清濛區鮮有房源供應的局面正在發生較為大的變化。
在當下泉州城市快速裂變之時，同屬泉州城區板塊的清濛正迎來下一個價值爆發點。
NO·1〡壹 要說一個板塊的未來，就必須先看它的過去。
清濛前身為泉州清濛科技工業區，成立於1996年6月30日，是福建省政府批准、泉州市政府投資開發的省級開發區，功能定位為泉州高新技術產業開發區、新的經濟管理體制示範區和新的經濟增長點，2010年6月成功升格為國家級經濟技術開發區。
從官方介紹中可以看出：1、區域板塊資歷排輩，它與鯉城區、豐澤區平起平坐。這也意味著，歷經二十餘年發展，這片區域擁有紮實的人氣基礎及成熟的城建配套；2、20年前，泉州市府就有遠見地在城市規劃中將開發區定位為高新技術產業區。在隨後的20年發展中，這個片區與注重科教文化的鯉城、側重金融服務業的豐澤區並列為泉州經濟三大馬車，為泉州近20年的經濟騰飛奠定了紮實基礎。
可惜的是，彼時的清濛園區在堅持高新技術道路的過程中，被逐步弱化了人居概念。
要追溯它上一次的房地產開發集中期，時間要回到2004年。
那一年，泉州城市正式喊出“東進、南下、西拓”的城市戰略發展；
那一年的7月份，泉州市政以最大的魄力，正式撤銷了泉州大橋、順濟大橋、筍江大橋“三橋”收費，這不僅給市民的出行帶來了方便，也為江南板塊和清濛房地產的發展帶來了巨大的契機。
也是那時起，泉州清濛區德泰路沿線開啟了地產大開發時代，包括“福龍商廈”、“錦繡江南”、“大唐世家”、 “嘉龍新天地”“嘉龍現代城”等諸多項目陸續入市，一個熱鬧的生活力新城畫面正在徐徐展開。
遺憾的是，由於當時進駐的開發商未能帶動起片區的配套更新，清濛片區的樓市熱潮很快就被城市東進的焦點所掩蓋。
2008年之後，泉州地產迎來了長達十年之久的新城擴張運動。
居住在老鯉城的人們開始接受往北峰、浮橋板塊外拓，豐澤區人口往城東及東海前進，而專注實業、走技術產業路線的清濛在這一次泉州新城運動中，再次錯失了發展良機。
NO·2〡貳 10年之後的清濛，在新城的分佈圖上，植入了更多的環水綠樹、現代化宜居產業新城美景。
泉州清濛板塊的價值雖然比預期要來得晚一些，但終究還是來了。
一年之前的7月21日，泉州市區迎來首次商住地塊出讓，萬科率先以5.95億元成功競得2017-1號地塊，開啟了清濛新一輪的地產開發序幕。
隨後不久，四處看地的寶嘉地產，以併購的方式收入清濛一商業地塊。
一年之後的今時，清濛又將於5月25日出讓位於嘉龍現代城以西總建築面積173659㎡的商住地塊。
在地塊銷售限價9800元/㎡情況下，可以預料該地塊將成為房企爭搶對象，樓面價有望拍出限價下的地價新高（內參預測有望突破4500元，甚至5000多元的極限價）。
清濛板塊樓市溫度正進入十年中最熱的時期。
NO·3〡叄 在內參君看來，十年之後的今天，清濛板塊將成為剛需置業首選之地。
從區位上看，清濛（泉州開發區）是泉州市委市政府直接開發建設的國家級級經濟開發區，距離泉州老城區車行距離約4公里多，距離晉江市區約8公里，距離上悅城商業綜合體約3公里，距離泉州南高速出入口約2公里。如果對比萬安區到泉州老城區，需要約9公里的車行距離，清濛的區位優勢明顯。
該片區發展較早，因此公共交通/通勤非常便利。內參不完全統計，僅公交車路線中，K202、K306、27、31、K307、K308、K205、K901、501、502、503等十多路公交路線，基本覆蓋市區各片區，可以便捷的乘坐公交車不轉站的到達市區（豐澤廣場、文化宮、西湖等）、城東—洛江、北峰高鐵站等，而且打車便利。
高峰期的時候，清濛區12.5平方公里的大地上，聚集著超過10萬的常住人口。片區生活便利型的配套較為發達，中型超市、便利店、餐飲店等業態數量多，生活較為方便。
但是由於人口組成以產業人口為主，高端消費能力受限，因此缺少大型的高端商業。
待字閨中的清濛，急需“描眉妝扮”。
目前，吉泰路、德泰路等主幹道的修繕已經讓這個片區的城市面貌大為改觀。
最大利好在於，從目前已經公開的信息上看，泉州市四所市直屬小學之一的泉州市第二實驗小學已經在清濛設置新校區（位於萬科悅城和嘉龍現代城之間，目前在建，預計明年招生），該學校的建設和招生將一定程度提升清濛的教育水平，提升片區形象。
此時的清濛已不同往昔。
內參君的6大觀點分享
1、目前泉州市區及周邊還能以單價8500-10000元/平米的價格買到住宅的，只有江南（建發瓏玥灣和寶嘉御峰約9000元/平米）、晉江池店南（龍湖、中梁等項目均在9000元/平米上下）、洛江雙陽（大唐陽光城項目限價8300元/平米，南益刺桐春曉預計9000元/平左右）、臺商投資區（御湖灣和陽光城翡麗公園二期約10000元/平米以內），還有本文介紹的清濛開發區。這些片區橫向對比各有優勢，但清濛片區是其中城市化率最高（因為周邊實體經濟豐富）、居住氛圍最成熟（人口多）、公共交通最方便（公交多、路網全）的片區，從片區特性來說，最適合首次置業看重居住便利性的剛需購房者。
2、從區位來看，清濛交通非常便利，開車到泉州市區10分鐘車程，橋南5分鐘車程，晉江市區10-15分鐘車程，通過泉州南上高速到廈門也非常便利。
3、相對於同期崛起的雙陽和臺投區，清濛較為“城熟”，人口數量眾多，產業工人眾多，這對剛需客戶來說，意味著未來想換房的時候，宜租宜售，換手率方便。
4、該片區最大的利好還是泉州市第二實小（開發區校區）的落地，目前已經動工建設，計劃2019年開始招生。泉州市二實小學區排名在內參眼中屬於第一檔次（具體詳見歷史文章），該小學的落地將極大的帶動該片區的教育提升。
5、2017年，隨著萬科地產的正式進駐，清濛正一改該片區多年沒有新盤銷售的局面。目前萬科悅城一期開盤銷售完畢，二期117-137㎡複式樣板房上週末已對外開放。一期均價約9700元/平米（含精裝），從擬新出讓地塊和萬科悅城二期的市場期待來看，片區未來售價應該是在10000元/平米左右（毛坯）。值得一提的是，萬科悅城二期，為萬科自住打造的全新組團，從萬科的品牌、開發經驗和目前在泉州的口碑來看，應該是可以確保小區品質處於市場主流水平以上，對於已經住慣了清濛片區又有改善需求的家庭而言，不失為一個兩全的選擇。
6、此外，位於悅城隔壁的地塊將於5月25日公開出讓，住宅毛坯限價9800元/平，據內參得到的消息和判斷，眾多實力開發商欲參與爭奪，成為清濛地王的概率非常大。更多房企進駐該片區勢必進一步提升該片區的居住品質，對清濛未來的板塊價值將帶來明顯提升。
來源：大泉州購房內參（一個對泉州樓市很專業的人）
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