聊正题之前先扯一下，由于股票的暴涨，恒大许家印个人财富值半年爆炸式的增加2000多亿，增加速度让人瞠目结舌。
A股上市公司方面，除了像万科个别地产股票，有创历史新高，大多数A股的房地产股票，今年以来上涨幅度有限，少部分表现为下跌。
截至10月23日，已公布9月份销售业绩的25家上市房企今年前9个月合计销售额约2.4万亿元，同比增长43.24%。万科以3961亿元暂居上市房企前9个月合同销售总额榜首。在合同销售总额同比增幅方面，融创中国以123.23%的比例领跑。整体而言，在这场销售规模“竞赛”中，大房企仍保持着一定的速度，部分中小房企已开始掉队。
保利地产、金地集团、万科公布今年前9个月的销售业绩来看，1月至9月，保利地产实现签约面积1501.26万平方米，同比增长27.24%；签约金额共计2081.59亿元，同比增长32.16%。金地集团今年前9个月累计实现签约面积558.9万平方米，同比增长23.10%；累计签约金额1026.1亿元，同比增长42.68%。至于“老大”万科，今年前9个月累计实现销售面积2664.5万平方米，同比增长33.75%；累计销售金额3961亿元，同比增长50.67%。
不少上市房企今年前三季度的销售总额已与去年全年相当，甚至已实现超越。如万科前9个月累计销售3961亿元，超过其去年全年3647.7亿元的销售额。保利地产2016年全年共实现签约金额2100.87亿元，今年前9个月的销售额就已逼近去年全年。而金地集团前三季度的销售额已超越去年全年的1006.3亿元。类似的还有华润置地，该公司今年前9个月累计合同销售金额约1006亿元，距去年全年的1080.4亿元也仅一步之遥。而融创中国前9个月实现合同销售额2080.7亿元，远超其2016年全年的1553.1亿元。
在已经公布的业绩方面，我列举几个主要A股的龙头房企状况，没有发布三季度报告的，我以半年报说明，个人不去推测三季度报告，以上市公司公告为准。
金融街(000402)10月24日晚间披露三季报，公司2017年前三季度实现营业收入159.11亿元，同比增长87.96%；净利润14.44亿元，同比增长79.63%。基本每股收益0.48元。
万科2017年上半年万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%，实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。受累于结算规模，今年上半年万科实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%。董事会秘书朱旭表示，“从当前进度来看，全年竣工面积预计将与年初计划基本持平，全年的结算规模依然有保障。”
金地集团2017年上半年公司实现销售金额703.4亿元，同比增长60.03%；净利润11.52亿元，同比增长48.11%。每股收益0.26元。上半年实现营业收入127.11亿元，同比下降9.77%，下降原因和万科雷同。
保利地产2017年上半年销售金额1466亿元，同比增长33%；净利为56.51亿元，同比增长14%；基本每股收益0.48元。上半年营收为544.59亿元，同比下降1.25%；下降原因和万科雷同。
信达地产2017年上半年公司实现营业收入60.49亿元，同比增长97.16%；净利润为2.45亿元，同比增长88.1772%；每股收益为0.16元。实际控制人 ：中华人民共和国财政部(持有中国信达资产管理股份有限公司股权67.84%) 。
房地产板块当前的主要风险就是政策风险，刚刚结束的重要会议，国家领导人和相关部门负责人继续重申“要坚持房子是用来住的不是用来炒的”，政策的变动很大的影响市场情绪。不过这往往也给予了更大的参与机会，因为没有这一政策风险因素的影响，在A股上市的房地产公司即使不能像恒大、融创地产股那样半年暴涨5倍，至少也会像上半年A股上市的钢铁股一样，个股上涨50—100%是大概率事件。
个人的做股票思路：中长期看，股票上涨或下跌最终的，归根结底的核心因素就是：业绩、业绩、业绩。
对于房地产股票，虽然有“要坚持房子是用来住的不是用来炒的”利空政策风险，但是同时在政策上也有利好对冲。
在当前的房地产业，租购并举已成为楼市调控之后的又一热点话题。今年来，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策加大对住房租赁市场发展的扶持力度。广州等一些试点城市还率先提出在教育等方面租售同权的政策概念，为今后市场快速扩容发展提供了巨大的想象空间。
住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。此前，我国已在广州、深圳、南京等12个人口净流入大中城市开展住房租赁的试点工作，加快培育和发展住房租赁市场。同时，支持北京和上海开展共有产权住房试验等，加快推进住房保障和供应体系建设。
在住建部发出加快租房管理制度建设信号的同时，深圳10月19日亦随之出台了一份加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。该意见明确提出，允许已建成并空置的商业建筑，以宗地为单位按规定改建为租赁住房。
从这份意见看到，深圳拟引导当地各国有企事业单位开展规模化租赁，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。此外，深圳还将鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。对于非深圳户籍的承租人，可申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
在中央与地方共同推动住房租赁市场发展的大环境下，住房租赁市场迎来黄金发展期已成为机构共识。在政策强力支持下，住房租赁行业成长空间较为广阔。
链家研究院的行业报告显示，中国房屋租赁市场规模，2016年为1.1万亿，2020年为1.6万亿，2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿元。
个人认为，目前租赁市场的发展格局中有两类公司最为受益：1、房地产服务商类公司：世联行、昆百大A。2、率先布局长租公寓的房地产开发商：万科A、滨江集团。
2017年前三季度，龙头公司前20强实现销售额同比增长44.4%，跑赢行业接近30个百分点，资源在向龙头集中，未来强者恒强。 通过分析得出，今年在A股上市的房地产个股业绩整体大增是确定性的。行业虽然有政策上的利空压制，但是同时也有政策上的利好对冲，关键是看企业能否快速调整适应国家政策。
本人选取了既有业绩增长、又是行业和区域的龙头，并且布局长租公寓市场的滨江集团作为重点分析。
业绩方面：
滨江集团2017年上半年公司实现营业收入49.68亿元，同比下降41.01%；净利润为9.20亿元，同比增长36.52%；每股收益为0.30元。2017年1-6月公司销售金额224亿元，其中杭州地区销售额位列杭州市场销售金额第二名。在交付方面，武林壹号部分楼幢、万家名城二期等项目陆续交付，为滨江集团的品牌赢得良好的口碑。
滨江集团2017年前三季度业绩预告，预计公司2017年1-9月净利润为10.16亿元～13.21亿元，上年同期为10.16亿元，同比变动0.00%～30.00%。
公司表示，做出上述预测，是基于以下原因：公司主营业务属于房地产开发行业,以房产交付、开具发票作为收入确认标准,存在季度间收入的不均衡性。报告期内武林壹号部分住宅、金色黎明三期、金色江南等尾盘结转,收入较上年同期增长。
市场规划方面：
滨江集团2017年10月12日在互动平台表示，未来，公司计划积极推进长租公寓计划，充分发挥城市开发商和运营商的优势，力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。
从2016年开始，滨江集团提出了“三点一面”的发展战略，以杭州、深圳、上海为三个点，深圳作为主战场，上海作为次战场，杭州则是根据地，长三角富裕城市为面。这是现阶段的布局，未来三点一面也能转为三点两面(增加珠三角)、三点三面(增加京津冀)、三点四面(增加西部地区)。目前公司货值2000亿，争取今年达到3000亿，确保明年达到3000亿，争取三年内达到4000亿元的货值，力争为2019年达到千亿目标及未来可持续发展打好坚实基础。
杭州提出主城区城中村改造五年攻坚行动，“十三五”期间要完成主城区共178个村的改造。滨江集团已获取杭政储出<2017>28号地块股权，该项目为杭州村级留用地项目，滨江集团已经与杭州市中心14个村达成意向，目前正在积极推进中，总建设体量接近300万方。未来，公司计划积极推进长租公寓计划，充分发挥城市开发商和运营商的优势，力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。
滨江集团此前在互动平台上介绍，公司同电建地产参与了雄安特色小镇建设，此外，还在建的滨江天目山小镇项目也是特色小镇项目之一。
备注：货值是指以货币计算的生产、销售等经营产品和货物的总价值。具体到房地产，货值是基于“在建项目、开盘未售、开盘已售”等所有“在途货品”价值的总和，项目总货值就是整个项目预计最终销售的销售收入金额。
股东方面：
2017年6月7日滨江集团发布公告，控股股东滨江控股计划自2017年6月8日起12个月内增持公司股份，累计增持金额不少于5亿元，不超过20亿元。
滨江集团2017年9月27日午间公告称，基于对公司未来发展和长期投资价值的信心，同时为维护公司股价稳定，切实维护广大投资者权益，公司控股股东杭州滨江投资控股有限公司出资自愿增持公司股票，截止 2017 年 6 月 14 日，控股股东通过兴业信托—兴发稳润 1 号集合资金信托计划(以下简称“兴发稳润1 号”)累计增持股份 22,519,650 股，占目前公司总股本的 0.72%，均价 7.00 元，增持总金额为 15,753.8253 万元。
公告称，兴发稳润 1 号已于 2017 年 9 月 26 日通过深圳证券交易所大宗交易系统卖出。本次交易完成后，公司控股股东滨江控股持有股份1,275,923,279股，占目前公司总股本的 41.01%。
中央汇金资产管理有限责任公司不同于证金公司，中央汇金通常持股是中长期持股，持股时间通常在一年以上。中央汇金资产管理有限责任公司持股5005.66万股，对应当前最新股价市值在3.5亿元。
小结：滨江集团最新动态市盈率12倍，总市值222亿元，在房地产板块里面具有一定的估值优势。同时，积极响应、跟随国家政策，积极推进长租公寓建设，充分发挥城市开发商和运营商的优势，积极争取成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。投资者后续对其可以保持适当的关注，以发掘其中的机会。
风险提示：文章的内容仅为投资者交流、学习，不构成任何投资意见或建议，投资者不应以此取代自己独立判断或仅根据文章内容做出投资决策。文中所列个股仅作为案例分析，并非具体推荐，不作为投资者买入或卖出的参考或依据。股市有风险，投资需谨慎！
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